继万达接手运营商业项目之后，建业地产搬来国资“救兵”

作者：赵佳琪

历时50天，河南国资终成河南建业地产的第二大股东。

2022年7月21日，河南地产“一哥”建业地产（HK.00832）发布公告称，公司控股股东恩辉投资有限公司（以下简称：恩辉投资）已与河南铁建投集团（以下简称：河南铁建投）下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司（以下简称：同晟置业）签订股份转让协议，按0.7325港元每股的价格，向后者出售8.85亿股股份，占公司已发行股份的29.01%，合计约6.48亿港元。

恩辉投资表示，股份出售所得款项将以股东贷款形式提供给建业地产。

转让完成后，恩辉投资还将持有12.73亿股股份，相当于建业地产已发行股份总数的约41.72%，恩辉投资将继续作为控股股东。据悉，恩辉投资由建业集团董事长胡葆森单独和实益拥有。

同时，股份出售完成后，同晟置业可向共有7名董事的董事会提名两个人选参选董事会董事。

公开资料显示，同晟置业由河南铁建投100%持股，是其以地产投资为主的市场化运营平台，同晟置业依托河南铁路建设和投资，整合铁路投资、沿线土地等资源，实行全市场化运作。而河南铁建投由河南省人民政府全资拥有。

针对上述交易事宜，建业地产方面向时代周报记者表示，通过国资增信，建业地产将向销售端和融资端传递企业稳中向好发展的信号，进一步夯实市场信心。未来双方将通过整合品牌、产业、资源优势，实现在房地产综合开发、城市基础设施建设、城市综合开发运营、房地产项目代建、装配式建筑、物业管理等领域的协同融合、优势互补、合作共赢。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，建业地产引入国资对于自身及市场而言均传递了一定的积极信号。

关荣雪向时代周报记者表示，首先，积极引入国资，是建业地产主动优化公司股权与管理结构的行为，将有助于公司进一步完善企业决策机制，同时，此举对其他民营企业而言也具有启示意义；其次，在当前的行业环境下，国资入驻无疑为房企增加了一层助力，民营企业当前在拿地、融资等方面均存在困境，建业以这样的方式引入国资力量，一方面可以加深扩展其在河南的布局，另一方面，也在当前进入深度调整的行业环境下，赢得重要的合作力量。

交易始末

时间拨回至今年3月份。在3月底建业地产召开的业绩会上，建业地产执行董事王俊透露，现金流成为重中之重，预期民营房企将进一步加强跟央企、国企、政府之间合作，实现资源优势互补。

而建业地产在与国有平台的合作上，其管理层也表示，主要在重点项目、拿地和盘活不动产这三方面进行合作。重点项目方面，建业地产通过释放股权合作；拿地方面，成立新的合资公司共同拿地；盘活不动产方面，战略性引入国有平台进行持股甚至控股的方式，运营由建业方面负责。

但6月1日，建业地产发布公告称，恩辉投资拟出售8.6亿股股份，占建业地产全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股股份0.80港元，约6.88亿港元的代价总额预计将以现金结算。

同时，公告显示，签署最终认购协定后，同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期票息5%、到期收益率9%可换股债券。

这意味着建业与国资的联姻不局限于项目、拿地等方面，而是更进一步走向了股权融合。

“这个消息刚出的时候，建业地产内部还是非常诧异的。”有知情人士向时代周报记者透露，虽然建业地产和国资正在合作，且有进一步深度合作的想法，但最初并没谈直接引入国资。

同时，上述知情人士提到，河南铁建投是河南省省属国资企业中，唯一一个子公司有房地产开发类目的公司，“也是受限于当下的环境，河南铁建投主动帮扶本土龙头企业，为建业地产纾困。”

而未来的合作方面，该知情人士表示，河南铁建投具有大量TOD项目储备，未来或将与建业地产在此方面加大合作。

另外，值得注意的是，有业内人士认为，虽然目前恩辉投资以41.72%仍为建业地产第一大股东，但如果同晟置业购买的可换股债券到期后转化为股份，再加上此次购买的29.01%股份，那么胡葆森或有失去建业地产第一大股东的风险。

针对此事，建业地产方面向时代周报记者表示，可换股债券后续问题还要继续商榷。

IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，向省属国企平台出让上市公司股权的措施，除了可以引进较大规模的战略投资以优化公司的财务结构和流动性之外，实际上也在很大程度上实现了民营房企的混改。

“引入国企股东可以更好的获得国有企业的信用背书，同时还可以名正言顺的获得地方政府直接支持，除了有利于缓解建业的资金压力之外，还可以巩固和加强建业地产在河南省域以内的行业地位。”柏文喜说。

积极自救

创办于1992年5月的建业地产，30年来一直扎根河南，素来就有河南地产一哥的称号。在2016年的“去库存”和“棚改货币化”的政策驱动下，建业地产急剧扩张，于2019年正式迈过了千亿房企的门槛，销售额达到了1011.5亿元。

然而，2020年开始，房地产行业急转之直下，建业地产合同销售金额1026.42亿元，虽然仍是千亿俱乐部中的一员，但增幅近乎停滞，同比仅增长1.5%。

到了2021年，其营收、利润等各项指标开始走下坡路。建业地产2021年业绩报告显示，截至2021年12月底，收益约为人民币419.59亿元，同比下跌约 3.1%；年度公司权益持有人应占溢利约为人民币6.05亿元，同比下跌约 66.4%；年度毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点。

2021年9月份，一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》（以下简称《报告》)更是在业内流传开来，《报告》表示，在河南汛情和疫情的影响下，建业集团直接经济损失、经营性损失、运营性损失等累计超过50亿元。

而2022年上半年，建业地产的业绩仍未有所好转，其2022年6月未经审核合同销售数据显示，2022年上半年，建业地产物业合同销售总额人民币140.40亿元， 同比减少54.8%；总合同销售建筑面积191.5万平方米，同比减少52.7%。

在此情况下，建业地产轰轰烈烈的瘦身行动开始。2022年2月份，胡葆森提出，未来建业要“做少、做小、做好”，即精简原有赛道，不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长。

首先，是精简组织架构。2022年年初，建业集团对组织架构进行了一定的调整，把五级管理架构压缩成三级。

其次是盘活不动产。建业地产管理层也在业绩会上提到，建业地产通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产。

今年4月，建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。据某不愿具名的业内人士透露，此次合作的项目共有7个。

5月下旬，河南省国资企业旗下公司——河南老家文旅接手建业集团旗下电影小镇，以及“只有河南·戏剧幻城”两大文旅项目部分股权。

此外，今年8月，建业地产即将面临一笔5亿美元的到期债务。针对目前筹资一事，时代周报记者询问建业方面，并未得到确切回复。