九龙仓置业2022年中期业绩会实录:通关情况未明,难以准确预测香港零售租金走势

观点网   2022-08-05 09:17
核心提示:吴天海指,开关情况未明,很难准确预测香港的零售走势和租金走势。集团商场的表现,在本地的消费已恢复得七七八八,独缺游客的消费。

作者:黄子慢

​8月4日,自疫情以来,香港封关将近3年,九龙仓置业董事局主席吴天海于中期业绩会上表示,希望港府尽快落实通关,因通关不只涉及消费方面的问题,今天很多行业也因为通不了关而陷入非常大的困境,所以能够尽快恢复正常的生活会有利香港发展。

九龙仓置业当天公布,截至6月底止中期股东应占亏损14.68亿港元,每股亏损0.48港元,派中期息0.7港元,按年增加4.48%。去年同期盈利为29.7亿港元。

公司称,投资物业的半年度重估出现超过50亿港元的未变现亏损,将集团由盈利推向亏损。集团上半年基础净盈利33.73亿港元,按年升3.09%。收入62.1亿港元,按年跌17.03%。

期内,发展物业由盈转亏,营业亏损2700万港元;酒店营业亏损收窄逾17%至1.7亿港元;投资物业营业盈利则升近3%至44.3亿港元,投资亦升近17%至2.7亿港元。

集团指,旗下商场在第5波疫情后随即以市场推广活动刺激销售,商场人流及消费意欲得以迅速恢复,但写字楼市场仍疲弱,由于大多数企业推迟扩充及租赁决定;酒店业则非常依赖本地市场。

数据显示,海港城上半年连同酒店的整体收入升2%,营业盈利升7%。商场收入升1%,营业盈利升6%;写字楼收入及营业盈利都升3%。而时代广场整体收入跌15%,营业盈利亦跌3%。市值租金下跌拖累商场收入跌22%,营业盈利跌5%;写字楼收入及营业盈利都持平。

集团表示,展望未来,量化紧缩、加息和通胀风险带来经济不确定性,加上地缘政治局势紧张,或会令全球增长的前景黯淡。

九龙仓置业又表示,受新冠疫情影响,收入及营业盈利仍处于较低水平,但下行压力稍有纾缓,受惠成本管理。不过,资产价值持续下降,资产净值上市以来首次跌穿2000亿港元水平。

就上半年业绩情况,集团今日(4日)下午举行业绩记者会,九龙仓置业董事局主席吴天海联同董事李伟中及投资关系经理吴庭欣出席线上记者会。席间由吴天海先发表开场白,后由吴庭欣介绍集团上半年的业务情况。

吴天海表示,感谢习近平主席于今年7月1日讲话,其提出四个必须,以确保「一国两制」事业始终朝着正确的方向行稳致远。其中一个必须为保持香港的独特地位和优势,包括必须拓展「畅通便捷」的国际联系。香港过去30个月均处于封关状态,很多和国际的联系都切断了。假如是根据习主席的讲话,香港能够尽快重新畅通便捷的国际联系,对香港的独特地位和优势是很重要的一步。如果做不到,就可能会使香港的国际金融航运贸易中心的独特地位和优势受到影响。

他引述习主席的讲话指,一国两制是香港繁荣稳定的基石。如果要重振香港成为亚洲国际都会的定位,除了要做其他事之外,还要重新联系国际,也要联系中国内地,两方面都联系以带来新的机遇。 发达国家因面对通胀问题而收紧银根,导致发达经济体陷入衰退危机。与此同时,工业生产结构改变慢慢会进行,很多发达经济体就会将过去20年的部分生产需求外流,会陆续回流回本国。这件事就会使全球的通胀加剧,而全球供应链的重组也会从另一方面削弱了全球对中国产品的生产力和物流服务的需求,这也正是影响全世界的一个未来的局势,香港无可幸免,集团也更加会是其中的一分子。

吴天海于会上一再强调通关的重要性,其称,集团商场的表现,在本地的消费已经恢复得七七八八,独缺的是游客的消费。而且通关的问题不只是消费问题,今天很多行业是因为通不了关而陷入非常大的困境,很多行业过去两年根本没有生意,比如说跨境巴士,所以能够尽快恢复正常的生活对全香港都是有利,并不是纯粹靠刺激某个消费或是部份,而是能够生活尽快回归正常,关一天不通,相信很多方面大家都会觉得不足。

「(在零售市场来说) 先决条件为通关,通关的时间点及方式。至于开了关之后对香港经济的影响,我觉得是多方面的。开关的情况一天不清楚,我相信我们也很难准确地预测香港的零售走势和租金走势。」

他补充,虽然零售市道在过去两三个月,也就是第五波疫情之后陆续恢复,香港本地的消费已经恢复得七七八八,但是消费能力始终有一个上限,始终没有了游客的消费。所以希望现在的消费能够维持,但是更需要的是游客的消费。

「但是就算是自由出入,也还有一个变数。大家可能知道,现在的航机机位和几年前比较、和正常的时候比较减少了很多,班次少了,价钱也贵了。这两个因素都影响到自由通关之后即时的旅客数字,如果订不到机票或者机票很贵,自然会减少游客的旅行意欲。而航班的班次还没有能力这么快复原。所以并不是代表通关了就一切恢复正常,我相信仍然需要一段长的时间。」

另外,他提到,写字楼的租金,从全香港来说,中期都不会有很大的上升动力,个别区域或会表现得较好,比如中环,但是其他区域在供求的情况下始终有相当大的限制。故集团也暂时不奢望写字楼的租金可以很快地恢复到高速的上升轨道。

而内地业务方面,吴天海指,集团于内地业务的份额低,且已逐步淡出该市场,目前手头上只有两个发展物业及两家酒店。而集团分拆上市时已确立定位,其以香港发展为主,不会加重内地的投资。

以下为九龙仓置业地产投资有限公司中期业绩会问答实录:

现场提问:公司简报中也说到除非第六波疫情出现,否则商场收入会趋向稳定,怎么解读现在的市场是否有复苏或者暗涌?一开始您也解读了习主席的讲话,有没有弦外之音?是不是您也觉得通关的必要性很重要?

吴天海:通关是习主席的指示,有一定份量,希望港府尽快落实,根据“四个必须”“四个希望”的指示。我相信通关也是很多人的诉求,当然最理想的就是和全世界通关。但是如果不能一步到位,是不是也分阶段?我相信这个问题也不需要我去回答。

至于商场的表现,在香港本地的消费已经恢复得七七八八,独缺的是游客的消费。而且通关的问题不只是消费问题,今天很多行业是因为通不了关而陷入非常大的困境,很多行业过去两年根本没有生意,比如说跨境巴士,所以能够尽快恢复正常的生活对全香港都是有利的,并不是纯粹靠刺激某个消费或是部份,而是能够生活尽快回归正常,关一天不通,我相信很多方面大家都会觉得不足。谢谢你的问题。

现场提问:公司的写字楼有很高的租赁率,大概九成,想问一下续租租金未来会否有提升,或未来有什么变动?

吴天海:写字楼的租金,从全香港来说,中期都不会有很大的上升动力,个别区域或者会表现得好一点,比如中环可能好一点,但是其他区域在供求的情况下始终有相当大的限制。我们也暂时不奢望写字楼的租金可以很快地恢复到高速的上升轨道。

现场提问:公司有460亿(港元)的负债,如果借贷年利率大概维持在1.4%左右,现在面临加息的周期,有没有信心在下半年保持负债水平?会不会有一些对冲方案以面对利率的上升?

吴天海:利率方面,事实上过去这一年多利率也有慢慢攀升,但是现在大家的焦点似乎也转移了,比如你看美债的债息,十年期为一个指标,曾经是超过3厘的,但是现在已经回落到2.7厘,甚至2.6厘。一般的估计是利率目前有一些上升的压力,但可能不会升得太高,可能也不会需要太多的时间之后,甚至会回头、下滑。大家现在一方面担心通胀,另一方面也担心经济衰退,如果经济衰退,利率应该会回落一些。对我们现在的借贷水平,我们觉得是合适的,而我们每年的现金流也容许我们将借贷水平慢慢减低。所以各方面对我们来说不是一个大的问题。谢谢!

现场提问:想问集团在内地的业务会怎么部署?怎么看内地未来的经济情况?

吴天海:集团在内地的业务只有很低的份额,这是我们过去这几年陆续淡出的一部分。主要是经我们的上市附属公司海港企业持有,今天手上有两个剩下来的发展物业,大部分都卖了,只剩一些货尾,还有两个酒店。所以总值今天已经不多,那两个发展物业虽然是货尾,我们也会推出,然后就走了。九龙仓置业在分拆上市时已经将我们的方向表示得很清楚,我们主要是以香港投资为主,目前没有计划加重内地的投资。虽然目前难言将来会不会。

现场提问:集团业绩报告以新冠终局未明为题,是不是意味着外围的东西我们公司控制不了?未来会如何部署?

吴天海:我补充一点。事实上如果你看到我们的分类数据,我们在公告里也有说,香港的物业收入按年仍然有一点微跌,但是盈利有微升。所以我们想指出的是,虽然盈利有微升,它的动力不是在于收入已经重拾升轨,还没升,而是跌慢了。但是从去年到今年之间,我们在支出的管理上可以说是做得比以前更好,所以能够减少开支,让我们过去的按年下跌的盈利到今年上半年可以持平,甚至有一点上升。这是我们希望投资者收到的信息。

不是说市已经跌完了,可能还没跌完。但是在这种情况下,我们要比较精准地去计划我们的开支。我们会继续做,但是要花的地方一定会花,以前一些花得不是太精准的地方我们减少了,将来会继续这样做。

现场提问:在物业和零售市场来说,今年接下来的几个月甚至是明年,您觉得零售销售和租金会升或者跌百分之多少?另外,您觉得你们办公楼物业的租金在接下来的几个月和明年会升或者跌百分之多少?

吴天海:先决条件为通关,通关的时间点及方式,这几天陆续有传闻说港府决定缩短检疫日期甚至可以居家隔离,这是一个重要的因素。比如我们的这一类机构,每年都要做每一年的预算,但是过去几年我们做出来的结果都是不准的,因为我们一直都有开关预算的假设,但是每次都落空,所以这次我也不敢再乱估。

至于开了关之后对香港经济的影响,我觉得是多方面的。所以香港开关了,但是内地开不开呢?香港开关可以说是一个单方面的决定,但是香港开关了之后,对接的地区那边到底有没有开?比如新加坡、欧美很多地方都全面开放,那就是一个自由来往的情况。但是到今天为止,内地仍然有隔离措施,这始终会阻碍到正常的交流。当然,我们不期望一步到位。所以哪里先开就先开哪里,然后希望找到其他方法陆续将与内地的接驳正常化。

开关的情况一天不清楚,我相信我们也很难准确地预测香港的零售走势和租金走势。

现场提问:关于资产重估亏损,有没有机会在下半年看到收窄的情况?始终下半年的市场环境还有一些不明朗,有没有机会可以修复?

吴天海:我只能作出一个估算,因为这个资产估值是由独立的第三方去估算的,不是我们估算的,我不能左右独立第三方的估值,我们会提供数据给他。而资本化率是没变的,变的是每个月的租金收入和估值人士看后市的情况。如果情形没有大变,我相信可能下半年估值就不应该有太大的变化。但是假如租金上升了,或者大家对租金的前景乐观一些,甚至有可能将估值提升回来也不一定。但是我今天真的没办法很准确地掌握到,尤其是估值不是我们董事会自己做的。

现场提问:虽然接下来的市道也会视乎通不通关,但是能不能多说一些您觉得接下来的零售市场会怎样?现在市面上一些不同的因素会怎么影响到零售市场?

吴天海:零售市道,暂时看来,过去这两三个月,也就是第五波疫情之后陆续恢复了。当然趁着放暑假这个时候,也有很多市民出来消费、出来玩,很多地方已经人头涌涌了。但是消费能力始终有一个上限,始终没有了游客的消费。我希望现在的消费能够维持,但是更需要的是游客的消费。

现场提问:刚刚说到因为11月有可能通关,你们觉得对下半年的业绩有很大的帮助,还是要到下一个财年才能反映得到?你们觉得对是先和内地通还是先和国际通有没有一个看法?

吴天海:通关是双方面的,是一条边界,有左边有右边。左边开了,右边也开了才行。香港这边,相对我们自己可以控制得了。开了之后,如果是右边对接的地方也开,比如新加坡、美国,那就简单,可以自由地出入。但是就算是自由出入,也还有一个变数。大家可能知道,现在的航机机位和几年前比较、和正常的时候比较减少了很多,班次少了,价钱也贵了。

这两个因素都影响到自由通关之后马上看得到的旅客的数字,如果订不到机票或者机票很贵,自然会减少你的旅行意欲。不是不去,或者会去近一些、去少一些,是一个重要的因素,而航班的班次还没有能力这么快复原。大家看欧美的情况,虽然他已经通关,通了之后,塞飞机、取消班次等都是很严重的问题。如果香港飞出去,大家去向航空公司确认一下就知道了,这样的价钱一定会影响到外游的意欲,也会影响到对面的地方来香港的意欲。

至于和内地通关,也有另一个问题,就是香港可以开,但是如果内地仍然有它的7天、14天或者21天的隔离措施,那香港就算是减了7天,一来一回的隔离短了,可能也会多了一些人考虑来香港。但始终还是有一个不便,我相信不是短时间内可以复原,需要时间。

同时,我们不同单位的同事也研究过或者正在研究不同程度的通关、不同方法的通关到底对香港的民生和经济的影响程度多快、多慢、通过什么方法,这些都是未有很清楚的答案。所以并不是代表通关了就一切恢复正常,我相信仍然需要一段长的时间。

现场提问:第一个问题,因为商场现在的租金保持稳定或者是可能之后还会下调,会不会有可能有更多餐饮进驻商场?第二个问题,第二次派消费券,预估对你们的商场消费帮助大概会有百分之多少?

吴天海:餐饮在香港来说,过去几个月是比较活跃的一个行业。所以我看在未几个月,它的需求还是继续的。当然,多了消费券,消费是可以增加的。但是单是消费券是不够的,因为整个社会要恢复正常的生活。像我刚才说了,有一些行业跟消费不是直接有关系的,比如说跨境巴士、跨境运输,消费券对他们来说没有帮助,他们已经停工了两年多、三年,整个社会恢复正常的状态还需要通关才行。

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