深度分析上海416家商场，窥见上海商业现状与未来

编者按：今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之上海。

上海商业市场回顾

​自1917年开始，随着香港的先施百货、永安百货先后来到上海，南京东路浙江路聚集了永安、先施、新新、大新四大百货商场。零售、餐饮、游乐场、宾馆多业态融合，一站式消费场所，让这些商场大受欢迎，南京路也成了当时上海最热闹、最繁华的商业街。当前，百联集团运营的永安百货仍在营业，先施、新新、大新更名为上海时装商店、上海第一食品及第一百货，焕发着新的生机，南京路商圈依然是上海最繁华的商圈之一。

得益于改革开放，1990年代，上海商业来到快速发展期，外资百货蜂拥入沪，家乐福、麦德龙、沃尔玛等外资零售企业进入上海市场。1992年，上海深化改革开放，并设立了浦东新区，商业中心建设明显加快，1993年至2004年，瑞安、恒隆地产、太平洋、凯德、丽丰、新鸿基等港资外资公司的入局，恒隆广场、新天地、太平洋百货、中环广场一批项目开业，带来了新的商业理念和模式，为上海乃至内地商业地产的发展提供了范本。

到了2004年，上海商场进入第一阶段的爆发期，据赢商网不完全统计，2004年至2013年的十年间，上海新开业98家商场，新增商业建筑面积达739.7万平方米。这一阶段商场的运营商呈现多样性特点，民企、国企、央企、港资外资同台竞技。

2014以后，传统百货业逐渐衰落，但随着轨道交通完善，居民的人均可支配收提高，上海购物中心火速扩容，带动商场数量进一步爆发。2014年至2021年，新增购物中心229个，新增商业建筑面积1808.34万方。

虽受到疫情影响，2021年上海商业增量依然出现小爆发，正式开业的购物中心有29家，太古地产、瑞安房地产、凯德、三井不动产、印力、利福中国等全新之作入市，包括北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、松江印象城、久光中心……

区域商业发展

//行政区：浦东一骑绝尘，青浦区将新增商业建面百万方

上海有16个行政区，分别是黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区、浦东新区、闵行区、宝山区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区。

在大众的印象里，一提到上海的商业，便会联想到市中心的黄浦区、徐汇区、静安区，其中徐家汇、南京西路更是高端商场聚集地。不过，从数量上来看，浦东新区才是全上海购物中心最多的区域，陆家嘴、金桥、周浦、龙阳路等众多商圈聚集了90家购物中心。从增量上来看，也是最多的。究其原因，除了政策上的优势，浦东新区还是上海最大的区，有最多的人口，其面积1210平方公里，人口达568万。

从数量上来看，上海商业项目最多的前五个区分别是浦东新区、闵行区、黄浦区、徐汇区和宝山区；从商业建筑面积来看，上海商业建筑面积最大的5个区分别是浦东新区、闵行区、青浦区、宝山区、普陀区，结合商业项目数量和商业建筑面积，普陀区、青浦区商业项目单体平均商业建筑面积相较于其他区域更大。

近年来，浦东新区商业发展迅速，知名开发商纷至沓来，港企有嘉里建设、新鸿基、新世界发展，国企有华润万象生活、大悦城地产、百联集团、外高桥、上海金桥，外企有铁狮门、芬琴集团（RDM集团），民企则有印力、宝龙、证大投资……这些公司的商业项目遍布浦东新区热闹的区域。

青浦区是上海商业项目又一重要增量区域，虹桥国际开放枢纽、进博会、长三角生态绿色一体化发展示范区、五大新城等多重利好下，区域新增商业迅速。总体来看，青浦区新增商业项目主要集中在徐泾、赵巷和青浦新城一带。

据赢商网统计，2022年下半年至2024年，青浦区新增商业建筑面积104.8万平方米，包括万科商置（上海）运营的天空万科广场、瑞安的蟠龙天地、星河商业的兰韵星河COCO City、联美集团的新虹桥NHO、首位SHOWAY二期以及宝龙的西虹桥宝龙城等项目均将入市。

//商圈：市级商圈扩容至29个，陆家嘴张杨路商圈数量领先

20世纪二三十年代，永安、永新、新新、大新四大百货公司的崛起，让南京东路最先成为上海最热闹的商业大街，南京路发展为闻名海内外的“十里洋场”。

1992年前后，上海深化改革开放，商业中心建设加快，“四街四城” 发展规划被提上日程，即南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路以及徐家汇商城、陆家嘴新上海商业城、豫园商城、新客站不夜城。

2001年至2010年，在原有的8大市级商圈基础上，五角场、中山公园升级为市级商圈，多商圈格局形成。根据上海商业网点布局规划，2014年，上海扩展至15大市级商圈，大型购物中心遍地开花。

今年2月份公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案显示，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。目前，上海市共有19个市级商圈，远期规划还有10个市级商圈。

据赢商网不完全统计，已开业和未来两年筹开业的购物中心（及独立百货）的416个项目，286个项目在商圈内，其中，163个项目位于市级商圈（含远期），占总体的39.18%，市级商圈的购物中心更加集中。

具体到商圈上，项目集中度高的商圈有小陆家嘴张杨路商圈、徐家汇商圈。提及浦东的商圈发展，陆家嘴张杨路商圈占有重要地位，其集聚了国金中心、正大广场、第一八佰伴、华润时代广场、陆家嘴中心L+Mall等颇具名气的商业项目。

徐家汇商圈的购物中心亦较为集中，共13个购物中心，有主打高奢风的徐家汇中心ITC、港汇恒隆广场，还有网罗一众日本首店的美罗城，以及老百货商场东方商厦、汇金百货、六百、太平洋百货等。

运营商洞察

上海最早的百货商场是由港资、外资兴建的，例如前文提到的四大百货商场。建国后，国有国营百货成为主流商业形态，第一百货、第二百货、华联商厦……出现在城市的四面八方。

1990年代，外资涌入上海商业市场，其中包括日本的伊势丹、八佰伴、佳世客，法国的巴黎春天，韩国的新世界，马来西亚的万邦、百盛，中国香港的瑞兴、先施、迪生、美美，这些顶尖的百货多集中在淮海中路、南京路等商业中心。外资超市也同步登陆，家乐福、麦德龙、大润发、欧尚纷纷在上海开连锁店。

同一时期，在外资的带动下，民企开始活跃，至今仍在营业的有上海梅龙镇广场、上海浦东新大陆广场、上海虹口天兴百货。经过多年的发展，现如今，民企逐渐成为购物中心经营的主力军。据赢商大数据显示，在已统计运营集团性质的上海商业项目里，民营企业占比达47.11%。

将在2023年开业的购物中心中，由民营企业开发运营的依然占大多数，占比为56%。比较有代表性的有海印集团的海印又一城、合生创展的上海苏河湾合生汇、联美集团的上海首位SHOWAY二期、万科企业的上海徐汇万科中心（三期）……

不过，港企、外资、国企在上海高端购物中心有绝对话语权，上海的15家高端购物中心中，有9个项目由港企运营，3个项目由外资运营，另外2个为国企运营。

项目情况

//项目档次：大众型占据主流，中高档竞争激烈

分析上海416个项目，我们发现在营项目中，大众化项目占比最大，为47%，中高档和中档项目占48%，高档仅占5%，共15家。

高档购物中心主要多分布在徐家汇、南京西路、陆家嘴、淮海中路几大著名市级商圈，运营商主体均为港资企业、外资及国企，鲜有民营企业。由此可见，高端购物中心主要占据城市中心区域，受城市容纳高端商场数量有限、高端品牌拓展需求、企业实力等因素影响，数量较少。

中档、中高档项目通常业态丰富，集购物、休闲、文化、娱乐、饮食为一体，更重视顾客的购物体验，体量也更大，运营主体民企、港资、外资皆有。万达、万科、宝龙、合生创展、联美集团等实力民企，与外资企业正大、凯德、瑞安、金光集团以及国企央企大悦城、金茂、百联、华润同台竞技，竞争激烈。大众型商场虽占市场主流，但单个项目体量小，餐饮、儿童亲子是这些商场的标签。

//项目门店出租率：出租率95%以上的占4成

2022年上半年，我们选取上海208家购物中心，观察其出租情况。数据显示，这些购物中心平均出租率是88.36%，共85家出租率在95以上，占比41%，出租率在90%以上的126家，占比61%，出租率低于80%的，占18%，共37家。

另根据赢商云智库在今年3月份发布的数据，2021下半年，上海购物中心空置率环比下降9.3%至8.3%。其中，市级商圈购物中心空置率为8.2%，区域商圈购物中心空置率为8.4%。

2021年上海仅四成购物中心出租率达95%以上，37.5%购物中心空置率超过10%，略逊于20城整体水平。

//上海商业展望

上海的商业版图在继续扩大，据赢商大数据，2022年至2023年，上海将新增包括苏河湾万象天地、天空万科广场、蟠龙天地、环宇城MAX等在内的69个商业项目，合计总建筑面积超500万平方米。

作为全国商业体最活跃的城市之一，上海存量项目革新升级的同时，新的商业区域不断扩容，购物中心不断朝着多元化方向发展，新业态、新物种和新生态层出不穷。