郁亮“生火”

文/乐居财经 吴文婷

“万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。”

8月31日，在2022年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮谈及行业波动下公司如何应对时，如此表示。

他还介绍，万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。“去年以来，我们应对工作做得比较早，销售回款效率也一直保持在较高水平，尽管上半年市场波动超出所有人预期，但公司的经营性现金流还实现了80多个亿的净流入。”

在中报季接近尾声之际，万科交出了“成绩单”：今年上半年营收和净利“双增”，即实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

顶着被众人指摘“2021年最差业绩”的压力，万科如今在这两个关键指标上，也算是兑现了郁亮“企稳回升”的誓言。

郁亮重申了其在今年6月股东大会上的判断：短期来看市场已经筑底，但恢复是一个缓慢温和的过程。“行业有自然更替的需求，但房地产作为一个10万亿的巨大市场，关键数据不会持续过低状态，所以还是那句话——房地产是常做常有、常做常新。”

因为坚信“只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去”，股东大会后两个月，郁亮走访了35个城市，看了100多个项目。

他举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍，在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。

另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。

“只要不断修复，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持奔跑的状态，相信一定能够通过不断地跑下去，跑出健康，跑出未来。相信一分耕耘一分收获。”

值得一提的是，过去几年，房企纷纷拆分旗下物业公司赴港上市，而作为万科多元化业务中的“大儿子”，万物云于今年4月递交IPO招股书，目前已获中国证监会核准，仍处于推进上市的关键路上。

要知道，目前港股物业公司的估值已经有所降低，外界也常有声音认为，万物云错过了最佳的上市时机。对此，郁亮表示，我们不是卖猪仔，叫个好价钱就卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

“对于万物云上市短期市场的估值并不是万科最在意的，更在于说它通过资本市场能够获得怎么样的力量，然后再支持它的进一步发展，这才是万科最关心的。”

郁亮坦言，万科特别期盼万物云自己选择上市时机，在合适的时机上市以后也能够借着上市这个起点做得更好一些。