CBRE发布《2022年中国办公楼租户调查》结果

CBRE世邦魏理仕近日发布《2022年中国办公楼租户调查》结果，从需求势能、租赁策略、场所策略和ESG等角度解析奥密克戎疫情影响下的办公楼租赁市场趋势。该调查于2022年6月23日启动，7月14日截止。累计在全国范围内收到201份回复。调查主要发现：

疫情影响2022年企业营收，

但未来18个月内金融和专业服务仍呈现较强扩张预期

市场再现租赁窗口期

可持续发展战略落地办公楼租赁市场，

员工健康和绿色楼宇受到关注

需求势能

奥密克戎疫情影响2022年企业营收，但企业抗风险能力增强，主力租户的韧性得以验证，并保持扩张意愿，有36%的受访者表示未来18个月将增加办公面积。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

其中，办公楼租赁主力租户扩张意愿最强。55%的专业服务业和42%的金融业计划增加办公面积，同时有三成的科技企业也将进一步扩容。内资企业在增加办公面积的意愿上更强，但外资金融机构、专业服务业和消费品制造业仍具有较强的扩张意愿。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

就需求增加的热点市场来看，金融业对一线城市呈现出明显的选址倾向性。专业服务业和科技行业在选取一线城市的同时，会考虑同步布局主要二线城市。生物医药企业未来将重点布局京沪市场，所有计划增设办公面积的受访企业均表示将落子北京或上海。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

租赁策略

调研发现疫情期间租赁进程受阻，但租户租赁意愿明显强于2020年。选择续租的客户占比仅为14%，该比例小于2020年。提前退租的受访者占比仅为8%。另有约两成的租户表示其租赁计划并未受到奥密克戎疫情的影响。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

租户在租赁行为上的抗风险意识提升，47%的受访者表示在未来租赁合同中加入疫情或其他紧急情况的保护性条款，这一占比较去年的调查结果提升27个百分点。选择减少装修支出的租户占比上升，表明更多的租户决策时已考虑到疫情的不确定性。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

在未来18个月企业将优先采用的租赁策略中，选择升级和扩租的租户占比最高，其次为考虑整合的策略，但也有近三成的租户计划缩减租赁面积。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

场所策略

空间利用效率仍为办公场所策略的首要考量。疫情的零星爆发促使企业对于弹性办公模式的接纳度提升，现代化办公场景下协作与沟通的重要性更为突出，这都持续影响着办公场所的布局。本次调查结果显示，26%的受访租户表示将继续增加灵活工位，另有42%的企业将继续使用灵活工位。这一占比较2021年和2020年分别增长9个和21个百分点。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

与此同时，租户对办公场所内的沟通协作区域的需求持续上升。45%的受访企业表示将增加即时沟通的协作空间，35%将增加小型会议室（可容纳5人及以下）。当然，对于供个人进行视频通话的专属空间（41%）也存在较大的需求。CBRE认为，未来对办公空间的需求不仅仅是增加或减少，而是符合业务发展情景下“WE”（协作空间）和“ME”（个人空间）的合理配置。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

ESG

通过调查CBRE发现，员工健康位列企业可持续性战略的首要考量。50%受访者已实施或计划实施员工健康相关举措，另有35%已在考虑中。此外，绿色租赁的重要度将在未来持续提升。超过四成的受访者均表示考虑“在租赁尽职调查中涵盖绿色要素”和“在资产组合中选取绿色认证楼宇”。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

租户调查显示，80%的受访企业不同程度地关注绿色健康楼宇。其中，有近半成的租户表示在租金相近的情况下，有意愿搬迁至此类办公物业。33%的租户目前已有位于绿色楼宇的办公楼资产。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年8月

奥密克戎疫情对2022年的市场产生一定的冲击，但同时也为租户再次打开了租赁窗口期。市场可选面积较为充裕，并有一定的议价空间。我们建议租户，对于面积较为稀缺或租金有明确回升态势的片区，仍需加快推进租赁决策。同时考虑在租约中加入保护性条款来提升租赁行为的抗风险能力。

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