赢商tech研究总监廖洁：《2022年商业地产与消费发展趋势报告》分享

​唯有开放共创，才能碰撞打开商业的“万花筒”，在开放中收获力量，在合作中共赢共享。2022年9月23日，南京苏宁钟山国际高尔夫酒店，2022中国购物中心+峰会以“开放的力量”为大主题，以3大主题演讲/报告发布、4大论坛对话，创新推出多项精彩内容，全方位解读零售商业发展密码，共同探索中国商业未来发展之道。

变局中开新局，探索商业的更多可能！

9月23日，2022中国购物中心+峰会在南京苏宁钟山国际高尔夫酒店隆重举办。本届大会围绕“开放的力量”为大主题，设置了主题演讲、高端对话、“赢商老朋友”平行直播间、「金鼎奖」颁奖盛典等环节，邀请零售商业上下游产业链优秀企业代表，深度探讨商业新玩法！

活动现场，赢商tech研究总监廖洁带来了《2022年商业地产与消费发展趋势报告》主题报告发布。

在演讲中，廖洁提到：商业地产市场端，2022年1-8月，市场客流反弹，“至暗”时刻或已过去；品牌端，零售、餐饮、儿童亲子明显收缩；行业端，要持有中长期的信心，轻重分离正在加速进行。

客流反弹，“至暗”或已过去

疫情之后，中国购物中心的客流变化共经历了三个阶段：第一阶段：2020年1月-8月，剧烈调整期；第二阶段：2020年9月-2022年2月，一直在波动中下降；第三阶段：2022年3月至今，环比回升。从全国数据来看，客流最差的低点出现在今年3月份，这个阶段已经过去。

在今年的客流数据变化上，1-8月，样本监测的四千余家购物中心客流同比下跌了17%，相比较1-6月份同比下跌26%的数据，可以看出客流正在环比回升中。其中，客流回升最明显的是在今年5月份，国内购物中心日均客流环比增幅达到年内最高水平，为29.1%，后续增速逐渐放缓。

具体区域中，客流波动最大的无疑是华东区域，同比去年1-8月下跌了15.6%，华北区域紧随其后客流同比下跌9.2%。但对比2020年8月的客流数据，东北和华东两地均恢复至2020年最高水平110%以上，其中，北方城市客流恢复程度相对南方更好。

在城市级别中，商业一线城市的客流下滑最多，同比下跌了18.9%，远超全国平均水平。相反，客流表现最好的是商业五线城市，这与客源基数的情况有关，以及今年受到疫情影响最大的都在商业高县级城市。

在商圈对比上，市级商圈和区域商圈的客流下跌更为明显，主要是受到疫情营销，对于核心地段的项目客流冲击更大。其中，中高档以上mall虽然客流跌幅较大，但其客流基数大，而大众化mall客流波动更小。

最后，从各线级城市今年的客流环比增速情况看，在经历3月份的低点之后，客流数据环比开始上涨。在商业一线城市，客流持续增长但增速回落明显，其余级别城市增速为负，总体来看客流波动较大，长期信心的恢复还需时日。

12城mall平均空置率升至13.4%

空置率作为衡量购物中心商铺供需关系的一项重要指标，2022上半年，全国重点12城的平均空置率达13.4%，整体走势呈现V字型趋势，2021年，这一指标连续两次环比下滑，至低点10.9%。而今年上半年环比上涨22.9%至13.4%。

在不同的城市间，处在商业准1线阵营的西安、杭州表现最亮眼，2022上半年空置率均在10%以下。长沙、天津购物中心表现最令人意外，空置率均近14%。

并且从长沙、天津两城上半年开关店比情况看，形成了鲜明反差。前者位列12城首位，为1.12，这主要是受到长沙今年有较多新项目开业的影响，其次在长沙市级商圈空置率高于区域商圈，开关店比12城最高。

相比之下，天津购物中心空置率与长沙“同等位”，但天津的开关店比却一路下滑，2022上半年为0.68，在12城垫底，品牌拓店意愿疲软。

今年上半年空置率最高的城市是佛山，空置率超20%，环比增幅达20.8%，主要是受到批量项目调改以及去年集中入市的新项目尚处于培育期，导致空铺率较高。

近1.4万家店调整，零售、餐饮、儿童亲子明显收缩

据赢商大数据监测，2022年上半年，12个重点城市约300个5万㎡以上购物中心中，新开店超6400家，新关店约7400家，开关店比0.86，远低于2021上半年（1.21）及下半年（1.43）。

具体业态中，零售、餐饮、儿童亲子明显收缩，生活服务温和收缩；文体娱表现最佳，开关店比达1.18。

其中，零售业态方面，值得重点关注的服装中，开关店比0.77，服饰集合店、男装表现持续低迷，其背后的消费趋势值得关注。在时尚生活业态上，整体开关店比1.06，扩张最快的是汽车4S店、黄金珠宝这两个细分领域品牌，露营、滑板、飞盘、骑行消费走热。

另外，值得关注的美妆护理业态继续两极分化，大众平价品牌继续收缩战线，欧美高端品牌开始布局数家新店。在消费者注重圈层化的影响下，IP主题店的热度也持续在线。

餐饮业态方面，2022上半年开关店比0.85，整体收缩。细分领域中，休闲餐饮表现较好，开关店比1.03，逆势小幅扩张，可能会持续成为餐饮里面最为景气的细分品类。中式餐饮“急刹车”，告别扩张，转向收缩，开关店比仅0.74。

其他业态上，儿童亲子表现不佳，开关店比为0.78，主要受儿童教育、儿童服务拖累；生活服务开关店比0.92，文体娱开关店比1.18，发展相对稳健。

未来可期，要保持中长期信心

疫情三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生。但中长期来看，决定着行业发展的还是市场格局以及运营本身。

在行业进入存量时代下，存量增速在整体放缓。2011年至2020年，中国购物中心CR5企业存量份额保持在15-20%区间，但在2020-2021年CR5企业的存量增速明显加快。2020年，CR5企业增量份额大幅增加；至2021年，CR5企业增量份额同比略有下降，但依然接近30%。由此可见，在黑天鹅事件中规模性企业竞争优势明显，强者愈强，未来轻资产战略或是企业实现规模扩张的重要途径。

在市场格局中，高端商业市场在寡头竞争的格局下，也会有内资企业加入。下沉市场投拓能力很重要，先发优势将会形成虹吸效应，在不同市场竞争下，可以增加了商业的丰富程度。

从中长期来看，轻重分离正在加速进行。因为对重资产来说是资产规模和质量，对轻资产来讲是对品牌溢价和运营效率，并且，轻资产趋势已十分明显，将会加速商业地产领域的碎片化整合。

这种长期资本与长期资产之间的加速匹配，让中国购物中心也会走成熟市场的路，走向资本高效，运营高效的路是不可逆转的趋势。

可以看出，当下客流环比正在回升，我们对市场也要拥有中长期的信心，特别是在当下，市场是危中有机的，目前亦是轻资产的拓展时机。毕竟，中国是全球最大的消费市场之一，城镇化进程仍在持续。消费升级的过程仍在进行中，而且从高能级市场不断向下沉市场渗透。并且，服务消费也在逐步恢复，从这个角度来看，行业也将会越来越好。