质押担保增信 荣盛发展10亿票据信用增进与重拾信心

为了重拾资本市场的信任，耿建明想了很多办法。

最新消息显示，10月10日，荣盛发展为旗下10.5亿元债券追加增信措施。

具体来看，该公司计划以旗下邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司47.86%股权及重庆荣盛坤创房地产开发有限公司53%股权，为债券进行质押增信。

实际上，如同公司债券一般，房企们早期发行的中期票据基本都是无担保、无抵押的纯粹信用证券。但近两年，随着行业下行，大量房地产企业面临流动性风险与兑付危机，质押担保等增信措施愈发常见。

对资本市场而言，发行人提供股权质押担保，无疑能够对债券本息的偿付提供一定的保障，由此对债券发行、流通起到信用增进的作用。

但分析人士亦表示，对于这种抵质押担保，投资人买不买账，主要还是取决于抵质押资产是否优质、变现能力如何。

“类似荣盛发展这样，通过抵质押为债券增信，也能在一定程度说明企业当下面临的处境比较严峻”，上述分析人士强调。

质押增信

地产寒冬之下，市场信心正一点一点重建，如何重拾信心，成为当前行业面临的最大难题。

实际上，2022年开年以来，从中央到地方均推出多项利好政策，引导楼市边际向好，稳定市场、稳定预期。此外，前不久，央行银保监会要求六大行加大对房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持……

政策边际放松，为修复市场信心注入了强劲的外部动力，但对房地产企业本身，同样需要更多内部力量，去重构自身的信用体系。

近期，荣盛发展便以质押担保的形式，为债券持有人们注入一剂强心针。

最新消息显示，10月10日，荣盛发展为旗下10.5亿元债券追加增信措施。

观点新媒体了解到，上述债券为荣盛发展2020年度第二期中期票据，发行金额为11.2亿元，起息日为2020年8月6日，发行期限2＋1年，票面利率为7.18%。

目前，上述债券的余额为10.528亿元。

而本次公告明确，荣盛发展将为上述中期票据全部未付本息的兑付追加信用增进措施，而具体的增信办法则是以子公司股权进行质押担保。

一般而言，增信是指债券发行主体通过各种手段或措施，提高自身信用等级，增进债券信用，降低债券违约可能，从而降低债券持有人承担的违约风险和损失。

目前，国内信用债券的增信方式包括信用风险缓释工具、连带责任保证、资产抵质押、差额补足协议、备用信用证等等。

其中，信用风险缓释工具，是指由标的实体以外的机构创设的，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的，可交易流通的有价凭证，同样属于信用衍生品的一种。

比如，最早在5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，陆续发行了债券，同时创设机构还将发行包括信用违约掉期或信用风险缓释凭证在内的信用保护工具。

而近期龙湖、碧桂园、美的、旭辉、新城等房企进行的“中债增”担保融资，主要是通过中债信用增进投资股份有限公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

本次荣盛发展追加的增信措施则为资产抵质押形式，只不过，相比之下，前两者是第三方机构为房企融资进行增信，是市场看好部分房企的象征，而荣盛发展则是企业为自身信用添砖加瓦。

此前，金科、富力均采用过此类模式对债券增信。

据了解，今年5月23日，“20金科03”公布展期方案，而展期的增信措施则包括增加天津天湖南苑和天湖广场项目公司70%股权作为质押增信，另增加长沙金科集美天辰项目30%股权作为质押增信。

而富力接连以其持有的苏州富景房地产开发有限公司50%股权、广西富雅投资有限公司50%股权，用于“H16富力4”的质押增信；此外，该公司还以包头市品富房地产开发有限公司20%股权，用于“19富力02”的质押增信。

对资本市场而言，发行人提供股权质押担保，无疑能够对债券本息的偿付提供一定的保障，由此对债券起到信用增进的作用。

“通过抵质押增信，可以使债项级别高于主体级别，给低评级的发行人带来发债的机会，而且增级，能够增加发债成功的可能性，提高债券的流动性”，分析人士强调。

资产资质

增信措施能够降低债券违约的可能，从而降低债券持有人承担的违约风险和损失，但是，这种抵质押担保能够起到多大的增信作用，资本市场对这种举措买不买账？

分析人士认为，投资者对抵质押担保买不买账，主要取决于抵质押资产的变现能力。

也就是说，在发行人不能足额偿付本息的时候，这类抵质押资产能不能迅速处置变现，形成对他们的补偿，这是抵质押担保的关键。

而本次荣盛发展用于质押担保的标的公司为邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司47.86%股权及重庆荣盛坤创房地产开发有限公司53%股权。

观点新媒体查阅，邯郸开发区荣发盛宏房地产开发有限公司对应的项目或为荣盛·锦绣观邸，该项目位于丛台区廉颇大街，第三方平台显示，该项目的参考均价为9200元/平方米，高于邯郸二手房均价。

而重庆荣盛坤创房地产开发有限公司对应项目为重庆荣盛华府，位于重庆市南岸六号线刘家坪轻轨站旁，项目参考均价为11000元/平方米，与南岸区二手房价基本持平。

整体来看，两个项目还算优质，且均取得预售许可证，处于在售状态，的确能够为荣盛发展的债券持有人提供一定保障。

不过，企业通过质押旗下优质资产为债券增信也属重拾信心之举。

分析人士亦认为：“类似荣盛发展这样，通过抵质押为债券增信，也能在一定程度说明企业当下面临的处境比较严峻。”

的确，从财报数据来看，截至今年6月末，荣盛发展短期借款5.61亿元，应付票据及应付账款286.87亿元，其中逾期未兑付票据为33.64亿元，而期末公司在手资金149.27亿元。

从三道红线的指标来看，期末，该公司现金短债比0.5，净负债率为76.3%，较年初下降1.9个百分点。剔除预收账款后资产负债率为75.4%，超出监管规则不高于70%的要求，处于橙档水平。

在艰难情况之时，对荣盛发展而言，资产的抵质押或许早已不是其关注的重点，如果通过抵质押增信能够成功发债，岂不幸哉？如果通过补充抵质押增信能够能稳住投资人信心，避免大量债券面临赎回，进一步挤压现金流，岂不美哉？

当然，资产抵质押只能对某一笔债券提供增信，对荣盛发展、富力、金科这类出险房企来说，如何合理安排偿债计划，如何修复市场信心，也是重要的课题。