度过债务高峰 金地提前偿债28.4亿元

大多数的债券展期声音中，金地准时偿还本息28.4亿元显得特别。

经历数次债券的波动，金地一是持续回购债券，二是提前偿付本息，不断释放积极信号。

截至目前，金地子公司已累计购买公司债券金额约1.64亿元，已完成偿还境内外公开市场合计约126.4亿元到期债券（包括境内境外债在内）。

金地已经逐渐度过偿债高峰，而单月销售金额和面积同比已实现转正。

从销售端来看，上半年金地的销售降幅亦有所收窄。最新发布的9月月报，其合约销售金额和销售面积均实现同比转正。9月公司实现签约面积110.7万平方米，同比上升12.78%；实现签约金额227亿元，同比上升7.05%。

清债回购释放积极信号

金地集团10月13日公告，“15金地01”，这支规模30亿元票利4.18%的7年期债，在2020年回售结束后，金地如今一次性偿付了本息总额28.4亿元。

本该在2022年10月17日支付的债券本金和最后一个年度的利息，金地在10月13日就已将款项打入指定账户。提前偿付这么大笔的款项，可见金地在试图释放积极信号。

且此笔债券清偿后，金地今年已无到期公开债务。据悉，在境外债务方面，未来两年仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。可以说，金地已度过偿债高峰。

从当下地产信用债的市场情况来看，按时甚至提前偿付并不多见，许多企业仍在债务高峰的泥淖中挣扎。

据国金证券统计，2022上半年共有93只债券发生违约（包含各类实质性违约和展期），违约金额（含本金和利息）共计601亿元，地产信用债违约率达到26.47%，是前所未有的高违约率。

然而一笔债券提前偿付的同时，另一笔债券正遭受腰斩。据悉，10月14号收盘，大多数地产债在下跌，金地领跌。

截至收盘， “21碧地01”跌近20%，“15远洋03”、“20世茂02”跌超18%，“19碧地02”跌超13%，“18金地06”跌超12%，“17红星02”跌近11%。而金地集团债券“16金地02”则腰斩47%。查阅过往涨跌，出现发行以来的最剧烈跌幅。

在6、7月，金地也曾遭遇股债双杀，尤其境内境外债产生大幅波动。据了解，6月24日，国资背景的金地集团境内债和境外债均有暴跌，彼时，金地2024年到期的4.95%美元票据每1美元买价下跌10美分至73美分料创下单日下跌纪录。其另一个离岸债券(7月26日到期)每1美元买价下跌0.4美分至98美分。

分析人士认为，这是一小撮投资者引发债市的恐慌。而金地一直坚持回购，释放积极信号。金地于7月28日公告，以市场化方式在二级市场购买金地的债券，规模不超过 10 亿元，购买范围包括市场报价较估值偏离较大的金地债券。8月10日再次补充公告计划回购债券。

10月14日，金地同时报告了回购进展，截至公告出具日，金地子公司购买债券为“18 金地 04”、“18 金地 06”、 “18 金地 07”、“20 金地 01”、“21 金地 01”、“21 金地 03”，合计约 231万张，累计购买金额约1.64亿元。浙商证券认为，积极回购债券是彰显对中长期经营的信心，有利于稳定市场预期。

在2022年中期业绩会上，董事长凌克表示金地的债券遭遇不寻常波动，这与金地的基本面无关。“市场情绪推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素。”金地管理层如是为债券投资者注入信心。

据观点新媒体此前报道，截止目前，金地集团已完成偿还境内外公开市场合计约126.4亿元到期债券（包括境内境外债在内）。

财务土储基本面

金地集团在财务基本面保持稳健。截至6月30日，该公司持有货币资金648.0亿元，有息负债规模1293亿元，有息负债综合成本4.54%，同比降低11bp，融资成本保持行业低位。三道红线指标稳居绿档，剔除预收账款资产负债率66.9%；净负债率57.8%；现金短债比1.4。

另一方面，金地在土地的投拓上有大幅缩减。今年的重点城市供地中，金地少有现身。据机构房企拿地统计数据显示，金地集团1-9月拿地面积58.0万平米，当月排第92名，同比减少91.3%。

但目前金地土储充沛且能级较高，据国盛证券统计，截至年中，其总土储建面6193万方，覆盖2021年结算面积11倍，权益比例45.9%，一二线城市土储占比70%。整体土储能级高，按正常情况下的销售面积来算，土储还够开发2-3年，但土地质量和运营效率是否也排在前列，尚未可知。

从销售端来看，上半年金地的销售降幅亦有所收窄，最新发布的9月月报，其合约销售金额和销售面积均实现同比转正。9月公司实现签约面积110.7万平方米，同比上升12.78%；实现签约金额227亿元，同比上升7.05%。

在上半年的艰难环境下，大多数房企，哪怕排在前列的房企，仍然逃不过毛利下降的命运。而2022上半年，金地营业收入281.1亿元，营收虽同比减少18.0%，但毛利率同比提升4.5个百分点至22.2%，且主要是由房地产销售带动的，房地产销售业务毛利率同比提升6.9个百分点至21.2%，有明显提升。