香港置地内地进化之路：港资“北上”样本

​观点指数研究院

日前，合景泰富公告了向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产开发有限公司30%缴足股本的事宜。

公告显示，置泰有限公司28.57%股权由合景泰富持有，71.43%股权由香港置地持有，该公司间接全资控股总冠有限公司。

另外，天眼查信息显示，成都市宏誉房地产开发有限公司目前有两个股东，总冠有限公司持股70%，成都凯誉持股30%，后者由合景泰富全资控股。因此，通过境内公司及境外公司的股权分配，成都宏誉由合景泰富和香港置地共同控股。

根据合景泰富的公告内容，交易完成后合景泰富将完全退出成都宏誉。

这项交易主要涉及的资产是位于成都市锦江区攀成钢片区的一宗商住地块，香港置地和合景泰富在2010年11月竞得上述土地，占地面积285亩，成交地价37.8亿元。

公告称，该项目可开发面积约70.7万平方米已全部完成开发，根据项目进度推测属于住宅部分；而另外的可开发面积约21.3万平方米仍在开发中，推测属于商业及商务用途部分。

合景泰富方面表示，该出售事项代价约3.71亿元，预计可产生税后利润1400万元，此项交易将提高资产周转率、为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入及降低其负债比率，有助于降低风险实现长期稳定及健康发展。

在行业发展转型期，为了降负债、补充现金流而进行的资产交易十分普遍，但类似香港置地这样活跃的港资地产商值得市场关注。

内地进化之路

除了合景泰富外，香港置地在内地有许多合作伙伴，目前在建项目多为合作开发，从近期拿地的情况来看也是如此。

据观点指数统计，近两年香港置地在武汉、重庆、成都及上海均有新增项目，合作方有金地、华润置地、龙湖、招商蛇口等。

据统计，近两年香港置地在内地新增了6个项目，其中三个位于成都（两个项目是独立拿地，一个项目为后来入股的龙湖项目）；另外，重庆、上海、武汉各有项目一个。

整体来看，尽管香港置地在内地房地产市场的投资布局已经超过10年，但仍然是不折不扣的港式地产商，特别是在住宅开发方面，与内地房地产企业的开发模式有所区别。

一方面，港资地产商资产负债率低、现金流充足，并不习惯于高周转的开发模式，而更注重项目品质及发展前景。

以前述成都市锦江区攀成钢片区项目为例，由合景泰富开发的住宅部分在拿地2年内开始入市；而香港置地开发的商业部分则时至今日仍在开发中。据了解，该项目商业部分的购物中心预计2023年年底投入运营。

另一方面，港资地产商以往拿地主要是看重项目的长期运营和回报。例如，新世界发展当前在内地仍有开发项目，如广州白云的岭南新世界，至今该项目开发周期已超过20年，近期仍在推出新的组团；香港置地进入成都的首个项目目前开发周期也已超过10年。但就内地房企而言，除部分城市更新项目外，大部分项目周期都不会这么长。

港资地产商与内地房企之间的差异就决定了，若要重回内地市场，前者需要通过各种方式学习内地房企的经验、熟悉城市市场及项目的运作，合作开发便是其中的一种方式。

目前香港置地在内地进行独立操盘的城市并不多，成都是其中之一。

2021年12月成都第三批集中供地中，香港置地拿下两宗地块，分别位于青羊区文家街道（天湖翠林项目）和康河街道（西元项目），两宗地的规划建筑面积均在10万平方米以内，属于较小型的开发项目。

同期，龙湖拿下金牛区西华街道国宾板块一宗地块（瑰雲里项目），计容面积10.72万平方米，同属于小型项目。根据项目公司股权变更纪录，同月香港置地对项目公司入股50%，成为控股股东之一。

目前，上述三宗地块的开发进度基本相同，但基本都是龙湖参与的瑰雲里项目领跑。蓄客阶段，瑰雲里在今年6月开放了营销中心，天湖翠林和西元则分别在7月和10月开放了示范区；开盘方面，瑰雲里在7月中旬开盘，而天湖翠林开盘时间是7月下旬，西元项目于11月初开盘。

此次香港置地从合景泰富手中拿下成都锦江区攀成钢片区项目，除了有合景泰富需要出售的原因之外，观点指数认为，也是由于香港置地正在积极提升自己在内地的操盘能力，因此合景泰富不需另找其他操盘手，可直接向原来的合作伙伴出售项目股权。

另外，香港置地所寻找的合作方正在与时俱进。今年6月的上海集中供地，香港置地、招商蛇口及徐汇国资旗下的上海汇成共同拿下徐汇区的一宗地块，这也是香港置地为数不多的与地方国企达成的合作。这一合作将为香港置地适应内地房地产市场带来不小的帮助。

由于香港置地一直在内地有开发项目，因此在这一轮行业周期中行动相对快速，而一些港资地产商在加大内地市场布局上仍在观望或筹备阶段，但趋势已经显现。

港资伺机而动

近期港资地产商在内地市场有不少新动向，处于观望和试探阶段的如长江实业，旗下和记黄埔现身2022年广州首轮集中供地，率先出价竞拍白云区空港大道中东侧一地块，但未参与加价。

8月新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受采访时表示，将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。

有相对明确行动的有太古地产、嘉华国际、恒基兆业等。

2022年初，太古地产表示，未来十年将斥资超500亿元投资内地房产，年内签约了珠实广州聚龙湾项目、西安城桓文投太古里项目、陆家嘴集团前滩21号地块、中免三亚海棠湾项目等合作，在内地的布局有加速之势。

今年上海第三批集中供地，嘉华国际联合体以37.3亿元竞得徐汇区华泾镇一个地块。据了解，嘉华国际、招商蛇口与上海汇成的持股比例分别为60%、35%及5%，该地块规划包含住宅、办公商业、餐饮及酒店等多个用途。

另外，日前华润置地公布，分别与恒基兆业地产、嘉华国际、新世界集团与信德集团四家香港地产发展商签订《战略合作协议》，建立长期战略合作伙伴关系。

据了解，上述合作将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目，商讨及研究共同合作发展的可行性。

恒基兆业方面也就华润置地合作表了态，表示作为香港拥有最多新界土地储备的发展商，将全力配合，抓紧香港北部都会区的发展机遇。

由于深圳与香港北部都会区接壤，而华润置地在深圳、广州等大湾区城市具备充足的土地储备，双方亦可能就华润置地在内地的土地资源进行合作发展。

当前，由于民企在土地市场的拿地大量减少，土地市场竞争减少；同时，在土地竞拍限价与销售指导价的调节下，房地价比处于合理水平，房地产项目具备足够的盈利空间，一线城市及新一线城市等发达地区存在持续的住房需求，可支撑起房地产市场的持续发展，在行业新格局形成前，这是港资地产商“北上”的机会。

从目前的情况来看，港资地产商主要选择与全国性的央国企进行较为深度的合作，包括华润置地、招商蛇口、保利发展等，央国企融资渠道通畅、负债水平相对合理，合作的风险性更小，无疑是值得信赖的伙伴。