还有险资来做地产老大哥：友邦收购上实中心

文/乐居财经 孙肃博

聂耳旧居、虹口区重大工程、核心商务区、超甲级办公楼......承担着众多头衔的”上实中心“屹立在上海北外滩。

追溯到2015年，上实发展持股90%的子公司上海虹晟投资发展有限公司以32.6亿元竞得上海虹口区提篮桥街道HK324-01号地块国有建设用地使用权。同年，虹晟投资成立上海实森置业有限公司对地块进行开发，”上实中心“由此而来。

两年前，这个融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态的地标项目主塔楼结构正式封顶。彼时，地产寒冬还未真正降临。

两年后，上实发展发布公告披露，实森置业90%股权以及其100%股东借款债权以46亿元于上海联合产权交易所成交摘牌。

上实发展表示，出售事项是为了有效盘活公司存量资产，集中资源开发重点项目。此次交易，预计将为上实发展带来归母净利1.39亿元。

2022年前三季度，上实发展的营业收入为20.22亿元，同比下降55.86%；归属于上市公司股东的净利润亏损1.13亿元。

据了解，此番将”上实中心“收入囊中的是一家保险公司——友邦人寿。此次交易完成后，友邦人寿将控股实森置业，从而获得“上实中心”项目所有权。据友邦人寿方面披露，此次投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。

该项目整体预计于2023年上半年竣工，友邦人寿将为完成项目的建设和后续运营继续提供资金，预计总投资不超过人民币87亿元。

友邦人寿表示，此项目是公司成立以来进行的最大一次资产收购。未来，在中国持续推动高水平对外开放的背景下，公司将继续发挥保险资金的长期性和稳定性作用，推动中国经济高质量发展。

事实上，市场情形与友邦人寿此次大手笔的投资反而是相悖的。

今年以来，“清仓式”减持房地产似乎成了险资的共同动作。此前，大家人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等也对地产股进行了不同幅度的减持，而被减持的地产股中，也不乏金地、金融街、招商蛇口、华侨城A、首开股份、万科A。

不久前，中国人寿相关负责人谈到公司大类资产配置问题时提及，“作为长期投资者，要深入研究国家政策变化及导向，在权益配置上进行前瞻性布局。”

从表面来看，险资投入地产实则不赚钱、被套牢，甚至出现亏损。为了及时止损，选择“抛售”房企股份也就理所应当。

然而，在信达证券首席分析师王舫朝看来，近期房地产政策频出，有利于改善保险投资端底层资产质量，有望形成估值底。同时，随着经济企稳预期形成，长端利率有望上行，利好保险板块估值修复。

四季度以来，地产纾困政策渐次落地，力度持续加大。当前，5年期以上LPR已降至4.3%，叠加《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》的影响，实际可将首套房贷利率最低可至4.1%。

此外，金融“十六条”已持续为优质房企提供了超2万亿的授信额度。而第三支箭在股权融资方面调整优化5项措施，使得上市房企重组与再融资的大门时隔十二年后再次开启。

“三支箭”为房企引来万亿级活水，为保交楼、保民生等项目推进提供了最坚定的资金保障。这对于房企的稳健发展，对于土地市场的回暖和新房市场信心的回归，都将起到重要的拉动作用。

国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时也提到了房地产。他表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

12月16日闭幕的中央经济工作会议更是以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。此次会议释放明年中国楼市三大信号：其一，防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标；其二，房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求；其三，重申房住不炒，背后有深意。

国泰君安证券非银刘欣琦团队分析指出，地产融资渠道松绑有助于地产资金流动性及偿债能力改善，缓解地产风险，非银板块中保险和券商均受益。