传统金融行业赋能南京办公楼市场，零售物业市场消费需求放缓

2022年全年，受疫情反复以及经济放缓等因素影响，南京商业地产市场承压，租赁成交进度周期延长。办公楼市场方面，金融、科技互联网以及专业服务业公司成为全年租赁需求主力，南京办公楼整体市场租金维持下调态势，空置率则保持平稳。优质零售物业市场方面，新能源汽车、咖啡茶饮等品类成为2022年南京零售物业市场的租赁需求关键，核心商圈和次级商圈分化加剧，整体市场租金跌幅平稳，全年整体空置率有所下降。

仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“回顾2022年，南京商业地产在疫情的反复跌宕中寻求破局，南京市政府正在积极扩大开放和招商引资的力度，构建“2+2+2+X”创新型产业体系，抓住产业提升窗口期，提升南京成为中国式现代化城市实践的引领者。春意正在萌发，相信2023年，南京商业地产将在稳增长的大环境中迎来新的发展机遇。”

优质办公楼

金融、科技互联网和专业服务行业贡献本年度主要租赁需求。仲量联行所追踪的数据显示，2022年全年南京整体市场租赁活跃度以及问询量每季度均有所上升，同比去年往期稍显活跃，但由于退租抵充增量，全年整体办公楼净吸纳量仅为8.53万平方米，全年甲级办公楼净吸纳量约为4.26万平方米，较往年同期仅为五成。其中，金融、科技互联网和专业服务行业贡献本年度主要租赁需求，在统计的所有行业市场成交量中，占比超五成。从行业成交来看，全年金融行业承租能力最强，以传统金融为主，成交比例超七成。科技互联网和专业服务业紧随其后，在过去一年中抓住市场下行机会进行扩租或升级，表现相对活跃。从企业类型来看，中资企业成交占比超8成，以搬迁和扩租为主，其中非南京本地企业成为本年成交主力，外资企业则以甲级办公楼为主要选址需求，每季度成交量逐步上升。

与2022年上半年相比，下半年南京甲级办公楼市场活跃度有所提升。但受到12月末疫情爆发造成的短暂停工影响，部分租赁活动延后，第四季度整体市场办公楼净吸纳量仅录得1.64万平方米，甲级办公楼录得净吸纳量约0.91万平方米，与二季度持平，但低于去年同期水平。第四季度金融和专业服务类公司在甲级办公楼市场承租能力较强，需求比例分别为22.8%和17.9%。

2022年全年南京办公楼市场供应低于年初预期，为近五年新增供应低点。2022年四季度，整体办公楼市场未录得新增项目入市，办公楼体量维持在500万平方米。部分项目由于疫情相关政策影响工期，有所推迟未能如期入市，整体空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，与去年同期持平。甲级办公楼平均空置率下调至33.1%，环比下降0.4个百分点，同比上升2.4个百分点；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至15.3%，同比下降2.6个百分点。

2022年末甲级办公楼租金同比下降5.2个百分点，全年南京整体办公楼市场租金处于下行周期。截至2022年末，南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.65元每平方米每天，环比下降0.8个百分点，跌幅持续收窄；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.95元每平方米每天，环比下降0.2个百分点，同比下降2.8个百分点。受疫情反复和经济不稳定的影响，全年市场租赁需求低迷，下半年租赁需求相较于上半年有所回升，租户对于选址的条件与要求更为严苛，业主通过“以价换量”的租赁策略来争抢客户，降租对今年众多降本增效的租户无疑于有着更为直观有效的说服力。而除降租外，对于项目本身能否有更为灵活的合作方式以及打造更为人性化的产品以提高楼宇竞争力，对业主提出了更高的要求。

优质办公楼市场展望：2023年南京优质办公楼市场预计将有5个项目约57.7万平方米的体量迎来交付，均位于河西板块，河西板块去化压力增加，其中甲级办公楼项目——金鹰世界B塔将于第一季度入市，体量约为9.3万平方米，预计全年整体办公楼市场空置率将波动上浮，租金则维持下行态势，但同比降幅预计不超过2个百分点。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“2023年南京办公楼市场将是充满挑战与机遇的一年，随着房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整，加之业主调整租金预期与之配合，预计将有效刺激市场活跃度，2023年下半年市场租赁需求复苏将更为明显。”

优质零售物业

南京零售物业市场线下消费需求乏力，商圈两级分化加剧。南京全年净吸纳量约为18.4万平方米，优质零售物业市场整体空置率环比小幅上升至 4.1%。由于2022年消费者对于未来收入预期的转变，致使消费支出更为理性，南京前1—11月的社会消费品零售总额，同比下降0.6%，需求端弱化导致品牌对于扩店节奏更为审慎，市场租赁需求增长乏力。

回顾2022年，南京疫情多点散发，对线下消费冲击较为严重，各大商圈均有新开店和品牌退租的现象发生。餐饮及时尚类业态新开数量最多，支撑全年主要租赁需求，占所有品类新开店比例约64%。其中餐饮业占比最高，且逐季增加，全年新增开业比例达34%。细分业态中，中式快餐、咖啡茶饮以及特色餐饮等大众化餐饮均受到消费者青睐。其中，西塔老太太自三季度首进南京后持续拓店，截至12月底在南京市场布局超过5家，陈记顺和火锅南京首店、下江腩火锅江苏首店均选址南京市场。以霸王茶姬、M stand和瑞幸咖啡等为首的国产咖啡茶饮品牌开店势头不减，新开店比例约为21%。而正餐类餐厅由于租赁面积大、人力成本高等原因，需求相对疲软。时尚业态方面，全年新增开业比例占所有品类约30%，以核心商圈开店为主，如WE11DONE江浙沪首店落户南京，入驻德基广场。国潮及运动服饰品牌如中国李宁、安踏、FILA等扩张步伐相对稳健。九牧王、海澜之家、迹风等国产男装品牌抓住租金窗口期优化升级，拓店面积增加。

生活类业态全年租赁表现活跃，新增开业占比超10%。细分业态中，新能源汽车消费需求热度不减，据统计，1—11月，汽车类零售额同比增长13.2%，占全市限上单位消费品零售额比重为21.5%。全年汽车展厅新开超25家，大多数选址人流量高且交通便利的购物中心首层，承租期长且租赁面积大，第四季度统计新开及围挡超10家， 包括LOTUS NYO、非凡汽车、自游家在内的新兴新能源汽车品牌在2022年四季度均在南京拓店。

南京优质零售市场项目新增供应暂缓，整体市场租金小幅下降。2022年第四季度，由于疫情爆发，零售项目施工和招商进程受到一定影响，南京优质零售商业总存量维持约617万平方米，整体市场空置率4.1%，环比微幅上升0.02个百分点，较去年同期下降0.3个百分点，购物中心平均空置率为3.9%，环比上升0.03个百分点，同比下降0.5个百分点。南京全市优质零售物业首层净有效租金略有下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅下降0.9个百分点，同比下降1.0个百分点。

优质零售物业市场展望：虽然2022年的疫情使市场需求承压，但期间各个商家对消费场景、消费体验和消费渠道等不断进行自我更迭，推陈出新，一定程度上维持了商业韧性发展的生机，随着防疫政策的优化，2023年南京商业零售市场将进入恢复通道，预计将迎来三个核心商圈项目和五个次级商圈项目开业，合计约102.5万平方米的体量入市，整体空置率预计将上升至4.7%，在高供应的情况下，商场需要及时捕捉市场趋势的变化，优化商业运行的模式并积极调整招商策略来吸引租户，才能在多元化的竞争中突围，掌握更多的议价空间与谈判主动权。