戴德梁行：2023年广州零售市场有望蓄势回暖 房地产行业向存量运营转移

2023年1月12日，戴德梁行发布了2022年广州房地产市场回顾及展望报告。

报告显示，受本土疫情及全球不明朗因素的多重影响，广州写字楼及零售市场活跃度降低，写字楼及零售市场租金及空置率双双承压，但是随着防疫措施的放开调整，市场展现出积极信号，预计经过2023年第一季度的调整期，将在二、三季度重归活跃。

大宗交易市场方面，2022年投资者保持审慎的投资态度，全年广州商业房地产市场共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%。其中，内资占绝对主力，办公、研发办公占比继续加大，自用买家占比过半。预计在2023年，市场信心将逐渐恢复，自用买家持续发力的同时，外资买家有望回归。

就整个房地产行业而言，其重心已由增量开发向存量运营转移，业态创新、调整业务结构等将是房地产未来的重点探索方向。

优质零售市场

线下消费场景受限，零售市场承压

2022年，广州新增优质购物中心36万平方米，推动全市总存量突破500万平方米。尽管新项目较好的开业率对周边区域的商业氛围有一定带动作用，但由于年内疫情反复，政府采取分级分类的疫情防控措施，使得各区经营活动及消费者出行受到限制。

在广州零售市场承压的环境下，核心商圈的优质项目因其较强的韧性，区域租金保持温和上涨趋势，带动全市平均租金水平较去年同期微升0.6%至人民币每月每平方米746.1元。其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超过5%；而非核心商圈由于受到管控的时间较长，租金水平下降幅度较大，如白云和番禺商圈租金分别下降5.0%和0.9%。

空置率升至7.4%，促使购物中心积极调改

由于年内疫情反复，线下经营活动受到管控，令购物中心客流量受到巨大影响。

12月，尽管经营性场所在防疫管控措施优化下恢复正常秩序，但消费活力与市场需求的全面复苏仍然需要一段时间。全市空置率同比上升2.7个百分点至7.4%，各商圈空置率均有不同程度上涨，其中番禺和白云商圈受疫情影响较大，空置率上涨幅度明显，分别上升4.2和2.6个百分点。四季度末观察到一些购物中心在防疫措施优化后，积极筹备主题活动和布局调整来推动客流量的回升。

新能源汽车和珠宝首饰品类需求活跃

由于消费市场承压，品牌端在业务扩张与租赁决策方面更加谨慎，观望情绪浓厚，全年新开及待开业门店的数量相比去年有所减少。

业态方面，新能源汽车由于受到政策扶持与投资者青睐，持续积极布局线下门店。

1-11月份，据广州市统计局，新能源汽车零售总额同比增长超过90%，销售的增长是品牌扩张的动力。

据戴德梁行研究部监测数据显示，全年全市优质购物中心有近35家新能源汽车门店新开或即将开业。

与此同时，珠宝首饰因具备消费与投资的双重属性而在后疫情时代受到消费者的关注，婚戒品牌i-primo广州首店、手表品牌真力时广州首店均于年内开业。线下店是该类业态的重要销售渠道，这也成为品牌方仍积极在购物中心布局门店的主要因素。

区域分化仍持续，核心商圈领跑全市

核心商圈仍然是宏观环境承压之下品牌选址的首要选择，本年度超过45%的新开及即将开业店铺位于核心商圈，其中，超过半数位于体育中心商圈。

戴德梁行数据显示，自疫情发生至今，体育中心商圈仍在整个亚太地区中保持比较领先的租金涨幅，零售租金已超疫情前15%。

对此戴德梁行研究部高级经理汪骊珠表示：“体育中心商圈长期稳定增长。同时，其地段优势在疫情背景下得到放大，头部效应和虹吸作用加强。由于聚集了多个城市级别的代表项目，其辐射范围更大，区位条件更优越，客群消费能力更强，因此品牌方更倾向于进驻体育中心。另外，近三年来，体育中心商圈内有近7成项目对品牌及业态布局进行过较大调整。业主方积极发挥优势引入潮流品牌、国际奢侈品牌，或把经营效果不佳的区域拆分成更小面积的铺位、或者是引入承租能力更高的业态。积极的举措帮助提升了整个区域的平均租金水平。”

未来展望：回暖可期，广州国消规划逐步落地

疫情对在建项目的建设和招商进度产生影响，部分原定于年内开业的购物中心推迟了入市计划。

广州优质零售市场将在2023年迎来新一轮的供应高峰，预计有近67万平方米的新增供应将陆续入市，短期内，由于市场仍处于过渡阶段，预计零售市场观望情绪仍将延续，叠加未来新增供应放量的影响，零售市场租金及空置率或将双双承压。但是，预计从明年二季度开始，消费活动将逐步恢复，带动租赁需求回暖，市场将再迎曙光。

另外，广州入选培育建设国际消费中心城市至今已有一年有余，参与其中规划的戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯表示，广州已在重塑商圈体系，由单核向多核、多元场景化发展。体育中心目前聚集了大部分的头部商业运营商，但随着广州国际消费中心城市规划落地，推出“5+2+4”国际知名商圈体系，广州将迈向商圈多核发展，如广州塔-琶洲和金融城-黄埔湾等热点片区均纳入世界级地标商圈。在部分缺乏商业载体的区域，我们建议因地制宜，发展多元场景消费，利用非商业地块——如公园绿地和文化设施，与商业消费深度融合，引入咖啡茶饮、运动公园、户外露营、主题市集等业态。

温苑雯同时表示，备受关注的广州中心城区内专业市场将迎来新变化。专业市场目前在广州市区占据较优质的区位，但彻底转移腾退并不现实。然而，广州专业市场的品类，如服装、珠宝、皮具、美妆等都是和大众生活紧密相关，非常适合发展“产商融合”模式。

一方面，上游可往设计、研发端升级优化产业结构，导入更加优质的产业消费资源和消费客群。另一方面，下游可向C端消费延伸，从产品力向品牌力转变，聚焦细分圈层、紧抓年轻消费客群需求。由戴德梁行参与规划改造的海珠区红棉中大门，成功引入城市之丘是广州首个山系生活商业载体，或将成为这一理念的最新“打样”。该项目将展开垂直圈层营销，抓住周边中大及美院、甚至全市的年轻消费者，跳出传统专业市场模式，成为全新产商旅融合的新兴消费集聚区。

甲级写字楼市场

新增供应持续放量，市场规模突破新高

2022年，广州甲级写字楼全年新增供应约为41.7万平方米，供应量与去年基本持平。其中超过八成的新项目位于琶洲商务区，市场规模突破600万平方米。一些原计划于年内入市的项目因疫情影响而推迟交付，或令明年供应量达到新高。

年内需求节奏放缓，观望情绪明显

2022年在疫情的多轮冲击与复杂的宏观环境下，广州甲级写字楼市场需求明显下降。上下半年市场表现出现分化。上半年市场需求延续了去年较为活跃的态势，进入下半年，由于疫情在国内多个城市反复，对生产生活产生影响，多数企业在业务扩张与办公租赁决策上表现谨慎。叠加年末爆发的本土疫情带来的负面影响，甲级写字楼的来访量和成交活跃度显著下降，全年录得净吸纳量为负值，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体观望情绪浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。

业主灵活调整策略，积极应对市场变化

尽管防疫措施调整为后市发展带来积极信号，但考虑到办公需求的回暖有赖于企业信心的回归，在宏观经济全面复苏的信号更加明确之前，多数业主方继续下调租金预期。2022年四季度甲级写字楼录得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超过5%。除了下调租金预期，业主方在装修及起租日等商务条款的灵活度上也有所调整。一些项目还提出增加佣金或内部奖励等激励方案，期望通过调动办公租赁人员的工作积极性来推动成交。

专业服务业引领年内成交

需求方面，传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定，专业服务业、TMT及金融业仍然作为三大主力引领市场成交，全年贡献了近七成的成交面积。

其中，专业服务与金融业与去年相比需求有所扩大，成交占比同比分别扩大15.1和1.2个百分点。复杂的市场环境下，企业对会计、审计、税务、法律等专业服务的需求有所上升，推动行业业务扩张，一些机构在华南增设新的营业点或扩大现有办公空间。

另外，疫情对保险服务、医疗健康等行业也产生推动作用，令其办公需求持续上升。IT行业仍保持活跃，但业务增长速度有所放缓。同时，房地产行业受宏观政策调控影响，业务收缩，导致需求逐年下降。

未来展望：经济预期的改善是推动市场回暖的关键

展望明年，国际金融城有望迎来第一批优质物业的交付使用，未来供应的向东延伸将推动广州甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的挑战。

对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示：“随着政府对疫情防控措施的优化和调整，生产、经营、消费活动陆续恢复正常秩序，更多实体行业的发展信心有望得到修复。预计经过第一季度的调整，市场活力将在二、三季度逐步回归，这也将成为后续推动物业市场需求回暖的重要驱动力。”

大宗交易市场

受疫情影响，成交额回落，投资者投资态度审慎

2022年全年广州商业房地产大宗交易共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%，较近6年平均成交额（约211亿元）也略低。其中一季度成交额超过90亿元，均是2021年已敲定的交易，未能真实反映投资者的情绪，后三个季度的成交额接近110亿元，其中约有30亿元是因以物抵债而发生的产权转移，主动交易仅约80亿元，投资者仍然保持审慎的投资态度。

办公、研发办公占比继续加大，自用买家占比过半

办公含研发办公物业仍然是最受投资者青睐的物业类型，2022年办公类物业成交额占比达65%，而办公类别成交额中51%为自用买家购置物业作为总部/区域总部办公之用，如太平洋保险购入粤海金融中心T1座、九毛九集团董事长购入广州国金天地项目部分楼层、利口福集团（广州酒家）购入广州信息港D座等。近年金融、TMT、餐饮、物流等领域的企业办公场所需求增加，其购买力较强，逐渐成为大宗交易市场主力军之一。

另外，酒店及公寓的关注度比去年有所上升；商业物业方面，因受疫情影响仍较大，投资者明显放缓了进场的步伐。

内资占绝对主力

从资金来源看，2022年全年成交额中95%是由内资买家完成，仅有一宗交易是来源来自于外资投资者。一方面是由于疫情反复，限制外地投资者来穗进行投资活动，另一方面，受近两年房地产市场调整、经济预期不明朗、汇率变动等因素影响，外资投资者决策周期拉长，致使外资比例有所下降。

未来展望

市场信心逐渐恢复，自用买家将持续发力，外资买家有望回归

疫情防控政策调整，跨境、跨地区差旅限制进一步放松，有助于经济活动包括投资活动复苏；同步，国家在年底相继出台利好房地产行业政策，从供给端与需求端给予强有力的支持，预期后续更强配套政策也将逐步颁布，地产行业有望加速修复，投资者信心已在逐步重建。后疫情时代，地产行业也将洗尽铅华，未来增长性是显著的，预计2023年自用买家将持续发力，外资买家有望回归。

未来房地产市场的变化与趋势

伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显。另一方面，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比逐渐减小，城市群、都市圈的发展格局变化等现象都将令传统的房地产发展模式面临挑战。

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，在此背景下，业内几大趋势值得关注。

首先是与产业相结合的发展模式正在成为主流。产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济发展过程中，产业地产运营商通过自身资源优势、招商引进或孵化企业、产业，建立行业发展基础，并促进形成产业聚集的优势，在带动就业的同时提高生产效率、提升城市竞争力的核心。对于广州这一坚持“产业第一、制造业立市”的城市而言，这一趋势更为凸显。

同时，随着房地产逐渐由增量市场转向存量市场时，“开发+大资管”模式也异军突起，依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务，在投资管理、物业管理、代建等方面，专业的运营团队有助于项目持续获得较高收益从而收获增长曲线。

最后，城市更新与存量利用，仍是当下行业的焦点。从今年9月广州发布城市更新五个指引来看，城市更新将在更为理性的框架内有序进行。未来，城市更新仍是开发商获取热点城市优质地块重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。对于大量闲置的非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量物业的利用率及价值仍将成为未来行业的重点发展方向。