“学兵”万科：止跌企稳、重整军纪、商业调整、万物云先发

经过一年多排兵布阵，万科的“集团军”模式已基本确立。

2022年12月2日，万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责开发经营业务和经营服务业务的管理。

这是万科首次设立联席总裁制。

一年半前的2021年6月，万科业务讨论会上，祝九胜曾提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势。地产板块成立开发经营中心，重新划分七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北，上海区域区首张海担任开发经营中心负责人。

3个月后，开发经营中心升级为开发经营本部，全面统筹管理七大区域；与此同时，万物云董事长朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，统筹相关工作。

从这时开始，万科内部已确认由张海、朱保全协助祝九胜统管两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。这期间，刘肖、王海武等一众高管也被调任到新的岗位。

万科20年前所创立的职业经理人制度，历来被视为国内企业管治范本之一，关键便在于分权与集权之间的平衡。

如今面对地产行业变局，从各自为战到合兵一处，“学兵”万科先要做的是稳住阵脚。

止跌企稳

2022年3月31日举行的2021年业绩会，面对上市31年以来第三次净利润下滑，万科董事会主席郁亮向52万名股东郑重致歉，并立下“止跌企稳，稳中提升”的军令状。

2022年前三季度，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。

其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，贡献营业收入2958亿元，分别同比分别增长21.7%和24.8%。

房开业务贡献总营收的87.6%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2022年前三季度，万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米。而2021年同期，万科新增132个开发项目，总建筑面积约2241万平方米。

据观点指数数据，万科1-11月权益拿地均价1.15万元/平方米，聚焦一二线城市核心地段。

也是年初那场业绩会，张海表示开发经营本部的要求是，“止跌、企稳、回升，以前确实会出现都想往自己区域多投的情况，从去年开始这样的方法就不做了，投资更加集中地向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。”

截至2022年上半年末，万科土地储备达到4705万平方米，同比减少20.8%，尚可满足两三年的销售需求，一线城市、强二线城市和其他城市占比分别为21%、42%和37%。

截至9月底，万科在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335万平方米。

此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，计容建筑面积约494.4万平方米。

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对于“止跌企稳，稳中提升”的目标，2022年中报会上，郁亮认为，上半年从结果来看，还马马虎虎。源于万科这位重新布阵的学兵，“肌肉有没有长起来”。

2022年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-41.76亿元，同比减少442.36%。

值得注意的是，在此之前万科经营性现金流净额保持连续13年为正。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2018至2021年，万科综合毛利率分别为37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地产及相关业务毛利率为29.7%、27.2%、22.6%，、21.6%。

2022年前三季度，万科开发业务结算的毛利率降至20.7%，同比减少3.2个百分点。扣除税金及附加后，毛利率16.5%。

2021年上半年，万科的ROE为4.98%，创下自2008年以来中期ROE最低值。到2022年上半年，万科ROE为5.06%，同比提升0.27pct，但依然处于历史低位。

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行业毛利率普遍下滑的背景下，万科亦难独善其身，抓销售盯回款是如今更切实的做法。

市场消息称，2022年10月底万科召开了一次内部会议，郁亮、张海及各区首均有参加，郁亮亲自督战，对年底销售冲刺进行部署，包括在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

内部管控逐步抓紧，外部环境也悄然回暖。

2022年12月16日，万科临时股东大会通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》、《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。

股东大会现场，郁亮再次向行业传递信心：“这几个月下来，微光正在变成曙光。市场的恢复是一个缓慢而温和的过程，只不过比预期的更加温和。”

重整军纪

等来融资端的暖风前，万科也经历一些雷声。

2022年9月份，张海在万科开发经营本部签发了一份人事任免决定。

文件显示，免去张建新天津公司首席合伙人、总经理职务，不再担任北京区域BG经营管理团队（EMT）成员，调入北京区域BG本部工作，职级由GP（核心合伙人）下调一级至SP（骨干合伙人）。

这是执掌开发经营本部以来，张海首次动用重要人事调整的权力。

回溯到2018年底，万科北方区域当时判断环京地区市场已探底，以32.34亿元收购了华夏幸福环京10个资产包，但抄底抄在了半山腰。为此，万科不得不计提25亿元的减值准备。

2021年报业绩会，郁亮对此反思称，投资失误的根本原因在于过去一直采用充分授权、分布式的投资管理模式，这在地产行业黄金时代非常有竞争力，能够贴近市场、快速反应、抓住机会。如今随着行业竞争激烈，大型复杂项目越来越多，该管理方式受到一些挑战。

郁亮所说的正是万科曾引以为傲的事业合伙人制度。

在七八年前，参加万科媒体见面会的人常常会观察到，万科员工甚至可以在晚宴游戏环节调侃郁亮，那是一个快活的、已经过去的时代。

截至2021年上半年，万科北方区域销售额231.70亿元，同比增长42.58%，但利润从2020年同期的20.35亿元下降到17.36亿元；按权益净利润来算，北方区域净利率下滑至4.14%，其他大区则在7.99%至9.2%。

重新分区后，北京区域分管北京市、河北省、山东省、山西省、天津市等市场，也是万科新七大区域中唯一一个亏损区域，2021全年销售额有920.2亿元，但权益净利润为-3.8亿元。

到了2022年上半年，北京区域销售额大幅减少到260.4，但权益净利润回升至9.19亿元，实现扭亏为盈。

数据来源：企业公告、观点指数整理

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2022年北京第二批集中供地，阔别北京土拍三年的万科罕见报名，但最终并未拿地。

截至2022年上半年末，万科在北京已完工开发项目共12个，储备项目仅剩一个北京哈洛小镇，预计2023年11月开工，2025年竣工。

华夏幸福资产包减值事件，不仅对万科北京区域影响至今，同时也可以视为万科收拢兵权的“导火索”。

2019-2021年，万科期末存货跌价准备余额分别为29.9亿元、41.85亿元和61.8亿元。截至2022年上半年末，万科存货账面余额为1.03万亿元，较上年末减少533.25亿元。其中，存货跌价准备为54.45亿元，计提比例为0.53%。

2021年因新增计提存货跌价准备31.2亿元，万科全年资产减值损失为35.13亿元。2022年1-9月，万科尚未录得资产减值损失，需要在年报披露后继续观察。

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但计提减值或许是当下行业通病，很难因为组织架构的调整就药到病除。

国泰君安报告指出，早期高价拿地以及地产行业基本面持续下行，预计2022年存货减值准备计提规模继续增长。

其中一线城市计提的主要是非核心区域和商住项目，部分二线城市在过去经历高地价，后期利润空间受挤压，部分三四线城市则是需求下行，同样带来项目去化和售价压力。

除了避免投资错误和控制存货减值，万科对区域公司的约束还包括财务纪律，毕竟只有军纪严明的集团军，才不会在调整周期自乱阵脚。

早在2021年年中，张建新顶头上司、原北方区域首席合伙人刘肖被调回总部，接替王海武担任集团执行副总裁和首席运营官。2021年11月，刘肖遭万科内控处罚，包括且不限于通报批评并“降级2级”，扣减奖金1000万元，下属张建新扣减奖金250万元，降1级。

根据报道，刘肖受罚大致是因为万科在内部调查中发现，原北方区域沈阳公司存在违规违纪，北京公司及原唐山事业部在财经纪律自查自纠中，亦发现多起违规问题。

“金杯共汝饮，白刃不相饶”，从张建新此番被再次追责，也能看出万科对区域与合伙人的管制愈发严格。

商业调整

刘肖调回总部，至于王海武则在2021年7月份主动请缨，空降印力集团总裁。

自2016年8月128.7亿元收购96.55%股权，印力成为万科专门的商业运营平台已经六年。但收购完成后，万科各区域仍拥有自己的商业公司，旗下商业项目交由这些商业公司开发，和印力团队的融合度还不高。

截至2022年6月30日，万科商业业务累计开业总建面达1194.8万平方米，规划中和在建商业建面为441.1万平方米；已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上商业项目出租率91.6%；运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。

和同一时期华润置地、龙湖、新城等对比，万科商业体量最高，租金和整体出租率却最低。

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万科2022年中报显示，上半年集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。

2022年初，与万科集团类似，印力也进行了系列组织架构调整。

其一，印力总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心基础上，增设多个职能部门，包括招商中心、“印象汇”事业部、产品中心、数字化业务变革办公室。

第二，取消了南昌、西安两大城市公司，全国十大城市公司缩减为八个。

第三，在总部成立深圳国资国企合作平台，负责探索与其他企业、国资平台、地方机构等成立合资公司，开拓城市商业新领域。

其中，与特发、益田共同成立招商运营合资公司，统筹小梅沙片区城更单元的招商运营；与万科、深圳国有免税集团三方成立口岸商管平台；与万科物业、深国际集团三方成立的合资公司，对深国际下辖的新建物业进行商管、产办、物业等管理。

总体而言，在王海武空降后，印力商业开始更加重视自身“印象”系产品IP，管理上更强调精细化，并通过母公司渠道，深化与万科各子公司及其他企业的合作。

上述工作落实后，2022年10月份，万科将49个商业项目调整由印力集团管理，总商业体量约200万平方米。项目搭接完成后，印力集团管理面积会增加至约1200万平方米。

有万科内部人士表示：“万科要做大做强某项业务时，通常会采取人才先行策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力，意图非常明显，要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。”

这在万科多年的调兵遣将中可以找到不少案例。

比如2011年，朱保全从开发业务转战物业，用十年时间将传统物业升级为空间科技服务商。2022年万物云成功上市，朱保全亦晋身万科联席总裁，麾下多了泊寓、商业、冰雪、酒店、食品、万纬等经营服务业务。

万物云先发

统筹兼顾这些经营服务业务的同时，朱保全仍然保留了万物云的前线大权。

就在“升职”当天下午，朱保全发了一条朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（万物云）, today's unpaid sponsor title means nothing.”（如果没有万物云的持续增长，今天的义务赞助人头衔毫无意义）。

2022年上半年，万物云实现营业收入142亿元，同比增长38.2%；归母净利润8.7亿元，同比增长16.6%。

光大证券对15家重点物管企业统计，2022年上半年行业平均归母净利润同比增速为10.2%。万物云归母净利润有较高的成长性。

但从利润率来看，2019-2021年港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%，同期万物云毛利率均值为17.74%，约是均值水平的6成。

自2019年至2022年上半年，万物云毛利率分别为17.72%、18.54%、16.96%及14.9%。其中，2022年上半年主要因为过往收并购带来无形资产摊销影响，剔除该影响的毛利率为16.9%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰也曾表示，万科物业本身毛利率是不低的，但由于近几年并购了一些低端物业项目，所以拉低了整体水平。随着无人化等技术开展，预计接下来两年毛利率会有提升。

拆分板块来看，科技业务的确有带动万物云毛利率上涨的潜质。

截至2022年上半年，万物云小区空间居住消费服务板块收入79.95亿元，占比56.1%，增长率35%，毛利率12.7%；商企和城市空间综合服务板块收入50.93亿元，占比35.8%，增长率39.8%，毛利率14.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入11.55亿元，占比8.15，增长率56.2%，毛利率29.3%。

可以看到，无论是毛利率还是增长率，万物云解决方案板块都高于其他板块。

丁险峰曾对外表示，在和朱保全交流时发现他有两个显著特征，一是确实想做好数字化转型升级，另一个是有很强的牵引传统行业人员向数字化转进的能力。

其实这颇有渊源，早在2016年1月，万科集团就推出了信息化、数字化战略“沃土”计划，前期一直由孙嘉负责。

2019年5月，孙嘉从万科集团执行副总裁、首席财务官、财务负责人调任为南方区域事业集团首席执行官；当年9月份朱保全透露，他接替孙嘉负责“沃土”计划。

接过数字化钥匙后，朱保全带领万物云在万科一众多元业务中率先走通IPO路径，如今他的带队能力即将在其他经营服务业务上接受新的考验。

其中，2022年1-9月，万科在租赁住宅业务中实现营收23.1亿元，同比增长11.5%。目前共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。截至9月末，已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。

在万科披露的口径中，长租公寓品牌泊寓计划要在2023年实现成本法下(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利。

此外，万科物流仓储业务2022年1-9月实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。

2022年前9月，万科物流仓储业务新获取4个项目，可租赁建筑面积28.9万平方米；新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。

总体来看，2022上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%，占总营收比例11.65%。

2022年中期业绩会，郁亮表示：“开发、经营、服务并重的战略，已成为万科在新发展阶段的重要优势。”

早在2015年股东大会，彼时还是总裁的郁亮，就提出过10年后经营性收入占比一半的愿景。如今万科的总裁变成了三位，其中一位就负责经营服务业务，愿景还在继续。