捱过地产寒冬，房企总裁们创业生存调查

文/乐居财经 许淑敏

转身创业的张巧龙，更接地气了。

他开始玩起微信视频号，最新的视频分享，是一宗刚挖完地基的土地，上面安置了许多钢筋，四周围着绿色网布。工地上，并没有在施工，唯有不少喷水器，在对着地基喷水。

张巧龙对视频做了说明：“拿地到开盘要一年，慢工出细活”“现在放弃了财务杠杆，不追求高IRR了……所以慢慢等风大一点出货”，后面附上了一个奋斗的表情。

他持续更新着项目开发、楼盘销售情况，而除此之外，他还偶尔穿插了一些有趣的生活片段。比如小萌娃在训练师的辅导下，带着欢快的节奏，跑跑跳跳的运动场景。

以往接触到的张巧龙，居于蓝光发展执行董事长的位置，运筹帷幄，更多以集团形象展现给公众；如今的张巧龙，落地项目基层，更多展现个人色彩。创业后的他，似乎有些不一样了。

有人说，张巧龙更像是回到了当项目总的时期。自离开蓝光、彰泰等房企平台以后，张巧龙创立四川联投，想要闯出另一番天地。

这两年，受到行业震荡的影响，不少身居高位的职业经理人，纷纷选择了离开。

老一代的职业经理人选择了退位让贤、隐退江湖，但仍有不甘于现状的地产老将，他们浑身充满干劲，不甘心积累了几十年的地产运营经验就此湮没，但又遇上职业天花板，此时创业是最好的选择之一。

不只是张巧龙，原正荣地产总裁王本龙、原阳光城执行董事长朱荣斌、原中梁控股联席总裁李和栗、原奥克斯地产总裁侯波等，也都走上了创业的道路，干上了“项目总”的活。

创业路径各有不同，但不变的是，这些人身上都有着一股不服输的劲。创业之后，他们也更有时间，去融入生活、陪伴家人朋友了。

另起炉灶

张巧龙回到了熟悉的四川。这里是他开始打拼的地方，也是他实现职业高点之处，人脉、资源均汇集于此。

于蓝光呆了十几年的时间，一路从基层打拼到公司总裁的位置，张巧龙的韧性可见一斑。在蓝光全国性扩张当中，张巧龙更是扮演了重要角色，带领蓝光从百亿冲向千亿，实现规模跨越。

但之后，张巧龙与蓝光的缘分终止于2019年。次年，张巧龙选择加入“广西一哥”彰泰，曾谋划着带领彰泰走向全国，但最终也是无疾而终。眼下，不管是蓝光，还是彰泰，都遭遇了资金难题。

而张巧龙选择独自创业，自己另起炉灶，不再依附于品牌房企。于2021年3月，张巧龙成立四川联投置业发展有限公司（简称“四川联投”），并担任该公司法定代表。

他对外担任9个公司的法定代表人，除了四川联投，还包括四川大昕置业、上海绩田企业管理合伙企业、四川东坡联投川菜文旅、四川百川园物业管理、成都车摩方商业管理等公司。涉及地产、商管、物管、文旅等多个领域。

张巧龙偶有拿地动作。2021年10月，四川联投旗下的四川华筑联投置业，以381万元/亩的价格，拿下四川省遂宁市河东新区地块，项目总占地约41亩，案名为河东艺境。

河东艺境首次开盘时间为去年5月，目前仍在售当中，项目产品为叠拼和洋房。

除了自己拿地之外，张巧龙似乎还与其他同行开启合作。乐居财经查阅获悉，四川联投通过四川联投清源里企业管理咨询，持有成都兴华添置地49%股权。

而成都兴华添置地的另外51%股权，则由成都华添房地产持有。成都华添房地产于2022年7月成都第二轮集中供地中，拿下了青羊区外金沙地块、龙泉驿区东安新城地块。

张巧龙的朋友圈曾透露“金沙清源里工程进度”，该项目即为青羊区外金沙地块项目。据了解，金沙清源里已于去年11月取得建设规划许可。该项目较小，仅规划了3栋住宅，住宅总建面约1万平方米。

成都华添房地产颇为神秘，其主要股东来自福建地区，据称长年从事于地产行业，曾在福建省福州市、宁德市、成都龙泉等地成功开发多个项目。公开信息中，成都华添房地产法定代表人翁章富，也未有太多资料。

“搭上”福建富商，应该是张巧龙创业路上，寻找同路人的缩影。

轻装上阵

与张巧龙一样，朱荣斌、王本龙也在地产领域继续前行。

去年初，从阳光城离开之后，朱荣斌创立了新的公司“荣宇建设（广州）有限公司”，酝酿创业大计。该公司注册资本1000万元，由朱荣斌100%持股。而荣宇建设旗下，包括海南荣乐建设管理有限公司、广东宏腾五号投资合伙企业（有限合伙）两家公司。

其中，海南荣乐建设成立于2022年4月13日，分别由荣宇建设（广州）有限公司、蔷薇不动产、广州利莱实业控股有限公司持有30%、30%、40%股份。

带着蔷薇资本的资金，朱荣斌进入雅居乐清水湾项目，任海南雅诚房地产董事长。海南雅诚房地产由蔷薇资本持股70%，雅居乐持股30%。

据此，朱荣斌参与了新的组团项目——心海。三方联合，既有雅居乐的平台，又有蔷薇资本的资金，还有朱荣斌名气，确实取得不错的成绩。据网上透露，心海项目已开盘，目前已售约7.5亿，去化约80%。

朱荣斌创业第一站，算是比较顺畅的。

王本龙在公开场合，则没那么活跃。两年前，他与河南房企和昌集团、盛源不动产等，合伙成立了和昌兴龙置业，此后并无太多项目落地的消息传出。

和昌兴龙置业全名“苏州和昌兴龙置业发展有限公司”，由和昌、王本龙分别间接持股75%、24.1%。和昌集团作为大股东提供平台，王本龙作为小股东合作共赢。

成立之初，和昌兴龙置业的愿景是聚焦于地产开发、项目代建、管理输出等板块，战略中心立足于上海、江苏、安徽、河南、山东等泛长三角区域，同时向全国开展业务。

而乐居财经发现，另一位明星职业经理人刘森峰，虽然创业是以自身产业作为起点，但其产业仍与原东家碧桂园关系不小。

刘森峰当前对外投资了南京维禧科技、江苏鹏天创业投资等两家公司。其中，江苏鹏天创业投资公司旗下，持有句容市新基业假日酒店管理有限公司。

该酒店为新基业假日酒店，地址位于句容市经济开发区碧桂园凤凰城一期。一切都早有呼应，其在任碧桂园期间，于碧桂园凤凰城开发之际，拿下新基业假日酒店。

重金拿地

选择独自开发项目，则需要一定的资金投入。在这方面，李和栗、侯波都是践行者。

2021年，李和栗以“再不创业就老了”的心态，辞任中梁地产联席总裁，创办元里地产，开启创业之旅。

彼时，元里地产动作迅速，一举摘得“邳州后沙25万方优质地块”，并将此举定义为公司的“开篇力作”。项目最终案名为元里中钰·珺悦澜山，当时预计2022年元旦左右开盘，根据楼盘网站信息，项目当前仍处于待售状态。

目前，元里地产合计已对外投资9家企业，除了之前投资的苏州弘泰置业、苏州弘锦置业、苏州弘鼎置业等地产开发相关公司以外，其于2022年，还新增投资苏州元里上欣商业运营管理、苏州元里嘉秀网络技术等，投资线条有所延展。

侯波创办的上海橙实置业则已有项目入市。其旗下公司南通橙华置业，开发建设的橙香花园项目早于2020年8月入市，当前已竣工交付。

资料显示，该项目总占地面积约4.3万平方米，总建筑面积约9.6万平方米，其中住宅建筑面积6.4万平方米，商业建筑面积3500平方米。

此外，橙实置业还在徐州拿下了一宗住宅地块，体量较小。于2021年1月，上海橙实置业以总价9260万元，竞得徐州市十里村奎河西地块，为定销房项目，规划住宅476套。

创业不易，以自身负担资金成本更不易。创业两年的时候，侯波曾总结过感想，提出“项目投资最重要”、“坚决做轻组织，以应对剧烈变化的外部环境”、“抓住有限的项目机会，不也没法贪多贪大”等三个不变的法则。

可见其当时对于市场环境依然乐观。但到了2022年，橙实置业无公开拿地动作。据悉，橙实置业目前对外投资5家企业，包括徐州鹏橙置业、南通橙华置业、上海橙实星链科技服务有限公司等。

心境变化

朱荣斌的微信头像，从“厚德载物”四个字，换成了一张他和家人的生活照。照片中，他与两个孩子骑着单车，手扶车把，面带微笑，画面定格在滨江长廊上。背后高耸的广州塔，透露了他的坐标。

这种轻松的状态，与一年前他从阳光城离职的时候，大不一样。

在2020、2021年两年间，朱荣斌曾一度困顿在离职一事之中。期间，他一心只是想卸掉工作，至于以后是“继续干？怎么干？还是退休？”这些问题他都没有考虑。去年年初离职阳光城，朱荣斌说，自己经历长时间的纠结、博弈与无奈。

年中的房地产论坛上，他带着准备了将近三千字的发言稿，出现在了公众眼前，以“海南雅诚房地产开发有限公司董事长”的新头衔，站在了演讲台上，正式宣布了自身的创业者的身份。

周凤学自离开奥山之后，也较为低调。他的朋友圈签名，写着“含雄奇于淡远之中”。听说，他爱读书，书桌上常放着各类战略、经济、管理书籍，这句话便是《曾国藩》一书中的经典文字。

近日，周凤学转发了一篇题目为《关于下沉市场的11个洞察》的文章，表明他仍在关注着市场的变化。

刘森峰则不断更新自己的生活、创业感悟。1月底开工时，他写到：“人生没有净土，唯有静心。”2月他又曾颇有感触地写到：“起风的日子学会随风起舞，下雨的时候懂得及时撑伞……”

根据刘森峰发布动态的定位，他有时在镇江，有时在常州，有时在香港，多地切换。文字下面的配图，既有项目情况，也有自然风景，似乎每时每刻，他都有不一样的思考，不一样的感悟。

侯波的生活也较为洒脱。

2023年的第一天，他在纸上，用笔写下了自己的6个flga，分别是吉他、雪山、日本拓展、跑步、网球or高尔夫、桥牌。在每个flga后面，用不同数量的五角星标注，显示各自的重要程度。

他偶尔也关注体育赛事。网球选手吴易昺，获ATP巡回赛单打冠军的时候，他有感而发地写到：“决赛击败身高208的发球机器伊斯内尔夺冠，他打出了真正的好网球……”

眼下，侯波似乎也有更多的时间陪伴家人了，觉得“有家人、好朋友，一路向阳，一生向暖。”显然，家人朋友，给了他前进的动力。

从以往职业经理人的角色中脱离，如今的创业者们，心境各有不同。不过，他们的工作节奏都没那么快了，在忙碌中，总能看到他们的兼顾爱好、陪伴家人朋友的场景，偷得浮生半日闲。