商业地产两重天 居然之家重金收购北京远洋未来广场

5月29日晚间，居然之家（需求面积:25000-80000平方米）、远洋集团、远洋服务三家公司相继发布公告，有关一个北京物业项目交易。

据观点新媒体了解，居然之家全资子公司北京居然之家家居连锁有限公司拟收购目标物业远洋未来广场，当中包括主体物业、产权车位、人防工程及相关附属设施。

这宗位于北京市朝阳区的远洋未来广场，业主为北京睿鸿商业管理有限公司，总土地面积约为3.59万平方米，总建筑面积及总可出租面积分别约为6.24万平方米及3.12万平方米。

中远酒店物业管理持有坐落于北京市朝阳区北四环东路73号院1号楼地下二层及地下三层的53处车位所有权，两家公司正在使用坐落于北京市朝阳区北四环东路73号院1号楼的房屋地上及地下的人防工程及其配套设施。

截至2023年3月31日，睿鸿公司资产总额为16.78亿元，负债总额为11.06亿元，应收款项总额为1383.32万元，净资产为5.71亿元；2023年1-3月，睿鸿公司营业收入为2009.95万元，营业利润为-0.87万元，净利润为-0.87万元，经营活动产生的现金流量净额为2119.52万元。2022年12月31日，睿鸿公司市场价值评估结论为8.27亿元。

登记于中远物业名下的53处产权车位交易对价为1033.5万元，由家居连锁根据协议约定向中远物业支付。

而睿鸿公司及主体物业的原始权益人为远洋集团，目前睿鸿公司及主体物业在类REITs结构下并由私募基金直接持有。

中联基金作为基金管理人管理并私募基金持有睿鸿公司100%股权，并且对睿鸿公司享有本金金额为9.64亿元的借款债权，计划管理人前海开源为中联基金作为基金管理人管理的私募基金的唯一基金份额持有人。

透过远洋集团和远洋服务的联合公告更易理解到，远洋系与家居连锁的交易仅为3.59亿元，包括3.49亿元优先收购权和1033.5万元停车位。根据协议约定，家居连锁分三期向远洋集团支付3.49亿元。

而睿鸿公司目标股权和目标股权的对价16.04亿元，实则是家居连锁支付予基金管理，远洋集团将不会收到有关款项。

基于3.59亿的优先收购权，家居连锁接受远洋集团的指定，享有目标股权和目标债权的优先收购权。

对于该出售事件，远洋集团表示，预计确认除税前净收益约3.16亿元，产生的正现金流亦可补充集团的营运资金，从而增加控股股东的回报。

过去一年，远洋集团资产出售的步伐有所加快，包括北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都太古里股权等资产，回笼资金超150亿元。

这类项目以重资产商业项目为主，不仅能够帮助远洋加速向轻资产转型，还能储备现金以备不时之需。

但此次出售的睿鸿公司及主体物业北京远洋未来广场（开业时间:2013-02-01、已签约155个品牌），是在类REITs结构下由私募基金直接持有，并不是重资产转型一类。

远洋未来广场在2013年开业，坐落于北京东城区，北靠亚奥、望京商圈，南邻芍药居太阳宫高端社区聚集地，现较远区域有伊藤洋华堂、北投购物公园、新奥购物中心以及华联DT51。

开业之前，远洋集团便已提出轻资产运营的理念。

2018年12月，远洋以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产，发行规模为32.03亿元的ABS产品，并以此发行的ABS优先级分为A1、A2两档，其中，A1档发行利率为5.5%、A2档发行利率为6%。

远洋后续再把北京朝阳远洋光华国际这个商业综合体装进一个基金里，通过物业基金、类REITs等金融手段，将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。

远洋以股权方式进行项目投资的“退出”，此次出售优先收购权，或是宣告彻底的退出。

交易的另一方居然之家则表示，本次交易将使公司在一线核心城市自持一处成熟物业，该物业与公司北四环店仅隔百余米，形成强力互补关系，并且地处北京成熟商业片区，对巩固和提升公司在北京核心区域的经营具有战略意义，有助于进一步改善公司经营成果，提升公司未来整体财务表现。

居然之家采取直营和加盟模式开展卖场建设和扩张，截至2022年12月31日，该公司直营家居卖场91家，门店多数以租赁物业为主，大部分位于直辖市、省会级城市等一二线城市的核心地段。

华创证券研报指出，随着一二线城市家居装修行业进入存量阶段，占据市内核心商圈优质地段的直营门店数量维持稳定，形成了独特的区位优势，行业内其他竞争对手难以复制，虽然直营卖场收入占比逐年下降，从2019年的90%下降至2021年的86%，但仍贡献主要业务收入。

相较于同行业的步步高一年闭店139家、红星美凯龙出售股权，居然之家显得“阔绰”很多。

年报显示，2022年末，居然之家现金及现金等价物余额45.8亿元，较上年末55.72亿元减少9.92亿元。

2022年，居然之家实现收入129.8亿元，同比下降仅0.69%；同时，数字化产业服务平台洞窝逆势发展，累计实现平台交易357亿元，还通过卖场数字化经营系统、直播招商开放平台、IP等商业化运营，对产业全链路进行全方位数字化赋能。