行走香港：不要为了“商业”，而去“做商业”

作者/林小蕾

有没有想过？我们有时候，或许还是生活在自己的信息茧房里。

搭地铁，从上海人民广场到徐家汇，全程耗时14分钟，而同样的时间，从深圳福田出发，可以直达香港西九龙。

作为一枚曾经在港资地产公司工作多年的从业者，过去也算是见证了一波港资大佬们布局内地的辉煌十多年（2000-2015）。可能上海和其他城市略有不同，上海的商办市场，一直以来都充当着港企们活跃的舞台。

城市最顶级的综合体，近十年来业绩最top的头部项目，基本都是那些港企大佬带过来的。所以在我入行那会，我们都是在学新加坡、学香港的案例......直到近些年，大家才把更多的关注放到了内地大型商业集团的作品——各种系列的连锁大商业。

这四五年来，内地商业市场的确是在飞速发展，每年上百个大商业开业，一波又一波的新热点，玩街头、艺术、潮流、屋顶、公园、特色园区、改造更新......还有我心中的白月光——阿那亚......我们确实成长得很快，被市场追赶着一直在往前跑。

三年后的今天，我们回顾过去，顿时会有点不知所措，因为我们似乎发现，我们已经是世界第一的规模了。但是，请不要忘了，这三年其实哪里都是有新项目开业的，泰国、日本、韩国，近一点就是我们的中国香港。

2022年，长三角贡献了全国GDP的1/4，而珠三角GDP过万亿的却只有四座城市。但珠三角拉上了港澳，形成了粤港澳大湾区，有两个一线城市。大湾区对比的对象不是长三角，而是世界其他三大湾区（东京、纽约、旧金山）。

说回商业本身。这次花了一周，在香港详细探了三个项目，已经记不清是第几次走在这座城市，这回给我的感觉却完全不一样。过去仿佛两条平行线，我们各自玩各自的，结果show hand一看，依然还有很多值得学习的地方。简单来讲几个感受吧。

到底应该如何定义

一个“好”项目？

K11 MUSEA

我时常在思考，如今，我们到底应该如何来定义一个项目是不是“好”。

是品牌够不够奢？餐厅选择多不多？装修是不是高级（舒服）？定位是否精准？客流是否源源不断？还是公共空间有没有长满绿植？屋顶有没有被有效利用？或者卫生间是不是足够干净.....甚至是那个终极灵魂拷问——这个项目到底赚不赚钱？

我想，每个人心中对“好”项目的定义都不同，但有一点必须承认，好的项目是在做引领。

你可能说她不赚钱，难以复制，物业条件难招商……Anyway，但他们会在一个阶段里做到行业创新和与众不同，他们普遍都长得“并不像一个商业项目”，这也是城市“多样性”在商业地产领域里的一种表达。

在K11 MUSEA不知不觉待了5个小时后，我走出大门，心里的第一个感慨就是——这根本就不是一个购物中心!回忆了一下，上一个令我不由“wow”的，还是2016年在北京看到侨福芳草地。

2019年Q3启幕，K11 MUSEA完美切中疫情三年，所以她其实已经没那么“新”了，但我却把她当成了一个全"新"的项目来看，因为一些理念和表达手法，过去三年里我没怎么见到过，让我的敬佩之情油然而生。

我之前看过上海、武汉、广州的多个K11，但这次逛完K11 MUSEA，给我的感受大不同。

她处处彰显K11一以贯之的“高级感”，但却没有距离感。她的“以人为本”，她对场景重构的尊重，公区与店铺如何更好地融合，给出了教科书级参考，不是效果图而是实景呈现，是有人、有呼吸感的、有真实社交场景的案例。

商业城市更新，

到底是在更新些什么？

中环街市

城市更新不是一个新话题了，以上海为例，可以毫不夸张的告诉你，上海在二十年前就在做园区2.5转型的事儿。

七八年前，原上海橡胶研究所就在更新改造，当时市场出现了上海工业园区改造商办的案例，就是如今的“幸福里”，这类在社区里成长起来的城市更新项目如今已经遍布上海的各个区。

而内容说实话，大同小异，餐饮+烘焙+咖啡+配套+办公，然后每个几乎都在拼命挖掘属于自己的“记忆点”，叠加Pop-up、演出、策展......最近似乎流行起开书店......

这也给这个市场带来了一个现象——“卷”，其实从业者也很痛苦，因为项目实在是太多了。

我原来就一直很爱香港中西区的vibes，中环街市这个改造项目出现在过去三年公司研究案例list里，所以一直以来都在云考察，看社交网络上的一些碎片化分享。

这次亲自走一走，感受很好。

或许是过去三年，一直关注在上海以及长三角的项目，这次反而是令我打开思路。通过现场的人、环境、街道，寻找到了一些新的灵感，激发一些或许未曾看到的东西，在三年后的当下。

回到这个小标题的拷问，商业城市更新，到底是在更新些什么？

又是个10个人或许有10个答案的开放题，但我想，中环街市给出的答案或许会不一样。她的其中一份导览图就让我很惊讶，这并不是一份对于这个项目的楼层、品牌、基本信息的堆砌，而是对于整个上中环板块或者说是商圈的串联导览（格局打开）。

你再来看中环街市整个的改造思路和理念，就完全会buying。

她把自己定义为“Playground for All”，用了「亲」、「动」、「融」三个字，我个人理解可能是亲切（可到达）、动感（有活力）、融合（社交感）。

Anyway，它整个内部的处理手法也非常简单，据说是用了非常领先的复修技术&物料，完整还原项目的那个可供唤醒集体回忆的“记忆点”——水磨石楼梯。

其他的地坪天花处理就很轻，但内容可以很鲜活，很有温度，而且可以更灵活地为社区功能带来补充。

对了，这个被列为三级历史建筑的楼，已经80岁了。

没有吊顶，没有复杂的美陈，有的只是基于社区需求的餐、购物档口。一楼内部外摆chill又舒适，还看到了深水埗那家著名的二手杂物铺“雅俗共想”的Pop-up摊位诶。

同时，她对在地文化的call back是做到了细节处，着再一次让我感到震惊。

比如，关于这个楼梯的故事，可以扫码看，除了文字介绍，还配有音频供收听。这个项目也必须来个视频作直观感受，同样晚点都会更新在视频号里。

下一代的社区商业，

应该是怎样的？

利东街

很久以来，行里就对“社区商业”几个字谈虎色变，一来体量小，二来品牌能级弱，三来内容丰富度低，这类定位的产品，本身就在不赚钱和被嫌弃中反复横跳。

衡量一个社区商业是否做的好，或许可以看他是不是产生社会价值，带来更高效更便利的生活体验。我想，香港的好多项目其实都很有参考价值，比如我想分享的第三个项目——利东街。

又是一个过去云考察的案例，每当圣诞季，这条街上的彩灯很吸睛。但云考察终究还是隔着屏幕，现场走访感受又完全不同。这其实也是曾经的一条街道更新改造后的焕新项目，一个顶着住宅的纯地铁上盖综合物业。

这个项目让我看到了比如：社区商业如何跳脱传统模样；一个高效的社区配套商业的内容组合可以是怎样的；以及在高密度高混合度的城市里，如何创造出仅有的又不失使用功能的空间，后勤走道的装修标准也可以非常高级......又是在海量观察下的一大堆新的思考和启发。

又比如，对于在地文化的贯穿，这个项目通过内容组合来作回应。

上世纪50年代，为了防止商家印刷非法物品，香港政府把印刷店集中于利东街，方便监管。而这些印刷店逐渐印刷出各种各样的印刷品，所以后来到了70、80年代，利东街就以印喜帖最为著名，逐渐也形成了喜帖街或印刷街的定位。

当我走在地下通道时，就逛到几家卖婚庆用品的店铺，当时还很好奇，这不是专业市场才会有的业态内容么，后来寻据后才醍醐灌顶。

所以这个项目也并没有因为位置相对核心，而要做高做重或者说做得高高在上，反而是完全基于住宅和办公人群需求下，做好属于利东街自己的配套，以及一些回应在地的元素。

店铺也可以美，但内容其实就是解决刚需的。水果摊、礼品店、烘焙、咖啡、奶茶、诊所、超市......我们时常讨论城市密度问题，高容积率带来的弊端，但我认为，高容积率下带来的高效性也是有目共睹，前提是这样的场景Maker都是“恰到好处”。

这让我想起，在面对城市核心区商业项目的定位时，我们恨不得遍地来个高端产品，可这真的是社区需要的吗？

写在最后

三年后重返香港，7天，暴走，6个商圈，5个项目，40条街道，喝了18家咖啡……每天信息量巨大，伴随着满满的收获与惊喜。

以上就是三个分别待了3-5小时的项目。喜欢这种没有赶路，走到哪逛到哪“吃”到哪的感觉。

如今在看一个项目的时候，我会更关注她与整个城市的关系，城市、生活、街道与人，每一项都是密不可分的，缺一个都会让场景变味。在扫街和探店的过程中，激发灵感、总结经验并分享，如果可以给行业人带来一些启发与思考，我想这或许也是我做“林小蕾带你探商业”这一专题的意义所在吧。

我们或许正在经历着一个时代的转折期，站在风口浪尖，偶尔需要停下来思考，多多拥抱线下，去探索更有趣的生活所在。