行走香港:不要为了“商业”,而去“做商业”

感性城市SCity   2023-05-31 09:51

核心提示:这四五年来,内地商业市场的确是在飞速发展,但show hand一看,香港依然还有很多值得学习的地方。

作者/林小蕾

有没有想过?我们有时候,或许还是生活在自己的信息茧房里。

搭地铁,从上海人民广场到徐家汇,全程耗时14分钟,而同样的时间,从深圳福田出发,可以直达香港西九龙。

作为一枚曾经在港资地产公司工作多年的从业者,过去也算是见证了一波港资大佬们布局内地的辉煌十多年(2000-2015)。可能上海和其他城市略有不同,上海的商办市场,一直以来都充当着港企们活跃的舞台。

城市最顶级的综合体,近十年来业绩最top的头部项目,基本都是那些港企大佬带过来的。所以在我入行那会,我们都是在学新加坡、学香港的案例......直到近些年,大家才把更多的关注放到了内地大型商业集团的作品——各种系列的连锁大商业。

这四五年来,内地商业市场的确是在飞速发展,每年上百个大商业开业,一波又一波的新热点,玩街头、艺术、潮流、屋顶、公园、特色园区、改造更新......还有我心中的白月光——阿那亚......我们确实成长得很快,被市场追赶着一直在往前跑。

三年后的今天,我们回顾过去,顿时会有点不知所措,因为我们似乎发现,我们已经是世界第一的规模了。但是,请不要忘了,这三年其实哪里都是有新项目开业的,泰国、日本、韩国,近一点就是我们的中国香港。

2022年,长三角贡献了全国GDP的1/4,而珠三角GDP过万亿的却只有四座城市。但珠三角拉上了港澳,形成了粤港澳大湾区,有两个一线城市。大湾区对比的对象不是长三角,而是世界其他三大湾区(东京、纽约、旧金山)。

说回商业本身。这次花了一周,在香港详细探了三个项目,已经记不清是第几次走在这座城市,这回给我的感觉却完全不一样。过去仿佛两条平行线,我们各自玩各自的,结果show hand一看,依然还有很多值得学习的地方。简单来讲几个感受吧。

到底应该如何定义

一个“好”项目?

K11 MUSEA

我时常在思考,如今,我们到底应该如何来定义一个项目是不是“好”。

是品牌够不够奢?餐厅选择多不多?装修是不是高级(舒服)?定位是否精准?客流是否源源不断?还是公共空间有没有长满绿植?屋顶有没有被有效利用?或者卫生间是不是足够干净.....甚至是那个终极灵魂拷问——这个项目到底赚不赚钱?

我想,每个人心中对“好”项目的定义都不同,但有一点必须承认,好的项目是在做引领。

你可能说她不赚钱,难以复制,物业条件难招商……Anyway,但他们会在一个阶段里做到行业创新和与众不同,他们普遍都长得“并不像一个商业项目”,这也是城市“多样性”在商业地产领域里的一种表达。

在K11 MUSEA不知不觉待了5个小时后,我走出大门,心里的第一个感慨就是——这根本就不是一个购物中心!回忆了一下,上一个令我不由“wow”的,还是2016年在北京看到侨福芳草地。

2019年Q3启幕,K11 MUSEA完美切中疫情三年,所以她其实已经没那么“新”了,但我却把她当成了一个全"新"的项目来看,因为一些理念和表达手法,过去三年里我没怎么见到过,让我的敬佩之情油然而生。

我之前看过上海、武汉、广州的多个K11,但这次逛完K11 MUSEA,给我的感受大不同。

她处处彰显K11一以贯之的“高级感”,但却没有距离感。她的“以人为本”,她对场景重构的尊重,公区与店铺如何更好地融合,给出了教科书级参考,不是效果图而是实景呈现,是有人、有呼吸感的、有真实社交场景的案例。

商业城市更新,

到底是在更新些什么?

中环街市

城市更新不是一个新话题了,以上海为例,可以毫不夸张的告诉你,上海在二十年前就在做园区2.5转型的事儿。

七八年前,原上海橡胶研究所就在更新改造,当时市场出现了上海工业园区改造商办的案例,就是如今的“幸福里”,这类在社区里成长起来的城市更新项目如今已经遍布上海的各个区。

而内容说实话,大同小异,餐饮+烘焙+咖啡+配套+办公,然后每个几乎都在拼命挖掘属于自己的“记忆点”,叠加Pop-up、演出、策展......最近似乎流行起开书店......

这也给这个市场带来了一个现象——“卷”,其实从业者也很痛苦,因为项目实在是太多了。

我原来就一直很爱香港中西区的vibes,中环街市这个改造项目出现在过去三年公司研究案例list里,所以一直以来都在云考察,看社交网络上的一些碎片化分享。

这次亲自走一走,感受很好。

或许是过去三年,一直关注在上海以及长三角的项目,这次反而是令我打开思路。通过现场的人、环境、街道,寻找到了一些新的灵感,激发一些或许未曾看到的东西,在三年后的当下。

回到这个小标题的拷问,商业城市更新,到底是在更新些什么?

又是个10个人或许有10个答案的开放题,但我想,中环街市给出的答案或许会不一样。她的其中一份导览图就让我很惊讶,这并不是一份对于这个项目的楼层、品牌、基本信息的堆砌,而是对于整个上中环板块或者说是商圈的串联导览(格局打开)。

你再来看中环街市整个的改造思路和理念,就完全会buying。

她把自己定义为“Playground for All”,用了「亲」、「动」、「融」三个字,我个人理解可能是亲切(可到达)、动感(有活力)、融合(社交感)。

Anyway,它整个内部的处理手法也非常简单,据说是用了非常领先的复修技术&物料,完整还原项目的那个可供唤醒集体回忆的“记忆点”——水磨石楼梯。

其他的地坪天花处理就很轻,但内容可以很鲜活,很有温度,而且可以更灵活地为社区功能带来补充。

对了,这个被列为三级历史建筑的楼,已经80岁了。

没有吊顶,没有复杂的美陈,有的只是基于社区需求的餐、购物档口。一楼内部外摆chill又舒适,还看到了深水埗那家著名的二手杂物铺“雅俗共想”的Pop-up摊位诶。

同时,她对在地文化的call back是做到了细节处,着再一次让我感到震惊。

比如,关于这个楼梯的故事,可以扫码看,除了文字介绍,还配有音频供收听。这个项目也必须来个视频作直观感受,同样晚点都会更新在视频号里。

下一代的社区商业,

应该是怎样的?

利东街

很久以来,行里就对“社区商业”几个字谈虎色变,一来体量小,二来品牌能级弱,三来内容丰富度低,这类定位的产品,本身就在不赚钱和被嫌弃中反复横跳。

衡量一个社区商业是否做的好,或许可以看他是不是产生社会价值,带来更高效更便利的生活体验。我想,香港的好多项目其实都很有参考价值,比如我想分享的第三个项目——利东街。

又是一个过去云考察的案例,每当圣诞季,这条街上的彩灯很吸睛。但云考察终究还是隔着屏幕,现场走访感受又完全不同。这其实也是曾经的一条街道更新改造后的焕新项目,一个顶着住宅的纯地铁上盖综合物业。

这个项目让我看到了比如:社区商业如何跳脱传统模样;一个高效的社区配套商业的内容组合可以是怎样的;以及在高密度高混合度的城市里,如何创造出仅有的又不失使用功能的空间,后勤走道的装修标准也可以非常高级......又是在海量观察下的一大堆新的思考和启发。

又比如,对于在地文化的贯穿,这个项目通过内容组合来作回应。

上世纪50年代,为了防止商家印刷非法物品,香港政府把印刷店集中于利东街,方便监管。而这些印刷店逐渐印刷出各种各样的印刷品,所以后来到了70、80年代,利东街就以印喜帖最为著名,逐渐也形成了喜帖街或印刷街的定位。

当我走在地下通道时,就逛到几家卖婚庆用品的店铺,当时还很好奇,这不是专业市场才会有的业态内容么,后来寻据后才醍醐灌顶。

所以这个项目也并没有因为位置相对核心,而要做高做重或者说做得高高在上,反而是完全基于住宅和办公人群需求下,做好属于利东街自己的配套,以及一些回应在地的元素。

店铺也可以美,但内容其实就是解决刚需的。水果摊、礼品店、烘焙、咖啡、奶茶、诊所、超市......我们时常讨论城市密度问题,高容积率带来的弊端,但我认为,高容积率下带来的高效性也是有目共睹,前提是这样的场景Maker都是“恰到好处”。

这让我想起,在面对城市核心区商业项目的定位时,我们恨不得遍地来个高端产品,可这真的是社区需要的吗?

写在最后

三年后重返香港,7天,暴走,6个商圈,5个项目,40条街道,喝了18家咖啡……每天信息量巨大,伴随着满满的收获与惊喜。

以上就是三个分别待了3-5小时的项目。喜欢这种没有赶路,走到哪逛到哪“吃”到哪的感觉。

如今在看一个项目的时候,我会更关注她与整个城市的关系,城市、生活、街道与人,每一项都是密不可分的,缺一个都会让场景变味。在扫街和探店的过程中,激发灵感、总结经验并分享,如果可以给行业人带来一些启发与思考,我想这或许也是我做“林小蕾带你探商业”这一专题的意义所在吧。

我们或许正在经历着一个时代的转折期,站在风口浪尖,偶尔需要停下来思考,多多拥抱线下,去探索更有趣的生活所在。

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