万达商管上半年业绩揭榜，各项数据中唯“出租率”下滑

​作者：林心林 

决战IPO之时，万达商管半年业绩“揭榜”。

7月3日，万达商业管理官方微信号披露，2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%，租金收缴率100%。

这也是商业地产运营商中披露的第一份年中成绩单。根据赢商大数据监测的5472家3万㎡以上的购物中心客流数据，一季度上述样本日均客流为17756人，环比涨25.4%，同比增33.9%。

艾媒咨询集团CEO张毅就指出，万达商管上半年的经营状况，体现了中国商业地产行业强劲复苏的态势，“增长率、出租率以及收缴率指标还是比较亮眼的，背后是消费者‘迈开腿、张开嘴’催生的商圈繁荣。”

尽管万达商管的相关核心数据基本保持了正向增长，但王健林仍面临着冲刺IPO、纾解债务等压力。

半年收租263亿，项目开业率完成24%

对比往年数据，万达商管的租金收入增速有所放缓。

2021-2022年，万达商管租金收入增速为20.4%、8%，而在疫情缓和的2023年上半年则仅录得4.5%。

这或与万达商管项目扩张速度有关，2023年上半年，万达商管新开业万达广场12个，累计开业484个。

上半年开业的万达广场包括杭州仓前万达广场、台州玉环万达广场、兰州滨河路万达广场、中卫万达广场、成都高新万达广场、南充高坪万达广场、兰州万达茂、喀什万达广场、沈阳文化路万达广场、无锡高新万达广场等，集中在长三角及西南地区，且主要以轻资产项目为主。

可以对比的是，2022年全年万达商管新增开业数量达55个；今年初，万达商管曾对外宣布计划2023年新开约50个购物中心。如今时间过半，万达商管开业目标率仅完成24%。

对此，万达集团相关人士对时代财经称，目前全年开业计划没有变化，还是以一年开业约50个项目为主，“按照以往惯例，万达商管一般下半年开业项目较多”。

据时代财经了解，在今年开业计划中，确有不少项目集中在下半年尤其是第四季度。但同时，也有部分新增项目存在延期开业的现象。

以万达集团接手的北京五棵松卓展购物中心为例，2022年4月，万达集团接手五棵松卓展购物中心整体经营管理权，合作方式为轻资产，此后卓展购物中心进入施工调整期。

“北晚在线”2023年2月曾报道，其从海淀区商务局了解到，2023年海淀商业将迎来一系列“新面孔”，其中五棵松万达广场预计于今年6月开业。但截至目前，五棵松万达广场尚未开业，有市场消息称该项目或延期至9、10月开业。

在万达商管四大区之一负责招商业务的王鹏（化名）则透露，其所筹开的万达广场项目就面临延期。按照今年初的计划，该项目原本将在7月份开业，但据其了解，如今开业时间将延后一个月，“招商工作已经完成了，但是工程进度慢了点，拖慢了进程。”王鹏补充道。

此外，万达商管上半年唯一一项呈现下滑的数据是“出租率”，较2022年底的98.7%下降约0.5%。

根据近期珠海万达商管更新的招股书资料，于2020年、2021年及2022年，公司在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。

高出租率也一度引来证监会关注。6月2日证监会国际部要求珠海万达商管等5家企业出具境外发行上市备案补充材料，包括补充期内商业管理费和租金的实际收缴情况、与同期同行业可比情况，来说明出租率的计算口径及其准确性。

出售项目回血，万达第四次冲击商管IPO

虽然半年成绩单整体向好，但王健林与他的万达集团却正经历一段难熬的时光。

今年4月以来，万达集团接连遭遇了一系列波折，包括寻求境内债务展期、商管IPO遇阻、评级遭下调等等。对于万达系而言，尽快完成商管上市成为了阻止多米诺效应持续传导的关键。

6月28日，上市主体珠海万达商管第四次冲击港交所。招股书更新资料显示，珠海万达商管在2020年、2021年及2022年分别实现收入171.96亿元、234.81亿元以及271.2亿元；同期珠海万达商管的净利润分别为11.12亿元、35.12亿元以及75.34亿元。

尽管重启上市进程，但是身背对赌与债务压力的万达集团，仍需要资金活水。就在6月28日，证监会中止了大连万达商管一笔拟发行金额为60亿元的公司债券注册程序。

而出售部分资产，成为万达集团开源的方式之一。

5月24日，彭博社报道万达集团正考虑以160亿元出售位于江苏、浙江、上海等地在内20多家购物中心，均价7亿元至8亿元。随后，万达集团澄清公司没有直接出售20家江浙沪已开业商业广场的计划。

不过，此后两个月内，数个万达广场资产主体的股权出现变动。工商信息显示，6月25日，武汉华达玖号创新投资合伙企业（有限合伙）的股权发生变更，转让之后原大股东万达地产集团有限公司仅持有13.9%股份，接盘方中国华融资产管理股份有限公司持股86%。穿透股权后可发现，武汉华达玖号对外投资公司为武汉万达东湖置业，后者为万达集团在武汉的主要项目公司之一。

类似的股权转让及项目易手还发生在其他万达广场身上，包括上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、武汉新汉街万达广场项目，以及部分住宅项目如武汉万达尊、万达御湖汉印。

相比5年前将资产售予融创、富力，此轮接盘万达集团项目的对象已不再是传统地产开发商，而是以大家人寿、中国华融为主的金融机构。

值得注意的是，上述项目出售并不会直接影响上市主体珠海万达商管的业绩。一方面，这些项目多是重资产项目，并不在以轻资产运营模式为主的珠海万达商管旗下；另一方面，万达集团透露，涉股权转让项目的后续运营权仍由万达商管保留，不受股权变动影响。

据公开信息查询，涉股权转让的项目中，除武汉新汉街万达广场项目仍在建设当中，其余万达广场项目处于正常经营状态，并没有出现更名情况。

目前来看，为防止资金危机的出现，完成上市仍是王健林与万达集团的首要任务。