2023年上半年深圳购物中心客流同比回升，餐饮业态拓店活跃

7月6日，仲量联行发布《2023年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告。报告显示，2023年上半年，深圳经济延续恢复态势。关于优质零售物业（指深圳优质购物中心市场）方面，二季度深圳餐饮业态因消费需求大幅释放，租赁成交数量占上半年深圳优质零售市场租赁成交数量的近四成，市场租金止跌。

具体有以下表现——

一、常态化复苏

随着经济社会运行恢复正常，今年2月以来，深圳地铁月客流量超过2019年平均水平。线下消费场景修复，各大购物中心客流较去年明显回升，餐饮消费活力旺盛，复苏态超出预期。

随着积压的消费需求及假日经济的周期性集中消费逐渐释放，叠加宏观因素综合影响，二季度深圳零售市场进入常态化复苏阶段。全市1至5月累计社会消费品零售总额同比增长13.2%，较1-4月同比增速收窄0.3个百分点。消费整体延续平稳向好趋势，但消费品和服务CPI的走势显示，服务消费的恢复性增长优于商品消费。因此，对于服饰、家居等业态而言，经营收入波动影响零售商扩张信心，租赁市场活跃度较一季度稍显不足。

面对经营业绩的不确定性，大部分零售商延续单店租售比管控策略，持续在业务扩张投资中加强风险管理。商场是否具备成熟的经营管理水平和充足的客流保障，在零售商选址租赁决策中的重要性愈发凸显。仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，2023年上半年深圳零售市场租赁成交数量与2022年同期相仿，但成交面积同比下降逾三成。

二、业态表现分化

（1）餐饮需求旺盛

尽管整体消费意愿修复至疫情前水平尚待时日，但餐饮消费需求的大幅释放，推动上半年餐饮业态占录得租赁成交数量的近四成。受益于家庭聚餐、商务宴请等活动的有序恢复，地方菜系类餐饮的租赁成交数量与去年同期相比上涨超50%。不仅有鲜潭、客语等受本地消费者喜爱的大众连锁餐饮品牌积极拓店，亦有数家中高端餐厅首进鹏城，如SAVOR Group联手粤菜名厨谭国锋于深圳湾万象城开设全新高档粤菜馆明筵，以及老牌本帮菜馆吉士·星座进驻平安金融中心。

（2）服饰及配饰零售商租赁数量同比呈负增长

由于大部分服饰及配饰零售商仍在消化疫情对经营的负面影响，2023年上半年该业态录得租赁成交数量同比仍持负增长趋势。部分本地服装制造企业利用租金低位乘势进入优质购物中心，加大品牌形象提升力度，拓展线下销售渠道以谋求与消费者建立更紧密的联系。虽然连锁服饰行业复苏仍面临短期困难，但在积极建设国际消费城市的努力下，上半年深圳高端消费品牌资源汇聚卓有成效。不仅Valentino、Gucci等成人奢侈服饰品牌进入更多零售项目，Burberry Kids、Dolce & Gabbana Kids、Emporio Armani Kids等数家奢侈童装品牌亦于高端商场拓展门店。

三、空置率稳定

2023年上半年全市共3个优质零售项目入市，新增供应近19万平方米。零售商风险承受能力普遍降低导致项目租赁情况分化愈加明显。因此，虽然优质存量项目空置率较去年年末有所下降，但入市时间较短的项目去化速度较为不理想，轻微抬高全市空置水平。截至二季度末，深圳零售地产市场整体空置率约为3.4%，较2022年末上浮0.2个百分点。

四、租金止跌

租金方面，随着线下消费场景逐渐修复，餐饮业态租赁率先回暖，市场租金得以止跌。但受制于租赁需求恢复不充分的影响，除地理位置优越且客流稳定的成熟项目受到追捧，部分业主开始收回延长免租期等优惠性租赁条件，其余商场招租进程依旧较为缓慢，需采取灵活的定价策略以去化空置。因此，2023年一季度起深圳市区购物中心首层租金水平环比缓慢增长，市郊首层租金水平则保持相对稳定。

市场展望：下半年经济迈向消费与投资均衡引领的可持续复苏

2023年下半年，深圳仍将持续多渠道发放消费券及补贴，激发线上线下消费市场潜力。提振新能源汽车产业的高质量发展将会继续作为助力消费升级与扩大国内需求的发力点。预计年内深圳消费复苏的节奏、形态、力度的持续性以及就业和消费的正向反馈还将经受考验。但随着经济发展从“主要是恢复性的”进入新的阶段，社会预期将不断改善，内生动力加强，有效需求充足，深圳经济正在朝着由投资和消费均衡复苏引领的、健康且可持续的发展方向稳步迈进。

下半年，深圳零售地产市场预计将有3个新项目入市，共计新增供应超28万平方米。全市整体空置率仍将面临上行压力，年末空置率或将攀升至4%以上。

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仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“由于市场主体和微观个体在预期和信心方面还存在进一步增强发挥政策效力和激发经营主体活力的空间，预计深圳零售地产租赁市场摆脱波动区间还需等待更多积极经济因素的积累。核心物业业主信心的进一步回升有望带动优质零售购物中心整体租金持续上行，但项目层面租金表现分化仍将持续。”

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