第一太平戴维斯:广州零售商业加速修复,空置率两年来首降

第一太平戴维斯   2023-07-13 10:39

核心提示:截至上半年,全市平均空置率环比下降1.2个百分点,至14.3%,这也是自2021年第三季度以来全市平均空置率首次环比下降。

7月12日,第一太平戴维斯举行2023年上半年广州媒体见面会,权威发布《2023年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海,华南区市场研究部负责人谢靖宇出席了此次活动,与众多广州主流媒体一同回顾了今年上半年广州房地产市场情况,展望未来发展趋势。

2023年以来,多地召开稳经济会议及住建工作会议,把稳定房地产投资、提振消费纳入经济发展框架中,广州作为粤港澳大湾区区域发展的核心引擎之一,房地产市场一直备受关注。发布会上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2023年上半年广州房地产市场的动态与发展趋势进行了深入剖析,并展望未来发展前景。

写字楼—— 单季供应创新高,但新增需求锐减,空置率十年再破20%

2023年第一季度,广州市地区生产总值为人民币6,963.92亿元,同比增长1.8%。其中,第三产业增加值为人民币5,259.34亿元,同比增长3.7%。第二季度以来,服务业、外贸等行业稳步恢复并逐月向好。前四月服务业营收同比增长7.8%,前五月进出口总值增速回正。但整体而言,经济复苏尚存在不均衡性,写字楼物业市场表现亦较为平淡。

2023年上半年,广州甲级写字楼物业市场共九个新项目入市。其中第二季度,共五个新项目入市,单季供应面积录得44.3万平方米,创历史新高。受此推动,全市总存量环比扩张6.5%,季末达725.6万平方米。

2023年上半年,继第一季度租赁活动稍有回升后,第二季度租赁需求再转软,期内所达成的交易多源自企业搬迁需求,而新设及扩张需求则显著缩减。在此之下,加之供应压力持续增加,全市平均空置率环比上升2.6个百分点、同比上升5.9个百分点,至20.8%。这也是继2013年第二季度后,时隔十年,全市平均空置率再次突破20%高位。

同期,基于所达成的交易分析,零售与贸易、金融、信息技术行业需求表现相对活跃,逾半数成交皆源自于上述行业。

期内,需求疲软加之供应压力增大,市场竞争更趋激烈,业主承压降租,租金延续下降趋势。截至上半年末,全市平均租金录得人民币每平方米每月146.7元,租金指数环比下降1.0%、同比下降3.4%。

展望接下来,2023年,市场将迎供应新高峰,全年供应面积预计突破百万平方米,约为过去十年年均供应水平的三倍。其中,第三季度,预计有三个新项目入市,共为市场带来19.9万平方米供应面积。

第三季度,鉴于全球经贸环境尚存在诸多挑战,企业经营仍将受到冲击。因此,租户的办公扩张需求或一定程度受抑,且其对搬迁或整合的成本控制将更为严格。有鉴于此,市场租赁需求增长料继续放缓,空置率将延续上升趋势。

短期内,因需求增长放缓,叠加新增供应集中交付的冲击,租赁市场竞争料愈趋激烈,全市平均租金预计持续下调。

零售—— 品牌扩张信心渐修复,空置率两年来首降

2023年上半年,广州旅游市场加速恢复并助力本地消费市场回暖。1-5月,全市社会消费品零售总额达人民币4,613.65 亿元,同比增长9.2%。全市物价水平在相对稳定区间波动,5月CPI同比上涨0.7%。

上半年,广州零售物业市场仅一个新项目于第二季度开业入市,为市场带来7.0万平方米新增供应,全市总存量随之同比扩张4.9%,至716.6万平方米。

尽管第一季度部分品牌因受此前疫情的累积性影响而退租,但第二季度起,品牌扩张信心逐步修复,餐饮、时尚、配饰及化妆品等业态租赁活动有所增长。得益于此,加之新项目录得较高开业入驻率,全市季度净吸纳量由负转正。期末,全市平均空置率环比下降1.2个百分点,至14.3%,这也是自2021年第三季度以来全市平均空置率首次环比下降。

期内,除个别业主微调租金外,大部分项目租金基本维稳。截至上半年末,全市平均租金录得人民币每平方米每月638.4元,租金指数环、同比均微升0.2%。

展望第三季度,全市预计有三个新项目入市,新增供应面积合计24.8万平方米。

同期,客流量的回升叠加提振消费政策的利好预将继续推动消费市场恢复,新品牌进驻及既有品牌的扩张信心或继续回升,存量项目平均空置率有望小幅下调。

短期内,受品牌扩张信心增强及客流回升的支撑,优质存量项目租金水平有望维持坚挺,但鉴于拟入市项目多位于次核心商圈,其入市租金预计低于当前全市平均水平。因此,全市平均租金或延续结构性下降趋势。

住宅—— 观望情绪仍浓厚,成交量较过去五年同期均值低9.3%

2023年上半年,广州一手住宅供应面积为294.0万平方米,半年度环、同比分别下降31.6%、4.1%。其中,第二季度,供应面积为169.3万平方米,虽环比上升35.7%,但仍同比下降26.3%。

2023年上半年,得益于数个刚需盘的去化以及去年下半年受抑需求的释放,广州一手住宅成交面积录得331.1万平方米,半年度环、同比分别上升23.8%、7.9%。其中,第二季度,成交面积为173.4万平方米,环比上升10.0%、同比上升1.1%。尽管如此,购房者情绪仍趋谨慎,半年度成交面积较过去五年同期平均值低9.3%。

期内,在部分优质改善型项目高成交均价的推动下,全市均价有所上涨。截至上半年末,广州一手住宅成交均价环比上升3.2%,同比上升2.0%,至人民币每平方米44,956元。

展望第三季度,黄埔、番禺等区域仍为供应主要来源。此外,中心城区亦有望迎优质项目推盘入市。

短期内,出于对经济环境的考量以及对购房政策进一步优化调整的期待,多数购房者仍将保持谨慎观望态度。在此之下,刚需项目的去化或继续呈不温不火态势,但中心城区优质项目的需求预计仍可保持良好韧性。

​第三季度,开发商预计持续加大促销推广力度以加速项目去化,刚需项目成交均价或微降,但整体而言,全市成交均价仍将因优质项目高成交价格的推动而微升。

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