赢商tech高级研究员胡雨晴：商业向阳，消费需求、供给端回归常态化增长

由赢商网举办的2023年中国（国际）购物中心峰会，于8月24日在上海浦东嘉里大酒店隆重举办！本届大会主题为“激活内生动力”，邀请国内外各大购物中心与本土品牌代表，共同探讨激活商业发展动力，「中国零售商业首店监测联盟」、「赢商网东京站」宣告正式成立，「金鼎奖」、「主流榜」、「全球“最”美门店」颁奖环节也陆续上演，共同呈现一场激荡商业思维的行业交流盛宴。

8月24日峰会现场，赢商tech· 中城研究院 高级研究员胡雨晴带来了《激活·国际视野—2023全球商业地产市场洞察与趋势报告》主题报告发布。

赢商tech· 中城研究院 高级研究员胡雨晴

在演讲中，胡雨晴提到：目前外部扰动消失，中国商业地产市场信心不断在恢复，行业走势持续向好。但长期信心的恢复是一个过程，有挑战，亦有更多新的机遇。

一、新消费时代·购物中心发展洞察

目前，中国购物中心发展回归常态，内在增长规律占主导；放眼全球，文旅、社区、非标商业破圈不断。

上半年新开mall数量同比增2%，行业发展信心回归；上半年场日均客流高达1.88万人，消费需求显性增长；上半年全国重点9城购物中心平均空置率10.8%，2022年以来首次下跌。

放眼全球，新开业购物中心呈现以下三大趋势：

1、文旅商业持续火热，场景化旅游模式成主流

疫情过后，出行相关的消费，最早出现大幅度复苏情形，掀起文旅消费热潮。三年来，消费需求发生改变：消费者对于社交需求、场景体验具有更高的追求，对于具有文化属性和思想内涵、个性表达的商业产品更加容易获得消费者青睐。传统行业边界逐渐模糊，文旅+商业的双向结合为消费者提供了更具体验感的消费场景，成为线下商业的新潮流。

2、社区商业崛起，引领新一代消费浪潮

“懒人经济”下催生的消费需求，缩短社交半径与消费距离，通过便利性、持续性、细节性吸引消费者。社区商业深入消费者日常生活空间，解决家门口的消费需求：社区型商业面向项目周边3公里内的常住居民，商业触角深入到消费者的日常生活半径中，对于社区消费者的消费习惯把握须更加精准，通过延长营业时间增加消费者停留时间，以提高消费频次。

3、非标商业心裁不断，融合多元体验、强调文化属性、彰显消费个性

二、危与机并存·见证企业变革力量

目前，中国商业地产行业处在转型期，企业应抓住机遇，把握未来。

规模梯队：行业进入成熟期，规模梯队基本成型，头部企业市占率高

行业梯队方面，规模梯队基本成型，第一梯队的万达、新城及华润万象生活等，已开业项目规模均破千万㎡。市场份额方面，头部企业市占率高：2022年新增开业规模及数量占比TOP6企业，均为万达、华润万象生活、龙湖、新城、爱琴海及世纪金源，头部企业市占率高企且竞争格局相对稳定。可以预测，购物中心行业的规模梯队已基本成型。

      区域布局：全国扩张型企业各有优势，区域深耕型企业取巧竞争

头部商管公司中，从区域分布情况来看，可分为两类企业：全国性扩张的规模化企业依靠母公司的资源禀赋优势，凭借其强大的品牌力及运营能力，在全国范围内快速扩张，规模靠前的万达、新城、华润万象生活、印力、龙湖等企业均实现全国化扩张；区域深耕型企业通过多年的深耕，掌握信息优势，先人一步快速打通区域市场，成为地方头部企业，星盛、恒太就是其中的典型。

项目档次：重奢商场具备高稀缺性和高壁垒，寡头竞争格局形成

目前，仅有1%的企业运营重奢购物中心。可以看出，重奢商管行业具备高稀缺性和高壁垒，护城河体现在先发优势、品牌资源和运营能力等多个方面。随着行业分化加剧，以及头部运营商资源优势的持续积累，未来的线下高端消费领域是寡头垄断市场。未来，头部的城市的高端项目汰换或者新增容纳程度，例如联营、合营等模式仍存在市场机会点。

回顾近三年港资、外资企业在内地投资的最新动向，不难发现，港资与外资均以内地一线城市核心地段为主，其次为核心城市的高潜力区域与商业准一线城市核心区域，整体投资态度较为审慎。

三、激活想象力·探索品牌超级可能

随着租赁市场大幅回暖，品牌拓店潮回来了。随之而来的是，中国品牌卷向海外，外资品牌亦抢滩中国。

供应端：2023Q2标杆购物中心开关店比升至1.3，相比一季度大幅提升

2023年2季度，11个重点城市约200个标杆购物中心，新开店超3600家，新关店近2900家，开关店比“狂飙”至1.30，相比1季度（0.82）大幅提升。

具体到业态，五大业态开关店比大幅回暖，餐饮高达1.81，一片火热。项目档次方面，高档、大众化项目反弹明显，成为品牌规模拓店的热门地。

注：开关店比=开店数量/关店数量；＞1，代表上行，＜1，代表下行，=1，代表持平。

资本端：上半年消费行业重要融资超100起，金额集中在千万级别

餐饮赛道最吸金，融资数量占比近六成。据不完全统计，上半年咖啡行业共拿到18笔融资，其中一季度就达到了14笔，二季度融资数量减少但含金量较高。茶饮行业上半年发生投融资事件17起，二季度融资8起，与一季度基本持平。

渠道端：外国品牌抢滩中国，中国品牌加速卷向海外

2023年以来，超15个外国品牌首进中国。2020年~2022年，外资品牌购物中心首店超2600家，占购物中心总首店数近3成。

身经百战的中国品牌，卷向海外彰显文化自信。国产品牌的集体出海可以分为三个阶段：第一阶段，花知晓、花西子、完美日记等“中国妆”走红日本；第二阶段，海底捞、探鱼、瑞幸等“老中青”三代国货餐饮攻占新加坡；第三阶段，多元品类走向全球。