年赚98亿！港铁还造了一个重奢商业

相较于海港城、太古广场等商业体，位居香港西九龙的圆方ELEMENTS是个很低调的项目。

没有出现在各大排行榜上，去香港的游客也甚少提及。

笔者知道这个项目，是听朋友说圆方ELEMENTS直接将中国风水应用在商业中，并以金木水火土五行理论划分业态。

在风水指引下，去香港调研时，笔者将圆方ELEMENTS作为重点考察项目，而通过现场走访发现，这是一个能够硬刚海港城、K11 MUSEA的项目：

CHANEL、DIOR、HERMES、LV、Prada、Gucci等奢侈品扎堆聚集；

香港首个横向式商业，单层面积达3.7万平方米；

专门打造6.5万平方米公园外挂。

看到这些关键点，风水，似乎也不是那么重要。

高铁站、地铁站、机场快线交汇

多首层导流

内部动线似迷宫

圆方ELEMENTS是香港地铁公司旗下物业，于2007年开业，商业面积约8.3万平方米（下文6.5万平方米公园不含在内），它是香港首个水平横向式大型购物中心，也是香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心。

据港铁公司财报显示，2022年度港铁公司营收478.12亿港元，归母净利润达98.27亿港元。

地段交通（20分）：17分

项目位于香港九龙尖沙咀柯士甸道西一号，是港铁九龙站地铁上盖商业。

据了解，项目所在的西九龙区域是填海造地建成的，1998年港铁机场快线及东涌线建成通车。不过片区由于早期远离市中心且周边配套不完善，人流稀少，仅仅是一个单纯的交通枢纽站点。

随着发展，该区域已经形成以港铁九龙站、高铁西九龙站、西九龙站巴士总站等交通枢纽为中心的高端商业、住宅核心区，是香港新的金融文化中心。

独角Mall在香港调研时看到，周边高楼林立，包括君临天下、凯旋门、天玺等豪宅及环球贸易广场、天际100等写字楼。

同时，得益于交通的便利性，不管是港内居民还是内地游客，都能很方便的到达。

连通高铁站出入口位置，有不少拖着箱子的消费者

导流动线（20分）：14分

相较于香港很多高楼层商业，圆方ELEMENTS的商业主体只有L1、L2两层。

因此，商场通过接驳地铁、巴士站、的士停车区等实现了多首层，极大地拉动了消费人群。

在现场看到，从高铁站出站后，可以通过地下通道到圆方ELEMENTS或者海港城等购物场所。

商场内部来看，商场采用多个环形动线及多条支线连通，并打通多个出入口引导人流来向。

这样的设计，对于强目的性消费者来说，可以就近选择进出通道，直接前往目标门店。

而对于路线不熟悉的消费者来说，就是灾难。

就逛的感受来看，由于支线分岔路较多，经常会走回头路。同时，由于商场内的走道是带有一定弧度的，想要看到更多品牌的情况，就需要一点一点探索，或许绕了几个岔道后，会发现又走到熟悉的品牌店前。

独角Mall某位小伙伴曾第一次到商场时，直接在一楼走迷路了，走来走去找不到集合点。

当然，这样的设计，对于项目方来说，也是有好处的，它将消费者“围困”在场内，延长消费者在商场内的时间，这就有可能增加消费者购买几率。

以五行划分业态

每区各有重点

CHANEL扩店、JIL SANDER等将开

业态品牌（35分）：31分

整体来看，项目目前有184个品牌，其中，零售132家；餐饮41家；娱乐仅2家，占比较小。

从品牌业态上来看，总体上会更偏向商业属性，以商品成交为主。

同时，在品牌落位规划上，项目将整个商业划分为金、木、水、火、土五区，每个区都有不同的主题。

金：布局顶级名牌和世界级食肆

圆方ELEMENTS属于重奢商业体，这些奢侈品品牌主要环绕在金区中庭附近，如CHANEL、Hermes、LV、Gucci、Burberry、BOSS、DOLCE & GABBANA、FENDI、LOEWE、Zegna等服饰品牌；

如Cartier、TASAKI、BVLGARI、CHAUMET、De Beers、FRED等珠宝品牌。

同时，金区与多个区域都有连接口，如通过连廊可以到达西九文化区；天际100办公大楼的直梯下来后，直连金区；还有手扶电梯与顶楼花园相连。

在下午下班时，可以看到通过这些通道的上班白领很多。

连通天际100写字楼

连通西九文化区

木：布局美容护理

木区以化妆品牌为主，集聚了Armani、Bobbi Brown、CHANEL BEAUTE、DIOR BEAUTY、Estee Lauder、Kiehl′s、Lancome、SK-II、Sisley Paris等。

水：布局中高档时装店及国际美馔

该区域有Max Mara、Y-3、Zara MEN、Lululemon等服饰品牌；有百乐潮州酒家、王子饭店、利苑、ATELIER Gute等餐饮品牌；Fortress丰泽电器集合店。

Zara位居金、木、水三区交界点，位置极好

火：布局娱乐、服饰、珠宝及美食

火区有两家主力店，分别是PREMIERE CINEMAS、The Rink Ice Rink，这两家主力店是商场内仅有的娱乐品牌。

戏院

当时正好有冰球比赛

还有7 For All Mankind、Brioni、AIGLE等时尚服饰；DAMIANI、IWC、Swarovski、TUDOR等珠宝配饰品牌;pho.dle.bar、Tsukanto、APT.COFFEE等餐饮品牌。

值得一提的是，在火区除了中国银行、汇丰银行外，还布局了跨境巴士站，消费者在商场内就可以直接购票、候车，为消费者提供了很大便利。

土：布局潮流服饰及科技产品

土区，是面积最小的区域，但品牌也很强，如DIOR、LORO PIANA、CELINE、Chloe等奢侈品品牌；也有Gucci Timepieces & Jewelry、Montblanc、Qeelin等高端珠宝品牌。

除在营品牌外，在现场还能看到不少重磅品牌处于围挡状态。

CHANEL，目前正在拓店，增加营业面积，从围挡来看，新增面积不小。

在CHANEL门店正对面，有一双层大铺目前正处于围挡状态，具体品牌未释放，以该铺所处的金区来看，未来可能也会是奢侈品品牌。

另外，腕表品牌ULYSSE NARDIN、LONGINES，OTB集团旗下的JIL SANDER及餐饮品牌Rico Rico即将亮相。

此外，还看到，Cartier、PRINGE太子珠宝隔壁铺面处于打围状态，因未张贴装修公告，无法判断是否为品牌扩充店面。

总体来看，圆方ELEMENTS拥有很强势的奢侈品品牌矩阵，并且多家品牌还在优化扩店，足以说明消费者的购买潜力还能持续释放。

6.5万方屋顶花园

水平横向设计

设计亮点（25分）：19分

圆方ELEMENTS打造的6.5万平方米的屋顶花园是一大亮点。

一方面，屋顶花园将圆方广场各期住宅、写字楼、酒店和配套商业紧密结合起来，成为周边居民、上班族的休憩场所。

另一方面，高架公路也直通屋顶平台，与住宅、酒店相连，顾客可以通过电梯到达商场。

商场在屋顶花园还落位了多家餐酒吧，如ANJU RESTAURANT & BAR、District 8、Fini′s Italian American、IZA Izakaya、Joia、Stormies、THE POND鱼塘鸭子，晚上天刚黑，酒吧外就站满了消费者。

同时，在商场内部一些公共区域，也设置了绿色自然场景。

近些年，公园式商业越发火爆，商场顶层大型户外园林公园及艺术装置对于聚集人气，提升品牌附加价值能够起到相当大的作用。

艺术装置“九龙之子”

此外，面对不断向高空发展的MALL，圆方ELEMENTS的水平横向式设计，降低了商场的高度，让消费者不必向高层走。

这样的设计形式，让人流更加聚集，也能够提高商场租金水平。

低调奢华

能比肩海港城、太古城

综合竞争力（100分）：81分

香港地少人多，加之这座城市在国际上的地位，也吸引了国内外众多游客。

随着香港的发展，逐渐形成了油尖旺、铜锣湾、中环等传统商业旺区，海港城、时代广场、太古广场、香港IFC等购物中心也成为游客打卡点。

连带着九龙仓、新鸿基、香港置地等企业也被大众所熟知。

相较而言，港铁公司在内地没什么物业，知名度不高，圆方ELEMENTS也很少出现在社交平台上。小红书上，关于“香港圆方”的笔记为2万+，而“海港城”的笔记则是20万+，差距不小。（搜索“圆方”，出现很多其它内容，“圆方ELEMENTS”则没有显示笔记篇数。）

就连业内盘点港企高端商业项目时，也甚少将这个项目纳入其中。

不过就品牌矩阵来看，圆方ELEMENTS相比海港城、时代广场等商业，也不遑多让。

可以说，圆方ELEMENTS有实力却甚为低调。项目所运用了风水学理念，这在很大程度上或许与香港文化观念有关，干什么都要请风水看看。

而从今天来看，与其说这个项目是靠风水改命，更不如说是靠着自身实力成为顶尖商场中的一员，毕竟西九龙曾经是一片汪洋大海，风水大师也难讲出什么好故事，不过是随着香港城市发展，西九龙成为新中心，人气聚集，各高端品牌纷纷进驻，才有了如今的景象。