深度对话 | 扬州京华城的长期主义实践，提供了极具价值的业界参考

当下，如何通过资产管理实现资产价值最大化、创造持续性的收益，是商业资管的核心命题。而要实现这一目标，优秀的资产管理人在其中扮演着关键角色。

的确，从资产管理角度来看，一方面，每位优秀人才都是“潜力股”，能持续自我增值并为企业带来源源不断的收益；另一方面，当以“长期主义”来培养人才时，企业才能实现人员与资产的和谐适配，实现更优的人力资源投入产出比。

在商业二线城市扬州，有一座开业17年之久的购物中心——扬州京华城Living Mall全生活广场（以下简称：扬州京华城），它跨越了整个购物中心的飞速发展期，也见证了整个城市商业最风云变幻的17年，既收获过走在时代前列的“阵痛”，也体验过时代变化带来的“欣喜”。

赢商网走进这座“历久弥新”的购物中心，与深耕商业地产多年的团队中坚力量进行深度交流，洞察项目持续引领城市商业风向的奥秘。

01

以先锋商业理念

开创全新商业格局

2007年，扬州京华城所在的扬州西区尚在发展摸索期，城市商业更是停留在百货、大卖场、商业街等较为落后的商业形态。集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心，不仅鲜为人知，更普遍不被业内看好。

在此背景下，扬州京华城大胆开创全新“Mall”的理念颠覆城市商业，不仅汇聚购物、娱乐、休闲、餐饮等全业态，为城市消费者带来前所未有的购物体验，开启了扬州的“购物中心时代”。

借由稀缺的品牌力和营销力，自2013年起，扬州京华城年销售额连续多年蝉联扬州第一，成为扬州名副其实的“顶流”商业；京华城商圈也逐渐发展为扬州最具吸引力的的黄金商圈。

扬州京华城17年的运营，引领了城市商业的飞速发展，也见证了一代人的成长。但在商业上，从来不存在一劳永逸的市场。众多新兴商业体的入市以及消费群体的迭代，无疑加剧了扬州商业的竞争。

面对大环境变化带来的考验，扬州京华城商管团队凭借前瞻性的商业眼光，始终紧跟商业发展趋势，总结出了一套行之有效的“筑强打法”：即通过不断焕新的热点品牌和持续开展的营销活动，为消费者提供多元化的线下社交场景和情绪价值，以此应对市场的变化。

02

品牌持续焕新

强化竞争优势

扬州京华城总经理田飞认为，对于一个开业17年的商业项目，能对消费者产生持续吸引力、对市场形成强势引领的，一定还是基于内容层面的业态构成和品牌组合。

在还没有“首店经济”这一概念的年份，扬州京华城就把星巴克、DQ、MUJI、ZARA、Massimo Dutti、UNIQLO、URBAN REVIVO、SPAO、GAP等品牌强势引进扬州，这些首进扬州乃至苏北的前沿商业内容，无疑让扬州与当时的一线城市同频。

近年来，扬州京华城通过业态规划适配，以高契合度、高热度、高消费性、首发品牌为选取标准，突出自身的竞争优势，并以强关联性进行业态品牌组合，不断对场内品牌进行调整与优化，持续焕新商业活力。

在商管团队的努力下，扬州京华城汇聚了丝芙兰、CHINISM、西西弗、乐高、TSMLXLT、CHARLES&KEITH、小米、李宁YOUG、Babycare、蔚来、特斯拉、理想、小鹏等首进和热门品牌，强化了项目在潮流零售领域的“护城河”角色。

同时，扬州京华城提前预判市场趋势，以强有特色的品牌组合，打造扬州美食饕餮聚集地，引入西贝莜面村、哥老官、西塔老太太、泰妃殿、萍姐火锅、安三胖韩国料理、M Stand、喜茶、霸王茶姬、ZAKUZAKU等扬州首店品牌以及海底捞、绿茶、左庭右院、太二酸菜鱼、星伦多、小菜园、茉莉奶白、豆库、九月森林等具有高热度话题性的餐饮品牌，以“品类全、首店多、品质优”的餐饮矩阵，塑造差异化标签。

除了发力首店经济，扬州京华城还特别强调与品牌商户的共生共赢，构建起经营者、品牌方、消费者多平台联动的“命运共同体”生态，促进经营提质。时下流行的轻餐品牌-豆库和拥有40余家门店的烘焙品牌-九月森林便是在进驻京华城之后，逐渐由本地的一两家门店发展到如今的规模，并成功走出扬州，开启了全国布局之路。

通过梳理，不难发现扬州京华城在坚持长线运营理念的基础上，以“求精、求准”的招商准则，通过在商业空间内不断注入新鲜内容，给顾客带来“前所未有”的消费体验，构成了项目对于城市消费的持续引领。

03

育乐带动零售

引领生活方式

除了品牌业态上的引领，田飞表示，对于城市级标杆项目来说，更长期的目标是传递品质生活方式、成为展现在地文化的平台，推动城市商业的发展。

扬州京华城围绕“育乐带动零售”的理念，充分利用购物中心场景空间，从时尚、艺术、文化等多个维度，强化项目对多元生活的探索，以原创性、高能级和强引领的活动，补足扬州市场空白，用更新、更奇的体验回应消费者对城市生活的不同期许。

早在2007年开业期，扬州京华城就在商场内开创了举办五月天演唱会的创举，并先后举办了杜德伟、李圣杰、任达华、苏见信、吴尊等明星演唱会或粉丝见面会，以明星流量聚集人气；此外，商场还因2008台古筝共同演奏，曾创下吉尼斯世界纪录；法拉利超跑展、老爷车展、恐龙展、热带雨林展、极地展、外星人展、海洋生物展、F16战斗机展等特色主题展，让商场化身展览馆……这些开创性的举措，让扬州京华城成为当地乃至江苏市场营销打法当之无愧的引领者。

近年来，项目围绕家庭和年轻客群，“有节造势，无节造节”，通过精彩纷呈的活动，将年中庆、跨年等节点打造成为京华城的年度盛事，以此与消费者建立深厚的情感链接。

2023年元旦，扬州京华城一年一度的高人气大型跨年活动，实现跨年夜当天客流突破16万人次，元旦小长假三天客流38.7万人次，销售额5621万元，再度刷新客流和业绩历史记录。

扬州京华城正积极寻求城市与商业更加多元的互动，联动多方资源，打造专属标签，积极地向消费者传达欢愉舒适的生活氛围及不被定义的生活态度。

—— 结语 ——

从品牌焕新，到内容运营，背后反映出的是项目团队对城市和消费人群的前沿洞察，是以“育乐带动零售”为理念的商业产品在地化的极致解读。

商业地产的持有运营，本来就是一个长期命题，是长期主义的重要战场之一。在扬州京华城项目团队身上，我们确确实实看到了专业的打磨和时间的沉淀：始终坚持「长期主义」，既尊重于过往时间带来的一切，也积极的坚守与变革，终将在时间长河里创造属于自己的价值。

未来，扬州京华城在团队的协力下，还将在品牌上持续深耕，提升城市商业高端，以品质加码，满足消费者更高阶的生活追求；同时以“育乐带动零售”为理念，为消费者创造富有温度的生活场景，持续引领扬州商业风向。