赢商直播：2019中国购物中心资管峰会

图文直播

18:02

我们的活动圆满落幕，感谢大家的支持，我们下次再见！

17:56

资管年度人物：（按姓氏首字母排序）

1、柴志培中信资本投资部执行董事

2、陈琦龙湖集团商业地产部商业运营总经理

3、范熙武中联基金董事总经理

4、康红恩钜派投资集团副总裁/钜派资产合伙人

5、刘建西中登集团副总裁

6、刘恺凯德集团(中国)商业管理华北区区域副总经理

7、毛大庆优客工场创始人、董事长，共享际创始人

8、孙娟印力集团资产管理部总经理

9、王国龙领展行政总裁

10、王玮鼎世商业执行董事

11、许粉万达商业管理集团有限公司总裁助理兼资产管理中心总经理

12、曾灿霞北京华联商厦股份有限公司总经理

13、周鹏大悦城地产总经理

14、周颂明光大嘉宝副总裁、光大安石资管副总裁、光控安石商管总裁

15、周以升高和资本执行合伙人

17:49

存量商业盘活经理案例：

西安中登广场

17:48

资管年度标杆项目第二组：

1. 北京SKP

2. 北京朝阳合生汇

3. 北京西单大悦城

4. 广州天环Parc Central

5. 上海恒隆广场

6. 上海新天地

7. 深圳万象城

8. 深圳壹方城

17:48

2019中国购物中心资管峰会-颁奖环节

资管年度标杆项目第一组：

1. 成都IFS

2. 成都远洋太古里

3. 慈溪爱琴海购物公园

4. 哈尔滨凯德广场•学府

5. 杭州西溪印象城

6. 长沙悦方ID MALL

7. 重庆大融城

16:51

对话主题：《资管逻辑下运营管理的变革》

论坛主持人：

北京亿柯顾问咨询有限公司合伙人

论坛嘉宾：

孙环宇-爱琴海商业集团副总裁兼华北区域总经理

刘建西-中登集团副总裁

刘利群-北京芳圆里ID MALL总经理

苑广-上品商业CFO

朱子龙-戏精学院创始人

潘振华-共享际首席战略官潘振华

孙勇争-居然之家商业地产总经理

16:49

国贸物业总经理魏凯带来题为《资管能力提升中，物业管理的价值》的演讲

现在管理已经到了智慧时代了，我们叫数字化、智能化到智慧化。其实智慧化实际上就是管理的一个工具，管理工具决定了你的生产力水平和管理水平。如何体现国际化的管理水平？国贸实际上用的是什么？世界上，应该说是第一品牌的资产管理，它管什么？管空间、管设备设施、管人员。所以在这方面应该说是我们具有先进性。

国贸的租金现在多少钱呢？写字楼的租金上千块钱每平米每月，我们的商场租金最贵的4000块钱一平米，就是很小的面积。但是话说回来，那么贵的租金，那用什么形式去服务呢？两种方法：

1、人对人的服务，这才是高端服务，国贸到现代为止还保持着人工总机的一个服务项目，很多酒店打服务电话的时候，你想听到人声音的时候是很难了，但是国贸在这方面应该是做的非常传统。

2、我们做的非常先进，我们用一个就是服务的app，解决痛点问题，为客人提供服务的方法。很多都是小事，比如说送餐、送水、快递、停车，这都是小事，但是实际上对在一个商业设施里办公的人员，生活的人员，显而易见对他来说就是痛点问题。

16:21

富华国际集团商管中心总经理、北京金宝汇购物中心总经理胡泊带来主题演讲：《运营期内购物中心费用管理探讨》

其实做商业运营，我认为资产管理它是一个很长的链条，上游是资本，下游才是商业。我觉得我不是做金融的，那个我不专业，但是我做下游的才应该是专业的东西，我要了解上游的东西，才能做好下游的事情，来配合好，这应该是我们做商业应该做的一件事。

为什么先要了解费用管控与资产管理的关系这个话题，作为商业运营与谁的矛盾最大？投资管理，因为每年我们在做预算的时候是和投资部在进行PK这件事。投资部一般他在获得了整个资本要求的回报率的时候，会把这个硬指标下给商业，商业就要根据我全年的商户租金收益来计算出我是否能满足我上游的要求，每年作为资产管理和商业运营两大部门，一定会进行多轮以及几个月的关于预算的PK。所以做好资产管理下游的工作，是一个不是很简单的工作。

15:56

大观建筑设计创始合伙人申江海上台演讲，演讲题目为《商业空间规划演变和未来的趋势》

如果从商业空间演变来看，百货可以稍微走走逛逛，但主要还是陈列式为主。到后来突然有了一个超市，我觉得超市对我们商业空间的设计影响很大，我们第一次可以在里面自己挑东西，自己选东西，然后我是觉得一个是我们的物质可能比之前要多了很多，再就是我们的素质比之前要好了很多。

然后做购物中心的话，可能所有做购物中心的朋友都会去深圳万象城，算是学习参观吧。比如之前的购物中心讲到我们是一个一字型的流线，南北进深最好控制在60米，超过60米有的会做一个回字型的流线，如果进深方式太大的话，会做一个入口，做里面会做一个百货去消化它，但是我们比较舒服的一般是南北式。

到后来，我们有各种各样的，北京的侨福芳草地，它是每个方向尺寸大一些，所以它是做了一个回字型的流线，它的一个好处就是可以消化我们长边和短边都比较大，同时我们走一圈之后，让客户把所有店都能看到。

后来，逐渐我们有一些商街，其实我觉得这个是历史的一个轮回，因为我们之前每次做商业设计，我们都要去学欧美，后来是学香港、日本，但是到后来三里屯，中间跟第一张《清明上河图》就很像，街道尺寸也是8-20米，只不过为了让人往中间走，会经常做一些活动。我们也看了一些，比如说成都的宽窄巷子，还有上海的新天地、成都的太古里，南京的1929，其他的都是这种散落式的，很传统的方式本来很担心，比如我们是不是应该有一个一字型流线，避免流线太多的话，让大家都看到店，其实这几个活的都挺好。

15:32

原合生汇通州项目建设总经理张树军带来主题演讲——《购物中心建设期成本如何合理管控》

项目在建设初期一定要有一个做强项目的心理，因为住宅地产，一般的项目公司就配工程管理人员，他的成本、设计一般是不会配的，但是做商业综合体特别要注意，就是这个项目一定要做强，所以在合生系，它是两套系统，一套是住宅系统，一套是商业系统。商业系统人员配备的薪酬工资都不一样，我们一般在项目的配置超过10万平米的就是20万以上的这种商业综合体配备是1个成本人员配两个设计人员，然后再配4个工程人员，行政两个，财务两个，按这种比例。所以说项目的团队建设是非常重要的。

剩下的就是一定要把这些节点、工程量化，还有精细化管理的一些动作，事先做好，然后进行全员培训，让每个人都知道我干到哪一步。所以说合生汇我们干完了，我们非常自豪的说，我们合生汇做到了三个非常重要的内容：

1、广场不下沉，大家去合生汇广场卡一下石材，没有一块下沉的。

2、不漏水，商业综合体这么大一个项目，我们交之前，9月份下的雨，我们把所有的屋面，地下室的漏点找到了，当时100多处漏点，我们彻底进行修复，现在不漏水，还包括管道不漏水。你像管道，好多项目跑水了，管道断裂了，我们在过程中比如说支架啊，还有扣件啊，都非常要求严格，这都会列为控制要点。

3、车库不起皮，合生汇车库的地平55块钱，大家可能觉得这个成本太低了，因为我们普普通通的，做的稍微好一点的120，但是我们那个地平就55块钱能够做到不起皮，为什么？就是我们的控制要点，控制的是基层，车库其实最重要的是基层不是面积。

14:30

朝阳大悦城总经理李瑞带来题为《新消费时代，购物中心如何通过有效的内容组合提升收益能力》的演讲。

我希望从三个维度跟大家分享一下朝阳大悦城到底是怎么通过内容策略的组合来实现三个维度的提升的。

一、怎么提高客流？

二、消费价值贡献。

三、怎么提高租售比？

做购物中心的人都知道，客流是一切的基础，没有客流不要去谈销售，不要去谈租金，更不要再去谈资源的整合。在我看来我们做客流应该有两个维度

1、做客流的广度；

2、做客流的深度。

今天朝阳大悦城面临的广度的问题，必须从内容的角度出发，一定要去把购物中心做成是一个内容的组合，而不是传统品牌的组合。当你创造出的内容，能够给消费者一个从远道而来的理由的时候，你的内容就做对了，你的内容就是你的差异化，你的内容就可以帮你提高你辐射的半径。

客流的深度非常的重要，北京的人口是净流出的，朝阳区的人口是净流出的，你怎么能够持续的成长？很重要的一点，你要让消费者提高他消费的频次，要真正的让他对你的空间有黏性，这是大家经常说的。

第二点，怎么提高我们的消费价值？今天大家有注意会发现，无论是线上线下，无论是购物中心还是百货，大家都开始重新提会员，重新去研究会员价值。我们在两年前应该是比较早的提出了朝阳大悦城要建立我们大会员体系，我们必须要知道，我们今年2600万客流，不可能明年再达到3000万次，甚至可能降到2500万次，怎么在这个量的情况下，我实现每个人的价值贡献更多，频次更高，会员是我们真正的一个抓手。

第三点，当逐步的线上不断的各种形式的渠道出来，在侵蚀线下销售的时候，我不认为线下的销售会是一个很乐观的成长的方向。这个时候线下的破局在哪里？我个人觉得要从品牌的角度出发，通过平台+内容，建立品牌资产的护城河。

14:15

下午的活动即将开始

11:44

主题为：《商管和资管串联中的难点、痛点和痒点》

主持人：

印力集团资管中心总经理孙娟

对话嘉宾：

远洋集团商业地产事业部副总经理孔繁琢；

钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩；

高和资本证券化部董事总经理毛跃晖；

北京达美集团副总裁王智明；

大悦城控股商业管理中心副总经理徐蓁

印力集团资管中心总经理孙娟

11:16

中联基金董事总经理范熙武带来题为《商业不动产资产证券化现状及趋势》的主题演讲。

首先，回顾一下目前我国REITs的状况，从2014年到现在一共发行了57单，1058亿左右的REITs产品。从2017年开始，是有一个比较大幅度的增长，然后2017、2018、2019保持以平稳的高位的发展，这里面主要的原因还是在于行业的转型诉求，以及金融端对于地产行业支持的政策变化，存量时代的到来、资管新规的发布，使得REITs这种标准化产品，给开发商给资金端都提供一个好的对接平台和品种。所以从2017年开始成了一个好的发展态势。

从底层物业资产类型商业不动产是占大头的，除去物流之外，基本还是在地产这个行当里，未来随着基础设施REITs的推动，可能这个图会有变化，但是真正，不能说真正，即便有巨额体量的基础设施的影响，商业不动产依然会成为REITs里面最主要和占比最大的不动产的类别。

大家还比较关心REITs由哪些人来投？因为REITs的发行现在还属于一种私募发行的方式，所以我们也拿不到公开数据，这个是根据我们中联自己做的项目，因为也基本占到了市场一半的份额，还是有一定的代表性，来分析一下目前投REITs的投资人，90%多，不管从单数还是金额上，90%左右还是银行。也值得欣喜的是，近几年慢慢有其他类型的投资人，咱们看到金额的8%单数的14%里面是有些权益型的投资人参与进来了，这是我们REITs发展一个特别好的进展。

11:04

印力集团资管中心总经理孙娟带来题为《购物中心未来已来：从商业运营管理到资产管理》的演讲

从三个方面来分享。

先看一下整体的情况，从宏观经济来看，从日本经济来看，我们把日本的经济分为三个阶段：

第一个阶段，它从1954年开始，15年的阶段，那个时候是什么呢？同质化严重，你买啥我买啥，那个时候就是随大流。

第二个阶段，20年的时候他们在做什么呢？在做一个从质变到量变的变化，那个时候就要有一些个性化的选择。

第三个阶段，它接下来25年的时候，它到了什么呢？经过前面几十年的转变，这些人都老了，所以他们的需求更注重健康，然后更注重养生。所以它的时代是注重一个高性价比的时候，他们需要有一个感情的寄托。

那么我为什么说日本串到中国呢？可以把日本的这三个时代，反推给中国的几个城市来看，把目前中国的五线城市和六线城市的消费习惯归类为日本的第一个消费时代，可以把我们的三线四线城市目前的一个消费归类为日本的第二个消费时代，把目前一线城市和准一线城市的消费看作日本的第三个消费时代，也就是中国和日本行业趋势的一个变化。

看完整个趋势，我们再看下宏观经济，全球经济在不停的增长放缓，尤其人均消费收入，或是GDP，我们的增长比以前有很大的放缓，但是国家有一个很好的政策，就是鼓励消费。所以我们的人均消费的指数是在不断上涨的，经过前面政府给我们一些政策，可以看出来，今天既然我们的主题是商业地产，那商业地产就给我们带来了很大的契机和很大的增长机会。

我们看到有形态的一些升级，一些变化，也看到了消费者需求，中产阶级崛起，导致消费业态在不停的变化。行业壁垒还没有形成，商业地产到底应该往哪个方向来走？购物中心需要增长更多的一些内容和供给，以前的业态里面，零售业态可能占到50-60%，现在可以看到，娱乐业态和餐饮占比可能多达50%以上，所以可以看到业态是在不停的变化。

10:38

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰带来《从资本市场看商业物业价值评估》主题演讲

REITs这方面，我觉得REITs这方面主要解决两个问题：

1、像国贸、像万达这么好的一些项目，个人投资人怎么能够参与到里面呢？如果他把这些物业切割成不同的份额，像股票一样的话，都是能够有机会投入到里面，因为他们每年90%以上的分红是给到个人的。所以现在的话，我觉得这么好的REITs为什么还没有出来？我们也一直在努力做这部分。

2、解决开发企业投融管退，不管是它的融资也好，后续退出也好。这里面怎么能够对于企业来讲，因为我们这么大一个资产在这里面，怎么让它能够流动起来，让它重资产的情况帮助解决，也是一个定价的矛的作用。

10:13

永正资本总裁王威分享的题目是《目前国内购物中心的资产管理现状》

什么是资产管理？资产管理就是把每个项目和每个物业都当成一门完整的收益，要从全生命周期视角提高收益和价值，为投资人提供最大化服务，这跟运营管理不一样。所以它们的关系就是资产管理不等同于运营管理，但是资产管理大于运营管理，运营管理含在资产管理。

这个问题也是我们今年开始总结一些问题，别人总会问我们，有人说明星项目，像芳草地需要资产管理体系吗？我的理念是老板就是最好的资产管理，所以我沟通的对象都希望是老板本人，至少高管本人，我们很有幸都能够跟这些老板和高管去沟通。老板天然就是最好的资产管理，但是老板只能管一个或者几个项目，他不可能管几十个几百个，所以要想达到一定规模，必须要做一个资产管理体系。我们认为这是一个全面资产管理体系，要建立一个制度、一个体系去保证这个公司能够运营资产管理的能力。

9:35

今天上午的讨论和分享都将围绕“聚焦资管，站在资管看商管”这一主题

光大安石商业运营管理中心的总经理林宝泰带来题为《以“重资产”为核心，打通融投管退全流程》的主题演讲。

他表示，融投管退”是一个大的概念，从字面上来看，包括融资、投资、管理、退出四个环节，它是一个产业链，一个闭环的产业链。但是从我们做这十年经验来看，其实四个方面是互相渗透，互相影响的。简单给大家介绍一下现在的现状，可能在欧美国家整个产业链的闭合度、完整度是非常非常高的，各个专业链，各个专业口有不同的专业公司去操作。但是在国内我们现阶段了解的是，可能大家更多的难点在融和退，因为国内的市场基本上所有的商业地产商、运营商都是从资产转过来的，一小部分是从商业转到地产的。