论坛一：稳增长下的新消费时代
论坛主持人：赢商网西北区域总经理 唐彬
论坛嘉宾：
益田旅游商业集团西北区域总裁 杨飞；
西安大融城、青岛卓越大融城总经理 贾飞；
西安大都荟商业管理有限公司董事总经理 高屹 ；
西安华阳城商业管理运营有限责任公司总经理 宋健；
西安悦荟广场总经理 马林；
唐彬：今天真的很荣幸，能够主持这场对话。
首先，真的非常感谢。每年的岁末，我们有幸搞这个大会，我们要感谢这个时代，在商业地产发展的十年当中，十年期间我们已经盖了6000多个购物中心，现在面积已经达到了4亿平方米，正因为有这样一些场子，让我们有这么多的创造力。
同时我要感谢西安这样一个城市，因为开放、包容，我们的文化与现代的结合，所以，在整个中西部地区，它可以找到自己的位置。
此外，要感谢我们西安市政府。整个赢商网的体系，我们西北所管辖的面积最大，七个省，这一年多我大概跑了20多个城市，这座城市的营商环境毋庸置疑，在我认为是最好的，真的是最好的，在去年有一个数字报告，也就是今年上半年发布的，2019年全国的营商环境数据发布出来，我们西安市是排在前十，第7。
另外，真的感谢在座的各位同仁，正因为有我们大家这么辛苦的努力付出，让这个行业有了更好的发展，谢谢大家！
言归正传，我们现在开启我们的话题，就是稳增长的新消费时代，其实这个话题题目很短，但是我觉得涵盖的内容还是非常广泛，也是非常有深度的，先说一下这个“稳”字，今年宏观经济属于下行，我们中央的会议在4月份，就是稳经济、稳就业、稳货币、稳地产，另外还有一个就是增长，中国目前的经济增长在全球大概在6%左右，发展的速度还是领头羊的这样一个地位。第三个增长，其实刚才吕局的报告也提到了，我们拿西安的购物中心的增长数量，它的数量是非常大，去年大概15个购物中心，上规模、上体量的，在这样一个增速的情况下，也带来了我们行业的一些竞争。
关于消费，其实这两年也有很大的变化，刚才两位演讲嘉宾，第一个，我们消费的方式这两年发生了很大的变化，线上线下的一体化。
第二个，就是我们现在消费人群的变化，如果在前几年，我们大概谈85后、90后，但是实际上从明年开始，我们的00后已经作为我们的消费主力军走到历史的舞台，所以，在这种5G的时代来临的情况下，我们从消费层级也好、我们的消费方式也好，都有很大的变化，所以在这样一个背景之下，今天有幸请到我们行业内的五位大咖，我觉得今天他们真的很有意思，既有广泛性，还有代表性，还有一致性，广泛性就是有来自益田、大融城，还有本土的企业，就是大都荟、华阳城，还有从海外来的马林总。
我希望大家接下来控制一下时间，多给大家说一些干货。先有请马总说一下，现在城内商业面临着升级和改造，马总去的时间也不是很长，但是通过这两个月，我发现有一点变化，所以，接下来有请马总给大家分享一下。
马林：首先，感谢各位领导、各位嘉宾、各位朋友们。
刚才唐总讲到了商业的稳增长，其实我接手悦荟广场是两个多月时间，其他的店都是以收购为主的，那几家店做得比较平稳，这家店是自己买地，也是自己做的，也是2400万一亩的地王，买的解放路东新街的这一块地，之前解放路商圈，至少从我年轻的时候，我小的时候，一说周天就是进城，进城就是解放路和东大街，今天西安主城区的商业，真的是不容乐观，因为我们周边发展的太快、太好了，浐灞、曲江、高新，主城区由于地铁施工包括一些主街道的改造，可能是把一些商业在某种程度上，因为时间的拖延给耽误了，或者因为大家就近去消费了，很多人不愿意往城里走了。
今天解放路商圈不光是我们，我想今天还有苏宁广场的、万达的同行们、同事们，其实现在是很难做的，加上前一段时间的群光广场突然的闭店，很多人都在说主城区的商业是不是做不动了，或者下一步何去何从呢？我简单说一下，因为受时间的影响和限制。
第一，我认为主城区商业体还有它的生命力，毕竟我们是引进人才的这么一个中心城市，每年都有30万、50万城市人口的引进。
另外，作为主城区也是旅游人群一定会来到的地方，来看城墙，吃我们的小吃，我认为主城区的商业是有它的难度，但是也有它存活的必然性和需求。
怎么做呢？我来了之后跟团队就在思考，本身蛋糕就不大，还有周边的竞争，我们跟商业同行怎么分这一杯羹呢？我们经过探讨，我们认为不能以购物中心的概念做这家广场，我们应该以城市休闲生活的模式和概念，去向西安市的市民包括外地的游客，让我们的商场可以存活过来，所以，来了之后我们团队一起对我们的项目进行了变化，就是叫“要约会来悦荟”，第一个是变化，第二个告诉消费者，来我们这不是买、买、买，来这就是一次休闲方式，就是一次聚会，不管是亲朋好友的聚会，还是恋人的相约、家庭的聚会，这是一个主题，可能从租金收益会降低，零售业态会下降，但是零售体验类的业态会增加，只有这样才会周末一家老小带着孩子吃一顿饭，看一场电影，给孩子教育的同时，妈妈去做个头发，爸爸看看书，这才是我们2020年以后的一个发展方向。
另外，我们也考虑到怎么借助有利的资源，来带动我们的广场可以活下来，其实我们现在已经进入到了一个泛商业时代，就是传统的美容店、影院已经不能满足十几万方的体量需求，如何利用这些有利资源的共融共生呢？在我们对面的四院，在西北眼科是最出名的，四院也是因为他们的面积有限，所以，我们团队积极和院方领导沟通，跟新城区领导、西一路领导沟通，我们形成了一个合作的初步的意向，就是把青少年的视光中心引入到我们购物中心，这里面既可以把病患或者叫亚健康青少年视光中心引入，消除孩子进医院的恐惧，我们算了一笔账，四院领导给我们说过，他们暑假、寒假最高峰时，一天的门诊量青少年是1800个患者，我用1.5倍的家长陪伴率，寒假暑假进店客光这一项就是4500人次，因为要散瞳还有等待，如果可以就餐、看一场电影，这个转化率还是蛮喜人。
所以，我觉得商业走到今天难是难，但是要学会从夹缝中游走，怎么样借助周边的优势转换成商场的优势，还是一句话，作为商业人我们是认真的，而且会坚持不懈的努力，把悦荟做成西安商业的一张名片、新城区的一张名片，谢谢！五世
宋健：首先，有幸在这跟大家做一个交流和探讨，其实大家可能感觉最明显的，尤其是今年的下半年，今年下半年的零售形势是非常严峻的，可能由于经济的问题，可能由于天气的问题，其实非常乏力。大家想一想，一个方面是阶段性的变化，其实整体消费的结构，包括消费的群体、消费的方式、方法，也发生了很大的变化。
我们的项目在调整过程中，能不能结合各种各样的特点，来做及时的一个变化，这是最关键的。其实，目前的消费刚才唐总也说了，消费在向年轻化倾斜，95后包括2000后，逐步成为消费的主力，他们成为消费的主力，他们的兴趣、爱好、方式、方法，一定是发生了变化。
第二个，年轻人的这种多元化需求、个性化、对体验的极致要求、对服务的要求、对品质的要求，国货当潮其实大家感受是非常深刻的，消费的方式、方法、取向发生了很大的变化，下一步不管是百货业态还是购物中心，他们提出了更高的要求，你要解决他们所有的体验式的、沉浸式的、他们的情感诉求、社交诉求等等，否则他们就不来。
其实，他们的消费行为也发生了很大的变化，其实我们讨论购物中心的发展和经营方面，我觉得这一块有必要和百货来做一个相应的对比。
百货经过20、30年的发展，最后最大的一个问题，一个是同质化的问题，第二个就是这种业态、这种购物业态的形式得不到年轻一代的支持，其实现在很多40、50岁的客人，还是习惯于到一些，比如说西安喜欢到开元等一些百货业态里面去，随着购物中心的兴起，西安迎来了一个购物中心的爆发，尤其是2017年、2018年，2018年西安整个购物中心的开业面积将近200万，2019年也有100多万。
我说的意思就是百货有百货的优势，百货也有自己的不足，百货有一个相对的好处，就是品类集中管理，活动就容易爆发，而且百货是可以并存的，只要在一个商圈做好定位，三个到四个可以做到互补，比如说钟楼以前是 金花、中大是做高端，开元是大众消费，大洋是做时尚，大家可以互补、定位错层，共同形成超级商圈，随着向购物中心的转化，超级商已经是很难形成了，原因是什么呢？购物中心一般都是全品类、全业态、全客层，无非是在全业态、全客层进行一些创新，购物中心几乎是很难错位的，也可以错开，但是整体是错不开的，形成了很商圈扎两个购物中心就会有问题，大家说大融城和熙地港有很大的竞争关系，但是也有一些互补，但是互补没有百货那么珠联璧合，当购物中心开到一定程度，当一些主力商圈、次商圈逐步达到一定保持的时候，还敢开吗？压力更大，而且我们前期百货通过定位，购物中心现在存活没有一个固定的模式，购物中心未来如果在商业达到一定体量，或者达到一定饱和度的时候，购物中心互相的PK比百货还要惨烈，所以，做成一个购物中心非常难，要具备各种各样的天时地利人和的因素。
其实，购物中心拿华阳城来说，唐总说了一下经营什么的，这个是客套话，其实我们是相当于灞桥区唯一一个大型购物综合体，周边竞品还没有形成，但是未来压力很大，华阳城去年5月开业以后，然后开了幸福里等，一般10到15万方的购物中心，客群要保证在10万，目前已经开的和马上开的龙湖开起来就构成这个数字了，如果再进去多开一个12万方的，就是血拼，那血拼的残酷程度比百货还厉害，这是我说的环境的倒逼，环境的倒逼促使我们要结合市场的消费、结合周边的客群、结合所有的外在因素，我们内部要不断进行调整，要是全方位的，不光是业态的调整、品牌的升级，整体的体验包括所有的营销系统，顾客的导入系统等等，必须持之以恒、一刻不能停息的变化，才可以站稳脚跟，才可以达到稳增长，否则不进则退。
我感受最深的一个，就是最近做的购物美食节，今年是第二届，而且所有的活动是我们华阳城全面跟进，这是非常好的，购物节第一年跟第二年比较，今年效果就非常好，参与的人数更多、参与的商家更多，形式也更加多样，绝对是有效的，在美食节这个时间段，不断的对这个IP形成了不断的加强，包括它举行的个唱祖国、闪动西安，包括十一的嗨购，它是几种形式相结合的，尤其是前一段时间落地的饺子节，其实一个简单的饺子节，我分析了一下，从几个方面来说。
第一个，这个饺子节线上线下推动，两者相互融合。第二个，为了饺子节做了一个盛唐侍女的卡通IP，第三个，在饺子节推广过程中，进行了一些非遗的展示，比如说像皮影戏，包括汉服等等。第四个，就是导入了一些公益活动，那么在现场落地的时候有美食的推介，有美食的传统节日的传承，同时有饺子节的固化和实施，还导入了一些公益活动。第五，参与的品牌包括参与的零售点非常得丰富，效果非常好。
那么，这种全方位的打造这个节日，从目前来看，可能还感受不到太多的东西，但是我相信经过不断的丰富，不断的提高，不断的扩大，不断的年复一年的推进，这个一定会成为我们西安商业城市IP的概念，这个是没有问题的，这个是传统文化、传统美食的一个推广，以及对整个消费市场的激活。
高屹：大家下午好！
其实西安大都荟开业到现在就是一年多的时间，还不到一年半，但是它确实成长非常快，目前成为了大家都非常关注、非常喜欢的这样一个综合体，从数据上反应的话，我们去年8月份开街的，街区的日客流不到3万人，目前我们街区的日均客流已经达到了5.5万以上，周末都是到6、7万，这是客人喜欢程度的一个反映。
另外，就是从整体的销售来说，我们所有的门店都保持了高速、快速的增长，今年我们也是冲十亿销售这样一个目标，在具体做法上面，各家企业都有很好的做法，可能大都荟走了一条不太相同的路子，更多的是一些创新的点，更多的是一些差异的点，所以，虽然体量不大，结构也不是最优，但是最终在高新区这一块商业宝地，我们应该说立下了自己的一块市场。
具体的做法上面，我分享的应该有这么几点：
第一，大都荟它把新商业、新零售的概念，把这面大旗，我觉得在西安的所有商业和新零售结合上面，我们应该是走的是最彻底、也是最道微德，从开业之初我们引进了盒马等等，有十几家就是本身具备新零售IP的企业，带动了整个商业体的新零售的氛围，实际上大家可能有顾虑，说这个新零售的企业会做线上线下的结合，它会不会把线下的客流全部都导到线上，最终影响到线下实体的经济，从大都荟的实体运行来说，恰恰相反。盒马先生目前每天的进店客流，我们有数据统计，就在1.2万到1.5万之间，基本上占到大都荟整体客流的20%左右，每天盒马先生线上线下的结合，实际上给大都荟带来了最基础的客人，使大都荟每天客流有了充足的保证。
另外，通过一年的运行，我们线上线下的销售的结果，不光是盒马本身这个店是线上线下结合，从盒马的数据来说，线下占了60%，线上占了40%，大都荟大部分现在的门店，我们都实现了线上线下的结合，其中至少有超过30%以上的门店的线上的销售比例是占到了30%以上，就是三成以上，有很多品牌到大都荟的时候，一个是看中大都荟现有的客流带来的实体店的销售，更多的是布局高新，为它的线上销售找一个去除。
第二点，我觉得大都荟也是非常有特点的，就是让年轻人做年轻人的生意，因为大都荟的主导的客层，应该是85后、00后、90后这样的客层，在大都荟前期招商阶段，因为我们的一些弱势，导致我们实际上更多的希望把首店，把一些品牌的旗舰店落位到大都荟项目存在难度，最终落位的首店有17家，但是我们在另一个方面做了大胆的尝试，就是首创，大都荟截止到目前，首创的品牌超过了37家，我们开业的时候双创的品牌是15家，更多是一些海归、一些高学历的90后，他们有创业的激情、热情，最终和大都荟一拍即合，在选择了落位大都荟进行创业，最终的结果也证明了这些90后所开创的这些店面，成为了大都荟现在网红的主流店面。我们的K2、航空培训中心等等一系列的这样的网红的店面，实际上都是大量的90后开出来的，他们更了解市场、更了解年轻人的心理。
第三点，我想分享的就是，这也是压箱底的货，就是大都荟运用了现在年轻人普遍在使用的工具作为我们的管理工具，也有很多门店在用，大众点评、小红书等等，我们对大众点评的使用是要求所有大都荟的门店，开业的第一时间起就必须上线，然后大都荟通过跟踪大众点评对这家门店实际的评论情况，我们对门店做出考核，甚至是最后的合同期是否可以正常履行。我们有专门的后台人员进行监控，然后督促每家门店对大众点评后台的一些差评，或者是一些问题，第一时间进行处理、进行回复，我们甚至建立了基金，就是处理这些问题的先行赔付的基金，如果品牌处理不好的时候，大都荟会先行处理，然后下来跟品牌具体再进行沟通和解决。
通过这样的一个工具，实际上大都荟，我们把门店、主导的消费客层以及整个商业运营结合了起来，把年轻人消费的实际最终的体验感，比较好的运用到管理工作中，我觉得这是我们几点比较特色的，分享给大家。
贾飞：谢谢组委会给这么一个机会，今天这个微论坛的主题是稳增长下的消费时代，这个话我个人在想，现在很多商业都在叫苦，因为刚刚唐总讲了，全国一年要开几千个购物中心，我们商业人对这些年商业的发展也是有目共睹，我也从事商业很多年，每年都在不停开出很多新的项目，我们想的是如何让自己活下去，在前两年很多开发企业已经在讲，讲如何活下去了，但是商业现在也是面临这样的情况。
我们这个企业是一个金融投资类属性的企业，在西安城北投资了这么一个项目，通过这两年对西安市场的发展，我是看涨的，我对整个西安市场是看涨的，我一直在西安寻找新的发展机会，我觉得西安人口净流入是不错的，再加上宏观的政策、网红经济，各种代名词对这个城市激发了很多活力，这个时候有很多商业，可能因为种种原因离开了这个市场，但是也有新的项目会跟进，我觉得这是一个市场正常的现象，商业更迭的现象。
任何一个时代都会造就一批英雄，作为我来讲，操盘一个商业项目，我可能看的更多的是在这个时代下，我应该如何抓住机会，大融城在进入西安的时候，进入西安北城的时候，我那会听到北城是西安一个新城，房价比较低，我旁边有一个好邻居熙地港，我一来它给我很漂亮的数据，一年可以做到十几亿的销售额，可以做到西安前二、三，这个给我信心，但是另外一个问题，就是如何跟它错位，如何互补，如何做出自己的特色，这是我的机会，它的存在让我看到了它没有的东西，通过两年多的时间，我一直在寻找市场给予我的机会和空间，经过一年多、两年多的调整，我给团队要求是不能坐着等死，从筹备期就要有要求，大融城从筹备开始就一直有追求，这个追求从三个维度体现。
第一个是对消费者的认知，因为有市场的竞争，有消费升级的变化，这个过程中我应该找准我自己的市场站位是什么，我应该去追求属于我自己的商品，这是第一。
第二个，就是对极致化体验的追求，什么是极致话呢？现在消费者选择越来越多了，这个时候我就要研究他、匹配他，我要怎么做才可以牢牢抓住消费者，这个有很多的手段，刚才大咖也讲了，什么网红，什么智慧的黑科技，什么IP，什么打卡，等等这些词都是商业营销的手段，这也是我们在当下活好必须要做的，这是第二个追求。
第三个追求，就是要适应当下的环境，因为消费的客群越来越年轻了，这个过程中我们必须让自己的心态变得年轻，所以，我们更多的时间一定要跟团队也好、跟所有商家也好，要懂得如何去学习，用学习的心态，现在当下很多人讲口红经济，口红经济是什么？就是快消费，化妆品可能是一个当红的经济，很多人讲网红经济，网红经济是什么呢？这个过程中我们一直在学，寻找我们适合的商品和商家，我觉得任何时代都有艰苦的时刻，如果这个过程中我们活得好，看的更多的是自己的心态，所以，我觉得不管是今天、昨天或者说明天，我们更多的应该是自己要适应当下这个时代，我们才会走得更远，这是我个人得一些见解，谢谢！
杨飞：为什么从马总那发言呢？我考虑到超时，我心理素质比较好，最后一个发言，感谢各位对益田商业的关注，今年我们做了两件大事，第一个是朝阳门的益田项目，我们整合思路，目前为止到年底我们创出了非常喜人的成绩，无论是销售，还是资产升值，今年整个上了一个台阶，在老城区出现了大范围商业枯竭的状态下，我们走出一条自己的路。
第二个大事，就是在锦业路，项目刚开始非常艰巨，这个项目第一没有基础参照，第二个硬件设施、负面的信息带给我们的压力比较大，第三个筹备到开业就是7个月时间，最后我们收获了100%的开业率，我们分析数据的时候，我们最初从定位到业态规划，包括我们一些大胆的创新和革新，取得了非常好的成绩。益田商业我们瞄准的对象，就是我们经常给团队说一句话，我们要致敬赛格，我们要学习大都荟。
今年整个西安开了十几个，最有黑马气质就是大都荟项目，我带着团队，无论是白天、黑夜，我们深度研究这么一条路，其实高总刚才讲的都是事后的总结，实际上最起初很多商业是不看好我们这两个项目，我们是被逼到这个角落中，我们因为自身的运气，梳理了我们作为商业的核心，最终展现出一个相对完美的答卷，通过这两个成功的案例，我们做商业，我们商业人有两个意识是非常重要的。
第一，我们商业经营到底经营什么？很多人说经营商品，我觉得错，应该经营的是人的需求，我们收获的是周边高净值人群的需求，我们是满足他们的需求，习近平总书记说人们对美好生活的不断追求，这是我们工作的方向和动力，我们也是求真务实，锁定了这一点把它执行到位。
第二点，资本现在对于我们整个商业还是有极大的热情，但是我们自己经营者，反倒被阶段性的数据、阶段性的困难、阶段性的转型所打击的非常信心，我觉得眼光可以放得长远一些，我们要深挖需求，同时找到跟资本对接的道路，预计2020年整个西安商业房地产市场，有了资本的介入，有了90后和00后的崛起，我个人是非常看好的，在这样一个历史背景下，我呼吁现场以党和政府为代表的，以行业工作者为引领的，包括我们自身的这些操盘手和职业经理人，可以更加求真务实，感恩下一个2020年美好时代的来临。
唐彬：今天有一句话一定要说一下，今天吕局分享西安商业行业数据的时候，反复提到一个词，西安现在要成为国际化的消费中心城市，如果两、三年前，西安叫国际化大都市，但是这个词叫消费中心城市，其实对我们做商业地产人，其实是一种机遇，也是一种期待，最后，“美美与共”，希望未来西安的商业更美好，谢谢大家！
