赢商直播：第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛

主持人：感谢朱总的精彩分享！美好的时光总是短暂的。又到了我们和“第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛”说再见的时刻了。我们希望通过今天精彩的主题演讲与行业报告，可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用，也希望本场论坛活动能促进行业间良好的交流与合作。

在此，非常感谢在场的各位来宾对赢商网的大力支持与关注！感谢合作企业的大力支持。“第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛”「时代坐标」奖颁奖盛典暨招待晚宴预计将在一个小时后在此宴会厅举行，届时会通知大家入场，谢谢大家

朱智：我简单分享这四个观点，关于在数字化营销、流程效率、数据能力和新模式方向的改变。我们现在也在做很多的东西，我觉得都是比较新的东西，和行业里面很多传统的玩家其实都有点不太一样。

前面分享关于这个行业发展的数据，关于行业发展场景化的东西，但是在数智化这个领域其实对购物中心的改变和升级会是非常大的一个点，这点在今天来讲非常清晰。

今天才刚刚开始，我从去年开始讲这句话“商业新十年，数智新起点”，现在商业运营变得越来越重要，商业运营可以给商业带来的价值越来越大，这其实才是数智化今天要去实现的。

朱智：最后分享一下新模式，其实某种意义上来说是每一个行业在实现数智化过程之后最本质上会能带来质的提升的一个点。很多行业在做数智化之后本质上带来很多经营模式和商业模式上的创新和提升，我觉得这一点是购物中心在未来几年里面会带来一个巨大的变化。

朱智：分享下商业地产的知识图谱，这是非常新的东西，我们团队在行业里面第一家做这个事情。首先普及一下什么叫做知识图谱，知识图谱是在很多互联网公司都有在做的非常前沿的东西。知识图谱其实可以理解为一个行业的知识体系数智化的过程。

朱智：讲一下数据能力，数据的投入并不是短线工程，一定是一个长线的东西，会帮助我们去思考，帮助我们去提升效率，降低成本。具体到底应该怎么做，提几个观点。

第一个数据智能其实是有效经验的总结和智能化的落地，所有的数据经验，所有有效的经验，在实际执行过程中间数据不断积累下来，这才是核心关键。

第二个拉出分析模型。

第三个可以迭代到智能化的运用过程中，进而实现这样的循环，就是不断迭代的循环。

朱智：关于流程效率:传统的商管讲的ERP所有的商管都会用，但是ERP产品的产生并不是简单的流程信息化，商业管理流程其实是为了提升效率。如果说不能够真正缩短流程或者减少一线员工的工作的时长，或者提高整个运营的效率，这个其实同样也是没有意义。

朱智：购物中心想要做好数智化的运营，第一个我觉得最重要的是要有平台型的思维；第二个，注重导购和实际执行团队的体验和流程化的处理，帮商家挣钱。

朱智：去年疫情开始之后，我们在全国上了200个项目，主要就是帮助他们在做类似于数智化营销的服务，广州金铂天地，去年11月份到现在开了3、4个项目，每次项目数据在我们平台上非常惊人，我关注到这个项目。现在高峰时期一天有1万多单，开业一周做15万会员，其实他是在开业之前已经有10多万会员，他的会员增速量非常之快，已经超出很多传统对于这个问题的理解，因为很多项目几年才10万会员，还有很多是死会员。

这个项目增速很快我觉得有几个原因，第一个数智化跟顾客的连接非常快，第二个所有引流动作基本上全部来自于非常好的单品和品牌家的支撑。

购物中心所有营销一定要结合商家一起来做，只有更多的商家在里面，才有更多的内容，才有更多的消费者。有了更多的消费者，才会有更多的商家，形成非常好的良性循环，水涨船高，不断地将你的营销的玩法打造起来。

朱智：数智化营销最重要的事情是形成一个核心的闭环，这个核心的闭环是能够带来增值营收。数智化营销和会员服务或者CRM比较大的区别是我们要真正实现当我投入做营销这个动作的时候，怎么样帮助生意实现增长，而且是可以量化，看得到的增长。

朱智：数智化的意义到底是什么。

做数智化的目的是什么，我觉得这个其实是一个非常浅显和直接的答案，就是要挣钱。但是我们也确实看到现在很多数智化是没有办法给出明确有效的投入产出比，所以我觉得这是一个比较核心的东西，我把这个东西画成象限，一个叫做数字化营销，一个是流程效率，一个是数据能力，还有一个是新模式的打造。

朱智：商业的本质是什么？

商业地产的核心是做连接的，它和百货不一样，和品牌不一样。正是因为我们的本质不一样，所以我们在做很多业务，包括做数智化这样的业务的时候逻辑也是不一样。我们不能套用品牌做数智化的方法论，或者是百货做数智化的逻辑来去做商业地产。我们通过场景的打造，通过物业的打造，通过各种方式来去连接品牌和消费者，这是我们的核心。我们在做数智化的过程中，其实也围绕着这个核心来做。

朱智：赢商在数据这个领域或者在科技领域上投入很长时间，大家看现在名字都改了，以前叫做赢商网，现在我们名字都改叫赢商tech。第一表达出整个公司在方向上的决心，第二个可以看得出来数智化对于这个行业的改变非常深远，是在方方面面。

主持人：感谢刘董的精彩分享！面对数字时代下实时、多变的用户需求，商业地产数智化转型已成为行业的共识。在消费升级的时代下，如何通过数据驱动实现商业地产运营管理效率提升和有效避坑，成为商业地产运营者需要思考的问题？接下来就让我们以热烈的掌声有请赢商tech首席数据官&赢智科技CEO朱智上台为我们分享《数智商业的快与慢》。

刘星村：如果想要成为现象级商业的操盘手，我们要相信一件事，现象级商业一定会变成正常商业

刘星村：中国商业地产在同质化的路上狂奔10年，标杆项目之所以成为现象级是因其将本土文化融入空间设计，实现差异化的场景突破。

刘星村：根植文化，建立新类别，才能创造出人们喜闻乐见的场所，才能在新的赛道上赢得解释权。

刘星村：我带大家回顾一下我们这十年是怎么狂奔。

2005年之前，中国商业地产一直处在大百货、大卖场阶段，一直到16年前出现第一个现象级商业。当时把华润万象城引入深圳，2014年年底圣诞节开业的时候震惊整个商业街。这直到2015年，太古里开业，中国才有第二个现象级商业。

主持人：感谢付馆长的精彩分享！每一个商业空间，都有不一样的“灵魂”，通过充分挖掘商业空间独有的特点，才能带给消费者独一无二的体验。接下来空间印象策略型商业设计机构董事长刘星村将上台为我们分享《家门口的轻旅游--商业的文旅化设计之路》，大家以热烈的掌声有请刘董上台演讲。

付鸿平：国潮在哪呢？

国潮的本质是一种设计风格和元素，代表东方审美的文化和认同感，是一种美学，是一种对美的追求。

Z时代的到来，90后成为消费新引擎，他们追求不仅仅是高品质的产品，更是文化的符合和情感的共鸣。

因此，通过年轻人喜欢的方式去表达产品成为翘动溢价力的重要因素。国潮情怀加文化、加品牌元素巧妙重叠，有情感层面“我懂你”式的情绪共鸣，也有产品层面“我助你”的国潮解决方案，将产品消费升级为情感消费。

付鸿平：为什么今日中国能腾飞于世界强盛之林，个人以为最大的支撑体就是文化，我们一直在包容学习其他民族的优秀文化和艺术，但是从来没有丧失本民族传统文化的地位，中国人的思想不断兼容并蓄各种文化。

付鸿平：如何让敦煌文化更好的走入大众的生活，成为城市亮丽的风景和名片。

第一个层面：敬畏之心，对敦煌文化的尊重和保护是基础。敦煌文化彰显的是我们民族的文化精神和文化情怀，我们要有一颗敬畏之心，用行动去传递正确的敦煌文化思维和意识导向，用热情和担当感知敦煌文化、觉悟敦煌文化、走进敦煌文化。

第二个层面，在敦煌丰富的文化语境中蕴含着大量的社会历史和人文信息，在梳理和研究过程中转化并孕育文化创意产品赋能的业态，让敦煌文化在生活中光彩焕发，让更多的人感受并认知敦煌文化艺术的魅力。

付鸿平：敦煌的价值导向是什么？敦煌文化IP的吸引力是什么？敦煌作为中华民族重要的文化资源宝库，其价值在新的社会形态中彰显着其文化内涵、文化自信、文化精神的引领作用。敦煌也是四大文明的交汇之地，其兼容性、先进性的整体意义深远而又现实，文明互鉴融入世界建立命运共同体的纽带。其中，礼仪之邦、文明互鉴、艺术气质这些有共同规则、长期孕育的奉献精神和责任担当是国人最重要的坚定追求价值和坚持发展的方向。敦煌是中国的，也是世界的。

付鸿平：敦，大也；煌，盛也，敦煌以盛大辉煌闻名于世，著称于历史。敦煌的文化到底是什么，敦煌是什么？首先敦煌不仅仅是我们看到的壁画，看到的飞天，敦煌的文化内容包括科技、生产、音乐、舞蹈、民俗、文学等各个层面，目前在全世界形成一门非常著名的显学“敦煌学”。

主持人：感谢廖洁女士为我们带来如此详尽的一份报告，相信这对在座的各位来宾都受益匪浅。当下，90后成为消费新引擎，他们不仅仅追求高品质的产品，更追求文化的符合和情感的共鸣，因此，通过年轻人喜欢的方式去表达产品成为撬动溢价力的重要因素。在此大环境下，如何通过文化赋能促进消费升级？在传统文化愈发被重视的当下，文化又如何赋能商业发展？接下来掌声有请：敦煌艺术馆馆长付鸿平为我们带来《国潮文化赋能促消费升级》主题演讲。

廖洁：我们认为购物中心是核心的消费场景，是培育品牌的场所。很多人问，购物中心现在过剩了吗？购物中心它的未来到底还会持续多久的增长？

我的回答一直都是购物中心一定会经历一个中长期结构性增长的市场，因为体验业态是主导，消费习惯是不可逆转的，而在城市里面，土地资源紧张，单位面积效率要提高，所以会转向品效更高的物业，而购物中心是品效最好的物业，百货纷纷向购物中心转型事实上也是受到竞合因素的影响。

第三个购物中心的标准化，相信购物中心的标准化会推进中国品牌企业的发展，会产生产业链耦合的现象。

因此，我们认为购物中心是中国核心的消费场景，也将会经历着中长期结构性增长的市场。

廖洁：第一个业态是零售，零售整体来看，传统的像女装、男装都是比较疲软，但是像内衣、运动会非常的坚挺。

第二个业态是餐饮，越是社交属性强的餐饮，在疫情之后恢复是最好的。

第三个业态是儿童亲子，这个业态潜力比较高。第一个是大众类的儿童服饰可能市场份额在慢慢减少，但是更高端的儿童服饰在不断地上升当中。第二个是儿童的教育，这个业态一直没有受到疫情的影响，大家现在对教育关注程度确实非常高。

第四个业态是文体娱，像密室逃脱、剧本杀都纷纷开在购物中心里面。这个品类值得关注的一点是它是购物中心差异化的关键，因为它是非常强的业态，体验感非常重。

最后一个业态是生活服务，这个业态是五大品类里面在2020年收缩幅度最小的一个品类，基本上不太受到疫情的影响。

廖洁：我们认为不断变化的消费趋势，率先反映在购物中心首层更迭的曲线里面。整体来看，本土品牌上位，新兴品牌收缩，分为零售、餐饮、儿童亲子、文体和生活服务。

廖洁：商业地产行业发展的趋势：

第一个就是轻资产，轻资产核心的驱动因素是区位价值和运营价值不匹配，这个其实在二线城市会特别突出。

第二个是商管公司拆分上市，商管公司核心壁垒第一个是运营管理能力，第二个是品牌溢价，第三个是产业链整合能力，这也是现在资本市场如何看商管公司的特点。

第三个行业趋势就是金融深化，就是资产证券化。

廖洁：1、福州、泉州、厦门购物中心的面积远高于其他的地区，这个应该也是跟城市的经济发展和人口有着巨大的关系。说明福建省线下消费在福州、泉州和厦门这三个城市是更为发达。

2、福州市的购物中心商业吸引力不断地在提升当中，2019年到2020年，以半年度来统计，统计的是两个比率，一个是全国连锁品牌的入住率和区域品牌的入住率，福州在不断地提升，两个比例都在不断地提升，而厦门品牌入住率情况略微有点下降。

3、从具体的业态来看，零售业态占比在下降，但是餐饮和儿童亲子的面积在不断地提升当中，显示出福州市消费者的偏好略微有一些的变化。

廖洁：福建从2010年到2020年人均购物中心面积的增长率是23.12，说明整体福建省的人均购物中心面积还不是很高，这对比其他省来讲，说明线下消费仍然还是有比较大的提升空间。

廖洁：商圈到底在哪里？赢商通过识别商业要素的聚集区域识别商圈的范围。有些地方就是特别密集，有些地方比较稀疏，是跟线下地理因素非常相关。

商圈的质量到底怎么样？其实商圈在我们研究体系分为三个类型，第一个是社区型的商圈，也就是说这个商圈是服务全市的消费者；第二个是区域级的商圈；有些商圈是社区级，比如说便利店很多区域。

商圈如何去运行的？其实这个运行是指什么样的人在主导着这个商圈，他们是因为工作的原因来到这里，还是因为居住的因素而居住到这里。

其实商圈也是有生命周期，也会经历着发展、新兴、衰退的过程。特别是在一线城市，由于城市更新等等的原因，衰退型的商圈和发展型的商圈会交叠在一起。

廖洁：商圈以及消费城市是怎么样看底层因素：

其实做商业地产是一个“落子无悔”的事情，选定一个区域就不能更改，而且是长期持有这个区位。作为个体商是没有办法改变商圈的情况，商圈在整个商业地产里面是一个底层的逻辑和底层的要素。面对商圈，我们可能需要问三个问题，第一个商圈到底在哪里，第二个商圈的质量怎么样，第三个商业的运行逻辑是什么。

廖洁：从增量来看，2017年购物中心体量达到5500万平方米之后逐渐减少，一线城市增速在放缓，但三四线城市在加速开业。

2021年因为2020年购物中心开业情况推迟到2021年开业，今年预计能够开出大概700个购物中心，新增的体量大概是6000万平方米。

廖洁：购物中心的发展历程：

1996年，广州天河城开业，意味着第一个中国真正意义上的购物中心开业

2000年开始，中国购物中心进入黄金发展阶段，2013年中国购物中心存量突破1亿平方米

2015年增速开始放缓

2016年头部企业CR5企业市场份额达到15%，基本上保持稳定

2018年，中国购物中心增量开始减少

2020年，受到疫情因素影响，增量比较低。

廖洁：购物中心是中国不可替代的线下消费场景，根据赢商大数据监测，到2020年9月份，中国商业已恢复到2019年同期90%的水平，可见购物中心这个市场是极具韧劲，只要疫情没有那么严重，只要隔离措施没有那么夸张，大家都会去购物中心消费。

主持人：感谢任兴洲女士精彩分享！2020年，历经“黑天鹅”事件，我们见证了中国商业从触底到复苏的全过程。在这期间，中国商业地产人在逆境中寻突破，在变局中创新局，中国商业地产“韧劲”尽显。而我们福建市场，过去一年虽然同样艰难前行，但也同时创造了很多的惊喜。2021年，福建商业市场发展势态如何？接下来上场的这位嘉宾就将在现场为我们作解答。让我们以热烈的掌声有请：中城研究院研究总监廖洁女士为我们带来行业报告《2021福建零售商业暨商业地产市场展望》。

任兴洲：相信在双循环发展的大格局下，在社会主义现代化建设的新征程中，福州甚至福建、全国，商业零售业，包括文化旅游的结合，在经济发展中，在社会主义现代化建设的新征程上，必将做出新的更大的贡献。

任兴洲：未来商业地产特性：

1、综合性：商旅文创相结合；

2、功能性：涵盖经营功能、文化展示功能、娱乐休闲功能，大规模交通疏通的功能；

3、包容性：包容历史和文化、传统和现代，既古朴又时尚，既民粹又国际，既大型又小巧；

4、融合性，商旅文创的融合，跨界混搭，过去未来边界越来越模糊；

5、特色化：彰显鲜明的地域特色、历史底蕴，体现厚重的文化基因；

6、便利性和主题性

我们不断地去探索新的模式，特别在电商的背景下，复合型、体验型、社区型、社交型、精品化、线上线下联动，注重与资本的结合。

任兴洲：商业地产如何应变？消费需求对商业零售业提出新要求，对业态的要求，对电商背景下我们线下商业如何来应对转型提出新要求，对经营的内容、品牌、场景、服务，深入挖掘文化内涵，提升精神层面的供给提出了新要求，也对不同阶层的消费者提出了新要求。所以，中央提出需求牵引供给，供给创造需求，供给和需求在更高水平上实现动态平衡。

任兴洲：商旅、文创融合共享商业趋势增强，各种商业之间的边界未来会逐渐地模糊，提升文化品位，开放包容的商业形态是我们未来发展趋势。商旅文创互通互联，相互聚合引流，融合共享发展的趋势将更加明显，从而催生大量的旅游地、商业步行街、古镇、文创基地商业的发展。

任兴洲：传统零售格局重构，商业业态要调整，传统业态顺应形势要重新定位，探索新的增长点。有些人定位在高端，有的定位在场景，有的定位在体验，还有的品质提升、服务提升、效率提升，贴身、贴心、贴切精准服务，有温度的商业。还有注重场景体验和互动，拥抱互联网、数字化转型创新，我们不能把互联网推出去，未来的大趋势是线下如何拥抱互联网，拥抱数字经济。

任兴洲：消费新阶段商业地产有些什么样的特征？

第一个大特征就是消费成为经济增长的主要动力和引擎。

第二个大特征是人均收入，2020年是14.7万亿美元的GDP，用14亿人口来除，一个人1.05万美元的GDP。

第二个大特征就是消费群体结构发生了明显的变化。

第四个特征是消费结构升级呈现出新的特点，由生存型向发展型、享受型消费升级。

第五个特征消费需求出现趋势性变化。第一个是个性化、特色、差异性消费。第二个定制式、选择性消费明显上升，大家开始关注品牌。

第六个特征就是进入更加多元的阶段。

任兴洲：消费新阶段，就是总量、结构、群体方式的变化，和商业零售业业态、形态、模式、布局变化，城市化加快推进，中心城市、城市群和城市一体化。

任兴洲：八十年代、九十年代初，温饱消费阶段，消费的是沿街店铺区域的商场；

九十年代中期以后，百货商场和连锁商业崛起，这时消费进入初步升级阶段；

到了新世纪以后，进入消费加快升级阶段，城市化率到37.6%；

2004年土地招拍挂开始，这对整个地产，无论是住宅地产还是商业地产都产生比较大的影响。消费加快升级，购物中心和商业步行街开始大规模发展，包括奥特莱斯在这个时候也发展起来，城市化率到了37.6%。

2007年、2008年，消费开始显著升级，这个时候最大的变化是互联网和移动互联的出现，2010年后，线下商业综合体开始出现。

2013年、2014年以后，中国品质消费到来，商旅、文创融合商业开始发展，在数字商业快速发展的背景下，线下商业也发生了非常大的变化。所以，今天我们讨论文创、文旅商业的发展，我觉得正好和我们这个阶段高度契合。

任兴洲：商业地产因何而变，大家各自不同的理解，我认为改革开放这四十多年来，影响我们中国商业地产是两条基本的逻辑：

第一条逻辑就是随着经济的发展带来收入的变化，进而带来老百姓消费的变化，消费的变化就影响商业和零售业的变化，而商业零售业又带来商业地产的变化。

第二条线就是城市化的推进，城市规划调整，地产价值的重估，商业地产的变化。

不管是福州、北京、上海，大体上这四十多年都沿着这两条逻辑线在向前发展。

任兴洲：商业零售业在扩大内需中发挥重要作用，一头连着生产，一头连着消费，它是把生产和消费紧紧联系的中间非常重要的一个纽带。在经济畅通循环的作用中至关重要，我们知道线下的商业物理载体是商业地产，地产是我们的物理载体，但是我们经营的是整个商业，所以我想今天讨论商业地产趋势这样一个论坛还是非常重要的。

任兴洲：这个发展格局的战略基点叫什么，紧紧抓住扩大内需，扩大内需就是发挥我国超大规模市场的优势和内需的潜力，把生产、分配、流通、消费各个环节让它有机的联系起来、循环起来。

任兴洲：“十四五”规划里面提出要构建以国内大循环为主体，国际国内双循环相互促进的新格局，这是我们从去年两会上第一次提出到写进“十四五”规划纲要，这是迈入社会主义现代化重大的抉择。

主持人：着眼于当下，经济增速放缓，寻找内生动力成为推动经济发展的出发点和落脚点，而新型消费也成为当下经济温和增长时代的新韧力。商业零售业在扩大内需中发挥着重要作用。一头连着生产，一头促进消费。在此新发展格局下，国内消费市场将呈现怎样的发展趋势？接下来我们以热烈的掌声有请：国务院发展研究中心市场经济研究所原所长 研究员，博士生导师任兴洲女士，为我们带来主题演讲《消费新阶段中国商业地产的发展与创新》。

范兴坡：赢商网从广州出家，现在同时开出了成都、广州以及南京三大数据中心。所以，我今天代表赢商网董事长给大家做致辞，因为他这两天所有的航班全部取消了，来不了，我替董事长给在座所有的合作伙伴、开发商、品牌商说一声谢谢，谢谢你们对赢商网的支持！

范兴坡：因疫情不可抗因素，原本计划在海峡会展中心办的这场论坛活动，在昨天下午16点临时决定搬到现在这个酒店，有很多做得不到位的地方希望大家能够理解，谢谢！同时，这件事情也让我感觉到了做商业的不容易。

紧接着进行的是赢商网福建公司总经理范兴坡上台致辞

当前，疫情仍未完全过去，世界经济处在动荡和复杂变化之中，受国内外多重因素的影响，我们国家的经济也面临着一定的挑战，商业地产零售的内外环境在发生变化，我们要主动接纳这些变化，积极进取，有所作为。同时，希望相关的企业和行业人士借助我们今天的商业地产节这么一个良好的平台，利用论坛这么一个良好的机会，共同开创福建商业美好新未来。

他表示，进入21世纪，中国商业地产和零售业实现跨越式的发展，即便是2020年受到新冠疫情的影响，我们的商业地产、购物中心一度受到严重的影响，但也成功从触底反弹走向全面复苏，可谓是韧劲十足，富有生机潜力。

傅龙成表示，2021年是中国共产党建党一百周年，是“十四五”规划的开局之年，也是全面开启建设社会主义现代化国家向第二个百年奋斗目标进军的第一年。今天，来自业内的企业负责人、专家学者和行业精英等齐聚一堂，顺应商业地产与消费的发展趋势，围绕商业地产、商业街区的品质提升、品牌升级、零售行业的机遇与发展等问题展开研讨，助力零售与商业地产的转型升级、创新发展。

论坛活动开始后，中国商业联合会副会长傅龙成先生为本次发布盛典致辞

论坛正式开始，场外热情不减，嘉宾还在陆续签到入场

论坛活动花絮

由赢商网（福建）主办的第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛，旨在打造一场最高规格、最具影响力的海峡商业年度盛典。商业地产领导者们、品牌原创者们与协会专家们齐聚一堂，聚焦当下商业发展现状，探讨未来趋势，开拓全新商业局面。