直播：2017安徽商业地产企业领袖年会

图文直播

18:51

本次活动到此为止全部结束，感谢您的参与和关注。

18:50

微论坛迈高（上海）体育发展有限公司CEO王鹏分享的精彩观点如下：

1.在创新零售这个事情上，我们刚进入中国时候我们大概建立了300多个经销商体系，然后迅速就迷失了，最后研究什么是创新，我们认为当时的创新是诱惑；

2.2008年开始，我们迅速把经销商体系做了一些控制，打造了赛势平台，我们赞助中国国家轮滑队；

3.现在开了7家店，最大的店在昆明，我们是运动综合体。回归到商业本质，我们有很清醒的认识，我们认为商业的本质不是竞争是自我的成长，我们要搞清楚自己在干什么；

4.我们做运动馆有什么区别？我们从来就不是一个运动产品的服务商，我们是一个数据公司，从2015年11月7日在上海世博源开了第一家后，我们掌握了13000多个小孩的成长数据，这个孩子进来玩的时候我们掌握了所有的数据，每个月给家长更新他的数据。有了这个数据我们对孩子进行动态的测试，一个孩子进来之后是学轮滑的，但是我们发现这个孩子情绪控制非常不好，我们就建议去学射箭，我们用动态的体系，掌握所有的数据，销售的是刷新这个孩子的幸福感，家长最了解孩子，你应该是孩子最好的教练，所以我们有家长和教练联合的体系；

5.随后我们还有一些新东西，我们对老人客户怎么办？我也在考虑到10年后怎么做？2.3亿人会在不久后退休，我们会给老人做太极球，会给老人做一些讲课。我们卖不同的产品，我们给他们的小孩卖美国篮球夏令营，这是我们的消费升级。我们的消费升级不是让所有人用支付宝，而是让他看到他根本想不到的未来；

6.怎么定义二三线城市的商业，在我们眼里没有二三线城市，在我们眼里只有一流社区，我们只进一流的社区。传统的二三线城市里找到最好的社区，在这个地方做大量的根植。

18:45

微论坛上海湾道实业股份有限公司董事长吴佳俊分享的精彩观点如下：

1.吴佳俊：我也是做了十几年的商业，包括万达我也做了三年顾问,大家都提到体验、互动、服务等，其实就这几点，但是我们一直没有做到。老中医只能开单子，病还是自己治；

2.我花了300多万收购了一个小企业，后来在百联世纪汇开出门店，是以招商引资的方式进去的。当时一楼给我3000平方我没有要，我要的是负一楼，1020平方，我们花了26天时间装修，12月31日开业的，适逢春节，这个时候陆家嘴基本上没什么人，但在这样的情况我们做了1070万元的营业额，这说明零售是有希望的，实体是有希望的；

3.为什么会有这么好的生意，我不聪明，我只是觉得有机会。我们比商业人更了解科技，比科技人更了解商业，我们是购物中心四分之一的生意，我没有发动我身边的力量，而是正常的经营正常的吸粉；

4.我们跟哈工大、清华大学、中科大共同成立一个孵化器，叫引擎之家，综合体的名字是城市引擎，和三个院校一起合作。这个平台的产品，这些黑科技的产品交易量也很可怕，每天接近15万左右；

5.达令小宝是我们在做，它装了五个摄象头，可以和家人互动，我们出差可以和家人进行互动，我们的一些产品放在小宝里，我们现在有8万台小宝在全国各地老百姓的家庭，也就是有8万个家庭知道我们在做什么，一夜之间我有8万个粉丝，我们才两三个月的时间；

6.我们和院校每天推出不同的主题，今天玩无人机，明天玩平行车，还有弹钢琴比赛，都是免费的，很多互动都是免费的。我在做商业模式的时候，每个人都知道自己的痛点，每个人都讲给我听，我掌握这个概念，就围着这个商业做，一不小心做了黑科技；

7.外面都是收费互动的东西，我全部免费，并且我们店铺是全国首个项目做了人脸识别系统，只要你消费以后你这就有数据，合肥也同样，机会是有的。

18:36

微论坛恒太商业管理有限公司董事长/宁波太平洋百货集团有限公司总裁胡芳园分享的精彩观点如下：

1.我一点都不感觉到安徽商业地产难做。虽然安徽房地产过剩，但安徽的地产问题不是多，是不均；

2.我们运营的架构和筹备模式，都是针对小城市，容量有限、资源有限，我们看安徽的市场比较明白，我们在浙江总结的营运企划体系在安徽落地，我们在商业品质做招商、营运这些体系内容是一样的，所以目前的项目还是挺顺利的；

3.我觉得合肥的商业也可以从这两个方向做思考：一个方向刚刚马总讲到的产品的差异化，这样的产品目前的商业界并没有很多不一样的产品，把某个品类整合起来，但是这样的产品没有碰到特别可复制的，这需要研发的过程。如果弱化一点，我们能看到很多成功的案例，主题型的购物中心，我们在浙江省看到成功的案例，我在合肥还没有看到主题型那么强的购物中心。这是一个方向，安徽市场是消费升级的开始，儿童类、家庭类这些做强做主题，我认为是一个方向；

4.第二个方向是社群，在定位和运营中是社群的作用，汉博之心城这个概念做的不错，我说的概念可能有点小，但是方向是社群的，社群就是一群人聚在一起，不一定要有共同的价值观或者收入，但是有一个核心。我觉得社群是一个购物中心突破的方向，也可以结合我刚刚说的第一点，和主题性结合起来。

18:29

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明分享的精彩观点如下：

之心城从2012年开业以来到现在，正门已经堵了4年了，我非常看好之心城的快速爆炸，下半年地铁通了以后，之心城的收入有30%到40%的递增，基本上排在安徽省购物中心的前三名；
汉博借助资本的力量，未来不光是做服务，同时还将做中国的新型品牌和投资，也许将来很多在座的企业包括品牌商家，一种是我们提供服务，还有一种是我们进行填充；
以前市场很多类似咨询顾问包括招商还有管理公司，实际上在前期和后期开发过程中，可能前面的拿地、设计、定位等和后期的招商和运营容易造成脱节，这是由于商业地产开发为主导的属性造成的，为了避免好的地段好的项目未来走错路，我们现在基本上和甲方合作通过整租和预付款，一个是为社会，一个是为开发商，做更好的保驾护航；
合肥市场我觉得未来，下一步拿重资的地产大颚会陆续进入合肥，在管理水平、土地以及产品上，我觉得可能还要面临新的挑战，大家还要居安思危；
作为我们来说，除了拿下之心城项目之后，今年10月还将有一个项目合肥漫乐城要开业；汉博现在体系里头有三条产品线：汉博自有10万以上体量的之心城，6万到10万是万乐城，6万以上是叫天地，这是我们自己的品牌；
从业人员要有一个清醒的认识，你要设身处地的想你的项目在什么地段，你在什么城市，你盈利模式和开发的节奏是否能形成匹配。一定要脚踏实地，然后结合当地人的消费观念。我认为在合肥还要做一些跨界改革，不要太着急。

18:19

合肥砂之船商业管理有限公司总经理马晓东分享的精彩观点如下：

1.我们是安徽的第一家，也是唯一的一家奥特莱斯，因为是第一家，无论是从合肥的购买力来说，还是整个安徽的购买力来说都是在快速的增长，所以目前的整个状况让我们看到了巨大的空间；

2.这个跟我们的体量还有跟开业的时间有关系，这也符合商业规律。我们在全国已经开了6家，合肥是第5家开的，从目前销售排名上在第3位。第一家重庆2008年开的，南京是2015年开的，我们是在去年开的，目前状况还不错；

18:12

微论坛合肥万达商业管理有限公司总经理王辉分享的精彩观点如下：

1.从总量来看，合肥的商业或者安徽的商业竞争确实比较激烈，这个激烈是商业面积和经营压力；从区域发展来看不均衡性，合肥在政务区西南方向过热，在东门就一半，在北城就稀缺；

2.我之前看过一本书《第四消费时代》，合肥现在经历的是第三消费时代，北上广已经出现了第四消费时代；

3.购物中心出现这些业态是跟人的生命周期息息相关，这个城市发展不再是商圈的概念，主要是人在这个地方就会形成商业模式。现在的万达茂以精神导向搭建的，以满足体验到创造欢乐，我们现在强调商业回归本质；

4.另外，给大家分享一个看法：未来的商业是远远不够，消费的红利远远没有到，现在之所以消费乏力，一是房地产带来的可支配收入减少，但是一大部分变成了商业不动产，不能够流通，所以实体经济来说，像海绵一样，进来水就被吸掉，可支配度就大大下降；

5.安徽乃至合肥发展空间非常大，我觉得合肥后期的发展空间非常大，再加上交通枢纽位置的确定，我觉得对合肥非常充满信心，非常好的一个地方，无论是地产也好，还是商业也好，总体来说非常好；

6.另一方面合肥也面临着竞争激烈，不均衡、多，商业面积急剧增加，对我们操盘人来说挑战非常大，我们的商业要如何定位，要如何做创新......这些都需要思考。

7.我们想打造的是1+N的模式，1是我们，N是更加综合性的业态，一个是儿童业态，包含儿童的零售、儿童的体验、游乐定位。结合这么好的环境可以打造出很多的东西，N中的第三个是我们打造的超级农庄，尤其在省会城市里面，我们可以打造一个农庄，随着合肥快速的发展那个地方不会偏远，所以在召集业态的时候还需要用中国的眼光来看，结合中国的实际情况，结合当地的情况做的一些变化。

17:58

微论坛上海证大房地产有限公司副总裁王锐分享的精彩观点如下：

我早期在万达工作过，因为他们有平台，有平台的好处是他们有体系有保障，但是也有弱势，一个品牌出来以后，同样的建造模式，同样的品牌组合，甚至营销手法基本上都是一样的；
证大的项目首先从建筑上就非常有特色，前段时间英国的媒体报道中国的房地产出现了很多奇形怪状的项目，但对南京证大的项目用了一个词中国最奢侈的项目，正因为如此它也成为南京地标性的建筑；
证大当年在行业内还是有一定的影响，后期由于企业内部的问题，没有在商业上持续发力，前年有东方资产的介入，希望在商业地产这个版块能够塑造新的形象，做成自己的标杆产品，推向市场，逐步把商业这个板块做大做强；
根据我们这些年做商业的经验，从2016年开始，也是花了大量时间在亚洲还有欧洲一些国家进行考察和调研，跟境内境外很多家企业进行交流，希望用一些比较有特色比较新颖的业态；
我们希望可以衍生出自己不同的IP的形象和产品，通过这样的途径来增加我们项目的吸客的能力；
我最近这一两年思考的结论：未来的商业第一要有颜值，所谓的颜值不是花过高的成本去营造富丽堂皇，但是要有自己的特色。第二这个购物中心一定要好玩，未来购物中心是更多的是好玩，让消费者在玩的过程当中，去产生连带的消费，这个是我们未来的方向。

17:25

微论坛派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴分享的精彩观点如下：

1.我创业三年多，我一直在思考到底是要标准化还是个性化。个性化是单个项目的个性化，有了个性化你总想标准化。三年前我们在云南做第一个项目，后来发现这个领域没有我们商业地产，我们下决心一直在这条路上走。我们还在个性化的路上走，婚礼主题起到一个作用，但占的比例不大；

2.未来合肥商业地产的需求还是非常强劲，商业地产的空间还非常大，想呼吁一下我们一块积极的往前冲；

16:02

经过十余年的发展，至今，安徽商业已遍地开花。据赢商网不完全统计，2017年，安徽预计新开业商业项目（体量3万平方米及以上）达73个，这一数据直接赶超上海57个预计开业商业项目数量。

当商业地产进入井喷式发展阶段，一面是各种创新升级版本的mall脱颖而出；一面是传统形态固定模式的商业逐渐没落。不可否认的是，安徽商业已进入新时代。在这样一个概念创新的环境下，安徽商业如何因地制宜的来迎接变革呢？

本场微论坛的主持嘉宾：

派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴

对话嘉宾：

上海证大房地产有限公司副总裁王锐

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明

合肥砂之船商业管理有限公司总经理马晓东

合肥万达商业管理有限公司总经理王辉

恒太商业管理有限公司董事长/宁波太平洋百货集团有限公司总裁胡芳园

上海湾道实业股份有限公司董事长吴佳俊

迈高（上海）体育发展有限公司CEO 王鹏

15:53

马丽主题演讲精彩观点速看：

1.我们今天讲的主题是场景营造，并非是场景营销，在中庭都是打造大型的场景，我们的目的引流、增加停留时长、培养消费者的黏性、提升消费。

2.随着社会消费方式的变化，场景营销的思路也在不断升级。从过去的消费行为的变化为现在的用体验去刺激消费；其次我们的消费主体也在变化；

3.通过三个要素讲述场景营造，第一个是情感，第二要素是体验，第三个要素是互动；

4.场景营造的新的元素，目前商业地产的商场90%的目标客群还是家庭型，有5%是年轻时尚。我们重心还是放在家庭客层，抓住小孩，尤其是二胎时代的来临。我们认为现在的氛围营销，必须有衍生和拓展。

15:46

北京粉丝科技有限公司副总经理马丽女士带来主题为《购物中心的场景营造该如何玩转》演讲。

15:40

陈江细精彩观点分享：

1.2015年世博会做了一个熊猫追梦的剧场，当时不是针对小朋友，是针对成人的剧场，我们回国就做了这个剧场。因为我们打造的是中国的品牌，所以在创意的时候取自中国的传统文化，中国的仁义礼智信，每个熊猫都代表了一个能力。

2.接下来我们讲一下主要内容，素质培育中心。我们第一家店是2015年在世博源开的，去年做了一年，发现单纯靠剧场收门票，收不回来。我们进行了调整，以剧场为核心，加上素质教育、时钟教师、时尚游乐等。目前我们已经有了13部剧目，分成了两个类别，第一个是丹麦的经典童话，这些我们都有自己的版权，也申请了自己的知识产权和形象。

3.我们做了素质教育就是希望我们加盟商能够赚钱，能够卖他们的绘本卡，这是我们一年经验下来总结出来的，必须要有一些辅助的项目。总的来说，我们彩色熊猫就是一个以多媒体高信技术为依托，智能化的剧场。我们每年会给加盟商提供剧目，每年提供8部。下面放一个简单的视频。

4.上海世博源店，大概在420平方米，主要是用于技术开发。现在的模式主要以加盟为主，北上广是直营，另外也在探讨第三种模式加盟托管。作为店中店来说，我们差不多面积在200个平方，作为素质教育培训在800到1000个平方。去年我们主要跟商业地产的朋友合作，25日我们在成都一个合作伙伴进行合作，达到了三赢的局面。

5.我们现在的活动主要几个方面：商业地产、游乐园、电影院和教育结构。

15:33

彩色熊猫剧场联合创始人陈江细先生带来题为彩色熊猫剧场素质培育中心的品牌演讲。

15:32

彩色熊猫剧场联合创始人陈江细先生带来题为彩色熊猫剧场素质培育中心的品牌演讲。

15:23

李咏吉精彩观点速看：

1.娃娃机市场在中国才开始；目前整个中国大概有100万台娃娃机，其中50万台在游乐场所中。消费者对娃娃机产品要求升级，此外，大量的IP产业，他们也想借助娃娃机的市场推广版权收入和品牌。

2.娃娃机产业在升级；娃娃机一直给我们的传统概念，第一个太传统了太低端了，没有设计概念，没有精神在里面。第二，娃娃有问题，品质有没有问题；

3.娃娃机是商场引流的娱乐趋势；因为现在娃娃机支持线上支付支持微信，所以我们和商场做了互相导流的活动，娃娃机可以给商场粉丝做很多活动。

4.娃娃机进入了一个大数据时代；因为我们有大量的会员数据在后台分析，对我们来说娃娃机要夹到一个娃娃，你最少要玩二三十次，这是帮它引流，也是在帮购物中心引流。

5.现在娃娃机的专卖店整个装修的风格定位越来越准确；娃娃共和国是第一个从电玩城把娃娃机拉出来成为真正的品牌店的新业态。

6.娃娃共和国用零售概念在做娃娃机产业；我们跟电玩已经不一样了，在整个娃娃机的方面，已经完全变成了零售业的概念在做。我们正在积极的引进手工，希望把这个业态做大，后面也有零售品会出来。我们也会积极的跟动漫、电影等IP进行合作，能够把中国娃娃机的行业做到日本那样发达。

15:11

上海抓抓乐信息技术有限公司创始人李咏吉带来主题为《娃娃机市场如何平台化运作》的演讲。

15:03

李昊精彩观点速看：

1.合肥之心城总建筑面积有35万平米，地上7层，地下3层，是集购物、美食、娱乐为一体的一站势消费体验的综合体。我们明确了三个目标客群，白领、学生、家庭，我们合理规划了业态。截止目前，之心城日均销售超过300万，客流6万人次，租金收缴率达到了98%。

2.之心城是2012年10月1日正式开业，开业当天的客流有20万人次，2013年5月我们做到了满铺开业，首家引进了海底捞。2014年调整思路，强化运营管理，优化品牌组合，开启了会员式服务。2015年调整了90个品牌，并且对商铺进行对接。

3.2016年系统升级，使得商铺数据对接达到了90%，并且加强了创意推广，引起了热潮。

4.一个项目的成功在于精准的定位，经过我们多次论证，将之心城定义为符合合肥发展特色，既年轻潮流，又符合家庭一站式体验和消费综合体，成为能够真正走到消费者心里去的地方。

5.我们业态齐全，配比合理，争取成为零售组合本地第一。我们做好集和和生活品牌的配比，积极发掘我们本地优势品牌。

6.品牌的引进抓住年轻客群的追求新奇、个性潮流、品质生活及性价比消费需求的心态，在品牌引进方面有7个维度。

7.一个项目的成功离不开专业团队的管理，之心城运营管理我们分为四个板块。品牌扶持，数据对接，活动的紧密结合也是保障了品牌和推广能够做到的联动。

14:55

北京汉博商业管理股份有限公司总经办常务副总经理李昊带来《消费升级下的安徽商业地产趋势》报告。

14:31

赢商（集团）控股有限公司总裁周斌为本次活动做开幕致辞。

周总精彩观点速看：

1.从2005年我们接触商业地产行业开始，有几件事情让我们印象深刻，第一件事万达转型做商业地产，2005年中国开放外资零售企业在华投资，在那一年我记得还有一个行业人士写过一篇文章《商业地产开发热潮中的冷思考》；

2.赢商网每年会对这个行业做很多数据上的盘点，2016年全中国新开业426个购物中心（商业体量在3万方及以上），2017年计划新开购物中心将有1000个（商业体量在3万方及以上），其中一半集中在华东；

3.2016年安徽新开23个购物中心（商业体量在3万方及以上），2017年计划将开73个，从数据上翻了两三倍，我估计开出来的差不多有30个；

4.从2009年开始进入高速的开业期，每年新开业购物中心超200个，2016年这一数字达到400余个，购物中心的增量不断增长。我们预测在未来10年，中国的商业地产或者购物中心会仍然保持高速发展，开发量和开业量会然保持，所以未来市场的竞争会非常残酷；
5.这几天参加了很多行业活动，大家在讨论一个问题“消费升级”，消费升级究竟怎么去做？这个是我们可能最近两年不断去关注探讨的话题。消费升级赢商网这两年也非常关注，去年和汉博合作成立了汉博赢商，也投了七八家企业。