赢商网天津站城市沙龙：聚焦品牌业态创新，天津商业融合“N+1”法则

此次沙龙圆满结束，感谢观看。下次再见！

主持人：如何引领消费者生活方式的转变？

中冶置业天津公司资产运营总监 王辉

天津的超市和百货特别多，但是时尚消费不足，商场的同质化严重。

另外天津的商业面积增量比较大，要拿出更多新的业态满足消费的需求，让消费者有更好的消费感受。从商业的角度不断的拓展，不论是商品、品牌和服务，都要提供拓展的空间，从在深度上再挖掘。

主持人：天津商业创新这方面，我想听一下上河城刘总的看法。

上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司总经理 刘强

创新这个词范围太大了，因为每一个业态，包括商业包罗万象，所有的商品，每一个业态都有创新的可能，只要是把业态调整好，他的产品调整好就等于是创新，这是我个人的理解。

我原先是乙方出身，做了甲方，多多少少有一些了解，关于上河城这边纯的社区商业面积不大，5万平米，我们的创新其实就是顾客想法，就是说顾客感觉好的东西我们就引进，因为毕竟是社区商业，我们服务的是周围周边的一两公里，三公里是我们的极限了，把他们服务好，让他们感觉到新鲜感，感觉到购买的欲望，我认为就是成功。

社区商业创新的理念就是顾客，我们把它打造成最后一公里的消费，就是说他们可以节假日去大悦城，恒隆等等这些大型中心，而我们的社区商业把孩子留住就等于把家长留住了。

主持人：方月总回答一下，在品牌的角度看，如何冲破这个问题。

ORGANICWORK 副总经理 方月

作为品牌来说，天津的市场我们曾经伤心过，但是我们开了第一家，第二家，第三家店，到去年年底我们开了从南开大悦城到水游城再到社区中心。给我的感觉是天津的消费者跟原来的不一样，他们不是没有能力买单，这可能颠覆了我们的想法。

我觉得真正的做销售的本质其实就是买卖关系，我觉得顾客更在乎的是你能提供什么样的产品，只有好的产品才能留住顾客，所以我觉得其实从最早就是在不断的创新，回归到创新来说，我们应该为消费者提供他们想要的东西。

主持人：还有一位重量级的嘉宾，就是天津市百货商业协会的王炳东会长，他也是天津商业领域的一个比较厉害的专家，想请王会长分享一下这个问题，天津商业如何突破同质化？

天津市百货商业协会秘书长 王炳东

我从70年代是做研究流通的，研究这么多年，越做越研究不透了。今天主题是聚焦业态品牌创新，什么样的品牌是好品牌，消费者喜欢的品牌就是好品牌，消费者集中度最高的品牌是最好的。

天津最大的特点就是码头文化，码头文化就是一个没有任何的思想路径，什么事只要是大家认为合适就做，而且没有一个固定的模式，认为这个东西好大家就都去尝试。天津人没有一个固定的长性，所以天津人虽然是码头文化，但是也特别喜欢新、喜欢潮流，天津人有一个固定的思维模式就叫随遇而安，只要差不多了就不会再往前奔了。

所以，在天津一个新商场开业，天津人都去凑热闹，但是两三天以后最多到不了十天，客流就会逐渐缩减。这不代表这个商场做的不好，而是天津人追求的就是这个样子，所以这就要求所有的实体店要不断有创新思维。

天津爱琴海购物公园副总经理 罗淼

天津的亮点在哪儿？怎么能让人记住天津的地方特色呢？我们后期要尝试如何把天津的小吃、相声、茶馆，包括天津的特优的产品融入历史文化，带给消费者体验。

还有就是新业态，如何迎合年轻人的需求？我们发现很多年轻人喜欢尝试多元化的体验业态。爱琴海在昆明打造了冰雪节。另外我发现还有马术、潜水类的教学、冲浪、射击、滑雪等全新体验业态，未来要我们结合传统文化、历史、美食，也希望能够了解顾客更多的需求，从而迎合消费者的更多消费需求。

主持人：对于突破商业瓶颈化有什么分享呢？请新世界百货的张总来说一下。

天津新世界百货有限公司总经理 张沁

作为传统的商业百货业态，如何在现在商业的浪潮中不被淘汰，更新换代，这是一个需要考虑的问题，也是我们当前面临的实际的问题。

我们新世界已经屹立了21年不倒，我们的根基很好，在这个基础上怎么创新呢？我今天也听到了业界的同仁们的分享，我觉得我们应该划成一个圈子去看这个问题，我们最年轻的圈就是仁恒，对于传统商业来讲实力最强的我们之间是相辅相成的，并做好了充分的错位，以后我们是一个商圈，能够让顾客做出选择，他喜欢大悦城就去大悦城，他喜欢新世界就去新世界，要从人的角度出发，顾客的角度出发，我觉得说的再多也不如多做一些，实际上我觉得我们需要考虑顾客想的是什么，不管是旅游、文化、商业，我们现在的顾客是80后、90后，其实我们商业应该做的是什么都玩，这是天津话，玩嘛！这是最适合我们上升的途径。

主持人：很多嘉宾都提到了抖音这个短视频的软件，大家对答案茶熟悉吗？请答案茶的老总谈一下分享。

答案茶创始人 张津瑞

刚才主持人问我在抖音上怎么样进行运营的，确实是有套路的，而且套路不那么明显，但是相对来说比较容易掌握。微博注册一个号，但是不一定能成为一个大微，而抖音推荐的时候十条有八条都是草根的创作者，他没有任何的基础，只要分享一个他认为很好的产品就可以迅速的在首页上推荐，这个是抖音的特殊作用，可以很好的积累粉丝量，这个就让我们在进行商业属性的投放时能够有优势。

简单来说，投放的内容一定是以个人观点切入的，比如说我现在想把答案茶炒红，一百个人同时到抖音，一百个人都开同一个产品，每一个人开产品的时候他的视角，他的习惯，还有他本身的之前拍的一些视频传递下来的一个特性都要不一样，这个不一样可以产生N多种可能性，造成视频在互联网上迅速的发酵，所以说我们在抖音上如果想要迅速走红是以数量为主，只要足够多的数量就有更多的机会；其实其次很关键的就是产品，大家会发现最近在抖音上比较红的产品，他们共同的特点就是用户参与感，而且要让用户群产生消费的原因完全是因为产品本身。

在座的嘉宾大多是商业地产领域的，我觉得商业地产在这种新式的互联网平台，是有很多可以开放的空间的，只要把我们具有针对性的特色在这个平台里面展示出来就可以了。

主持人：今天的品牌嘉宾中，山海经的孙总来到了现场，想问一下孙总有什么想法。

山海经运营总监 孙菁

我们的品牌是一种多元化的零售方式，品牌寻求与顾客形成一种情感的联系，推一件商品可能它的效果并非特别好，但是可以带动出一系列新的社会反响。

我们与差不多十五六个国际一线品牌开展合作，证明我们还有一定的发展空间，如果我们能够找到本土立足点，就能够形成一个非常好的合作方式，包括一些传统高端的合作方式。这是未来时尚融合的趋势。传统的时尚品牌都面临着品牌的年轻化，如何定位、确立市场是我们目前正在做的。

主持人：有没有品牌的嘉宾对这个问题进行一个分享？

渡娘火锅联合创始人、中国烹饪协会副主席 郭奇

事实上在天津，1500万人口里面还有1000万左右是天津本地人，只有400-500万是外地人，天津和上海和北京这些城市最大的差异就是外来人口的比例较小。而我们做商业其实就是做人的商业，在不同的地区消费者的特点不同，所以我们在产品定位和设计上是有差异的。

作为品牌方我们在跟商场沟通的时候，除了关心资金以外，还关心多少客流，客群画像等。市场竞争非常激烈，所以我们自己也要不断的做品牌创新，否则就会被商场淘汰。相反，我们希望商场也能够有创新，通过不同的方式增加顾客的停留时间，这样才可以让商业的价值更大化。

主持人：这个问题具体来看，请恒隆广场朱总分享一下，您认为目前恒隆广场需要什么样的创新业态和品牌？

天津恒隆广场总经理 朱天博

商业有没有规律？我觉得当然有，它跟经济规律不同，相对来说经历的比较多的，金融风暴、亚洲风暴，经历了很多经济循环，而天津的商业还在学习阶段。每个企业都想创新，但是企业有企业的体制和项目的特点，恒隆是香港企业，有香港企业的特点，恒隆因为它本身经济周期比较长，所以更愿意做一些比较大的创新。

天津的新品牌用户数量在全国排16，低于全国水平，新品牌不进天津，为什么天津不接受新品牌？

天津有1400万的消费人口，天津人也能接受新鲜事物，人均消费虽然不能够跟北上广深比，但也有竞争力，为什么品牌不来？无外乎第一个就是他不了解天津，第二个是在天津做伤了，不敢进了。选错项目，选错地区，错了时间和营销方法……第三是全国都看了，就是看不懂天津。

商业街、街区只有少量项目成功，不能只是单一的业态。大家共同去思考如何创新，而不是一味的追求新业态，我觉得商业项目的根本还是在回归经营的本质，本源上，回归到最后如何选择好的合作伙伴。

主持人：请仁恒置地的王总分享，如何把新业态和新品牌融入你的商场，如何做到双赢？

天津仁恒置地广场总经理 王一沛

天津很有意思，特别像一个长颈鹿，有很多眼光，格局，资产，高端的还是很高的，导致了可能某些酒店它的价格低，我们看了一下大悦城的定位，包涵潮流、时尚、流行、大众，这是一个品牌的定位，流行的人都会去接受，西单位置和天津很像，它是潮流，跨界、时尚，就是靠前一些，天津我看了一下，大概的品牌没有什么印象，感觉它时尚和流行的跨度比较大，但是西单的感觉稍微低于天津，可能我们这个市场高端人口多，那么低一点层级的年轻人他就局限在这儿了，这是人口的结构。

在创新方面，我觉得可以常识试一下艺术，我跟品牌聊，能不能让艺术和生活融合，但是这些艺术不太一样，我个人感觉K11更加的时尚，但是还是看这些年轻人在长颈鹿的大身子上能不能够消化掉。

天津陆津商业管理有限公司副总经理 韩威

我是土生土长的天津人，我对这个城市可以说是地缘属性的代表，天津的地缘属性非常强，无论是我们的顾客，我们的品牌，还是我们这些从业者，其实地缘性都很强。

我觉得我们做服务行业的其实跟城市的发展方向是息息相关的，一个城市商业的良性发展是基于城市的经济发展。只有城市的经济有一个良好的方向，我们的商业地产才能够不断的提升，这样才能进一步带动品牌和业态对城市发展的贡献，这都是相辅相成的。

商业永远在变化中，因为人本身的消费行为也是非常多变的，所以我觉得没有所谓的规律。其实所谓业态也好，品牌也好，只有通过不断的尝试，不断的提升，将天津本土的元素融入到项目运营中，才是真正适合天津发展的商业类型。

主持人：今天来了很多远道而来的品牌嘉宾，他们也对天津的商业地产有很多了解，下面请大家介绍一下天津商业发展的现状，请大悦城的胡总给我们分享一下。就是天津商业市场的发展现状。

中粮置地天津公司常务副总经理，天津大悦城和平大悦城总经理胡慧冬

中国房地产进入了下半场，迎来了调整和深化的阶段，数据显示天津在大中型城市中是第一，当时的空置率是12.56%，存量大，增量多，体量过剩，空置率低，而且每个项目大同小异，定位七上八下，品牌同质性不低于70%，同质化严重。

从这个角度来说，天津商业会很难发展。但是如果换一个维度，从历史观的角度来看，天津商业才刚刚起步，在黎明前的小小黑暗之中。我们迎来了3.0时代，对于不同的维度有不同的答案，也许我们进入了一个特别糟糕的时代，也可能迎来了一个更加辉煌的时代！

主持人：天津商业目前最需要什么样的业态和品牌，发展这么多年，需要一个什么样的状态，这个问题请张总来回答。

天津智慧山总经理 张伟力

我们发现很多人之所以选择在天津创业或者是选择在天津做企业的基地，很重要一个原因就是天津的同城效应，同时天津的人才，整体的教育水平和医疗水平，这些明显是好于北京的一些郊区。而且我相信随着政策推出，在未来的一段时间内天津会吸引大量的人才落户。

回到商业这个板块，因为我们现在也在做配套，但是整体体量不大，5万平米，因为是一个开放式的，从一开始不具备跟大悦城这种购物中心的业态，所以我们在操作过程中也是希望像朱总说的，我们反过来想年轻人喜欢什么，更多的是在文化和精神类的配套上，希望变成一种可以去参与、可以去体验和消费的产品。

天津商业地产精英联盟创始主席 刘伟

我此前不从事商业地产相关工作，但在接触了商业之后，变得更加关注天津的历史变化，天津的商业发展，我们看到了建筑确实可以起到一个城市名片的作用。先农大院，我们发现这里可能跟上海的新天地很像，很有历史的一些氛围，然后又不失一些小资情调和现代人文化生活的归属。从历史的渊源来说，文化是血脉，是我们的精神的支持，所以说很多人也都愿意在这样的一个环境下感受美丽生活。

所以说天津有这样类似城市名片的地方，有先农大院、五大道这样的历史文化区域，我们作为天津人是非常骄傲的。而且其实经常在很多的新闻、图片当中，也能感受到这些城市名片给天津人带来的自豪和骄傲。

据统计，目前我国有大约6600万平方米的存量商业待盘活，其中商业街区占很大一部分。请各位谈谈如何才能盘活、并运营好天津的街区商业，并将其打造为一个“城市名片”？

天津市历史风貌建筑整理有限责任公司副总经理 朱一航

我不是纯粹搞商业的，从事历史风貌建筑保护工作，整理全天津市历史建筑街区和历史建筑，这十几年我们做了一些尝试，比如说静园，庆王府，五大道实验区。在资金筹措、理念的冲突，人口的疏散，技术层面都有一些要求，其实更难的是在于怎么去恢复历史的风貌，营造一个跟时代息息相关的氛围。

报告主要内容的分享：

第一部分是对天津商业地产整体评价，据赢商大数据中心对全国30个重点城市监测，天津人均购物中心面积仅0.44㎡/人，远低于30个城市的平均水平0.6㎡/人，可见商业消费需求仍未完全被满足，天津市购物中心发展仍有一定成长空间。

第二部分是发展规模的分析，通过所有项目对比来看的话，体量是硬的标准，从业态发展对比来讲，天津是相对比较滞后的。

首先进入我们的干货分享时间，有请赢商网华北中心总经理卫芃，发布《天津商业发展现状》行业报告。

本期沙龙的主题是：《聚焦品牌业态创新，天津商业融合“N+1”法则》。在会议正式开始前，首先请允许我介绍一下今天的与会嘉宾，顺序不分先后，他们是：

中粮置地天津公司常务副总经理，天津大悦城和平大悦城总经理 胡慧冬

天津恒隆广场总经理 朱天博

天津仁恒置地广场总经理 王一沛

天佑城总经理 孙宇华

天津市历史风貌建筑整理有限责任公司副总经理 朱一航

天津智慧山总经理 张伟力

天津市百货商业协会秘书长 王炳东

天津爱琴海购物公园副总经理 罗淼

天津陆津商业管理有限公司副总经理 韩威

上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司总经理 刘强

天津商业地产精英联盟创始主席 刘伟

中冶置业天津公司资产运营总监 王辉

天津新世界百货有限公司总经理 张沁

答案茶创始人 张津瑞

渡娘火锅联合创始人、中国烹饪协会副主席 郭奇

山海经运营总监 孙菁

ORGANICWORK 副总经理 方月

赢商网华北中心总经理 卫芃

此外，我们也欢迎喜茶、bon cake、弄堂小笼包、火焰山、卡巴教育、阿尔法泡泡、格劳瑞、大玩家、Brookstone、零度乐园、海信无人便利店、遇见芸台、祥禾饽饽铺、汝为茶室、拾壹文化等品牌商家的代表和天津其他商业项目的代表莅临本次沙龙。

童靴们好，现场的花絮热腾腾地奉上。

这次我们的场地位于天津市和平区重庆道（原英租界剑桥道）55号，地处天津历史风貌建筑最集中的“五大道历史风貌建筑区”腹地。

现场丰盛的茶歇饮料、甜点、水果，嘉宾们可以自取。

尊敬的各位领导、敬爱的各位来宾、媒体朋友们，大家下午好！欢迎各位来到赢商网天津站城市沙龙的活动现场，本期沙龙的主题是：《聚焦品牌业态创新，天津商业融合“N+1”法则》。