16:17

我们的沙龙圆满结束!

16:02

中国社区商业工作委员会主任董利致辞并发布“标准化社区商业中心示范工程”--开发商合作解决方案。

16:00

沙龙对话环节圆满结束,中国社区商业工作委员会赵莹秘书长发布《社区商业中心建设和经营管理规范》。

接下来全国标准化社区商业中心建设管理办公室副主任鄂丽华发布标准化社区商业中心实体店模型。

15:58

重庆市浙江商会副会长、赢商网川渝公司总经理 周旭:

今天提到社区商业,我之所以来是有两点。一个是赢商网在今年发起首届中国社区商业地产节的论坛活动,5月份通过网络的评选定在重庆直辖市,我作为川渝区负责人,也承担起了中国社区商业地产节的筹办。

说起社区商业我还是有一定的情怀,十年前我在北京投资了第一个菜市场,现在还在经营,在崇文门对面,花市大街有个菜市场是我2007年做的。

这几年除了大型超市布局在社区里面,菜市场这种概念完全是提档升级,它只是社区商业这个商业体里面其中一个所谓小小的主力店而已,只不过是我们日常的消费的刚性需求,我们把它称之为菜蓝子工程。在做8月24日这场活动之前,包括今天下午的这场活动,我们联动全国15个城市做,我也去了西安、成都,跟赢商网各个区的公司希望去参加沙龙,我也认为大家都在探讨社区商业,解决最后一公里的市场的蓝海,同时社区商业业态组合空间打造,应该是未来我们社区居民客厅的衍生的平台,会成为新年轻人他们家庭的厨房的饮食的平台,打造这种信任度和公共的空间。基于这样的方向,赢商在今年发起,我在这里也邀请现场的朋友,在8月24日能到西部的直辖市重庆市来做客,参加赢商网首届中国社区商业地产节。

15:55

中国社区商业工作委员会,康养中心项目组组长 孙孝葵:

其实在座的各位都是商业精英,对于商业运营都有自己的感触和经验。但是我刚才听到所有嘉宾发言,都只谈到关于孩子教育、生活便利的问题,其实我不知道大家有没有关注到社区养老的问题。

目前中国步入老龄化人群是2.4亿,真正能够在养老院生活的老人10%都不到,剩下的90%的老人和即将步入老年的人,都要在社区进行养老。作为社区康养管理,我认为社区商业里面应该占有很重要的位置。社区康养管理其实不需要很大的面积,但是它是社区商业管理中的一个板块,也希望在座的各位能够思考这个板块如何去运营。

15:46

联想智能生活馆商业合作总监 张亮:

社区商业的小体量大容量,作为品牌方来讲是小体量大品牌。现在大家叫场景。实际上“场”只是一个物理的载体,那个“景”才是最重要的。但是我们内部的理解什么叫“场景”呢?实际上就是人和环境的互动、人和商品的互动。

从这个角度来讲,物理载体只是一个入口,你带给客户、带给资源的感受和获得持续性的输出,才是我们需要持续去经营的。我们是做数码品类的,其实数码品类和出版物是受电商冲击最严重的。在线下,我们发现也是有机会的,不管是书的阅读体验,还是线下产品的使用体验,可以营造这种持续的服务能力和未来持续黏性的东西。

15:45

中冶置业集团北京公司资产运营总监、文旅公司总经理 段炜:

社区商业应该怎么做呢?首先是满足社区的消费,吃喝拉撒睡,满足最基础的消费。作为有品质、有责任的开发商来讲,社区商业千万不能放养,因为一放养之后就是放任自流,就不可能有任何品质可言,更不可能有什么场景化可言。物业管理必须要统一,比如经过朝阳路、朝阳北路,你是不是感觉到是美观舒服、灯红酒绿的。但是国家重新整治以后,统一的色系、整体颜色的控制,对开发商也提出一些要求。

其次,开发社区商业后,不能说卖掉就完了,还要做物业管理、物业维护等一系列工作,店招、路面的破坏后,你要有维护的责任,给居民提供一种有情景化的、有生活品质的社区型商业或者配套型商业。

15:43

嗨课(北京)教育科技有限公司总裁 潘俊武:

简单介绍一下嗨课,嗨课是社区商业为依托,打造素质教育的平台。我们研究发现对于社区商业,早期的话社区商业是散售卖掉了,没有整合。对于业主方或者产业方来讲,需要这部分社区商业来体现它的价值。而对于C端的社区居民来讲,很大的一个痛点在于,家长认为社区教育是刚需,比如很多家长是为了孩子才去买学区房,为了孩子的教育才会去报班。

但是家长的痛点在什么呢?第一,对于社区来讲,很多社区的素质教育不是在一处,很多家长周一到周五上班,周末经常是当司机要跑很多地方。第二,作为B端的教育机构来讲,实际上在12岁以下的素质教育业态里边,是有业态没品牌的,这些机构做得都比较小,全国性的连锁很少。

15:39

金科地产北京公司商业地产部高级总监 刘彦曈:

针对社区商业小体量大容量的问题,我先简单说一下为什么社区商业从我们开发商的角度来讲很难做。因为社区商业承担的责任,对于开发商来讲不仅仅是服务社区,更多承担着对住宅的溢价,如何把溢价做出来,把商业配套做出来,这是很重要的。

随着近两年的发展,包括万达、万科都在做社区商业。其实现在很多开发商大量的资金是投入到社区的配套、电力、燃气、条件等等,目的是为了更好的招商,另一方面也是让买这些商铺的业主便利,第三是提高溢价。基本社区商业都是两三万方、三四万方,如果投入一个大体量的店,一千多方、两千多方,过几天就没有客人来了。但是如果我们做一个小体量的商业,可以根据客人的需求和变化不断的变化,可以成为一个网红和打卡的圣地。社区商业如果能做到这点,我想小小的社区商业一定会有比较大的发展。

15:37

煮叶餐饮管理有限公司总经理 刘芳:

煮叶的命名是来自于中国唐朝喝茶的习惯,我们从唐朝开始煮茶,之后有了冲茶、泡茶等等,我们想中国茶就要用中国茶的方式传递。我特别想分享关于场景化的话题,其实煮叶就是在做场景化。之前我们非常羡慕美国人或者欧洲人,他们退休了之后或者下了班,会去咖啡馆,每一家咖啡馆都有自己的招牌咖啡,店员与顾客很熟络,他们见面后会互相打招呼,这就是人和人真正的交流。

我们讲美好生活的最后一公里,我觉得最美的一部分就是在于精神上的感知。从煮叶来讲,我们知道现在很多小镇或者社区里都有咖啡馆,但是很遗憾,基本很少有茶馆这样的业态。

有一天我们将成为社区商业的主力,因为有一天我们也将面临着孩子们长大、离开我们,我们将要和社区的人在一起生活。提到社区的独特性,我觉得最重要的就是社区的人文精神,这个社区应该有自己的人文精神所在,应该去倡导它自己的理念。

煮叶还没有开过一家社区店,但是今天听了分享之后,我们很期待开社区店,我们也期待从购物中心走到社区去,也希望从我们开始,让中国人的青年生活、中年生活、老年生活可以从茶馆开始。

15:35

欧尚中国商业地产北京区域项目运营总监 马锡君:

欧尚在北京一共5家店,我们在全国有43家欧尚的商业地产,基本上都是社区商业,可以活我们非常契合社区商业的营造和打造。大家都在讨论社区商业一直没有发展起来的原因。我认为社区商业最大的问题是散户居多,社区商业都是底商包括群楼,大部分的开发商都卖掉了,再返租回来,所以很难统一招商、统一管理。我们也在研究,为什么不能做一个品牌,因为购物中心有大悦城、太古、万达等领导品牌,但是唯独缺少社区商业的领导品牌,所以我们一直在探讨,是不是可以围绕社区商业打造一个真正为周边1.5公里到3公里服务的消费人群,打造社区商业品牌。

我认为社区商业必须要自持,只有自持才能统一招商、统一管理。这是将来的一个趋势,也是我们一直在研究的趋势。我觉得社区商业大有可为,而且是非常大的蓝海。据我们调查,全国有上万家不良资产都是属于半破产阶段,没有人去打造真正的社区类购物中心,为周边1.5公里消费者服务,所以这个领域将来是非常大的缺口,也是商业未来的发展方向。

15:33

北京凯特乐游乐设备有限公司总经理 易建龙:

非常高兴有机会跟大家分享一些关于社区商业是否需要场景化打造的观点分享。

先在物联网经济和线上购物的冲击之下,越来越多的传统购物中心正在向娱乐化、体验化、场景化转变,购物中心一个非常关键的环节就是体验,线下实体店能够给线上购物带来不同的感受就是,线下实体店能够直接去体验。所以现在有大量的体验场景引入到购物中心当中,还有的主题乐园、博物馆直接搬入到购物中心,但是受限于体量。比如万达mall就做了滑雪场,像一些滑雪爱好者,这是白色鸦片,滑雪是一种鸦片。如果不是冬季,他们滑雪的欲望也是很强烈的。这就是突破点。

北京凯特乐游乐设备公司是专门做儿童游乐业态的公司,社区店的覆盖范围是2公里到6公里左右,恰恰儿童业态消费的范围也是跟这个极度不吻合的覆盖范围,现在儿童游乐场很同质化,传统游乐场对客流的吸引并不是特别大的帮助。所以我们购买了一些国产的IP,通过线上的粉丝经济,有了粉丝基础之后,在线下还原出动漫之中的产品,还是让孩子们在玩的时候有带入感,可以增加社区店儿童业态相对于大型旗舰店的吸客能力。

15:26

乐刻运动联合创始人 饶星星:

乐刻三年在全国开了将近500家直营店,总部是在杭州,因为乐刻总部在杭州,我们整个团队大部分都有阿里的基因,阿里做了亲橙里,亲橙里和其他商业其实没有什么大的区别,但是体量上要小。它的业态当中有70%的业态组合是用来消耗人流、消耗流量的,只有30%是为它创造流量的。这是跟原先的商业逻辑不一样。

原先是需要很多的主力店来创造人流,但它现在不是,更多的是靠30%来吸引人流,同时70%是可以做充分的各种体验,从整个商业入口到结算、到各种环节,都有非常巧妙的设计。而且我们会发现比如说盒马鲜生跟超级物种的动线设计都有很大的讲究,我认为这是本质的运营团队的思维逻辑不一样。所以其实我觉得体验只是最终的结果,但它背后可能体现的是规划能力,最后还是整个商业运营团队的运营能力。运营能力又会取决于我的产品思维到底是怎么样的。所以超级物种跟盒马鲜生完全是不一样的逻辑。

乐刻是做运动健身的,本着美好生活的向往,因为我们断定了无论是社区商业还是购物中心还是综合体,我们最终是为这个城市的精准的用户人群去提供运动、健身方面的服务,所以本质上来讲没有社区商业跟购物中心的差异。我们最多是看未来的这些人群对运动健康、对自己的身心做过哪些方面的需求

15:18

华远商业副总经理 许宁:

我们对于新零售是又喜欢又有顾虑的,因为盈利是每一个商场的必要保证,我们都是肩负着财务指标的。新零售部分可能体量小,但是坪效高。对于新零售来说,线上和线下部分到底哪个占比更大?他们是否愿意与我们共享全部的收益,这个很难把握。如果前期开发商全盘接受品牌的需求,那么到后期,随着项目的知名度提高,可能双方合作的持续性就会很大的问题。

因为商业本身就是成本和利益的长期考虑,作为业主方,经营能力是一定要具备的。但是我们的付出和贡献都是有成本的,我的持续经营必须要有动力。比如一个社区型商业和一个专业大卖场,大卖场的辐射半径超过了社区商业,大概能到5到10公里,因为它是体验式业态,所以带来的客群基本上是在这里消费完以后,不可能再产生连带消费。同样的,区域内的一个影院,消费者可能待了一个半小时、两个小时了,再溜达溜达就走了。所以从我经营者的角度,是倾向于这种店的。因此,我觉得项目方和品牌方要相互理解。新零售为我们提供了很多选择性,可以满足小而美需求的条件。但同时大家都有利益共享的价值,才能形成长期的合作。

15:02

北京槐房万达广场总经理 郑晓军:

作为我们实体经营商业的情况来看,像超级物种、盒马鲜生这些品牌,其实做的是物流,并不一定做的是线下实体客群。作为社区商业来讲,我们更多的还是希望这些品牌进来以后能给我带来一定的客流基础,往往这些品牌进来以后是消耗了客流和消费频次。

刚才讲到社区商业怎么运营才能做到消费者和商家的共赢。我觉得忽略了一点就是业主的目标,如果业主的目标没有明确,是很难达到消费者和商家的共赢,不管怎么样都要先确定商业项目的定位,清楚项目的服务人群,因为不同的商圈锁定的消费人群不一样,锁定的商户不一样,对应的后期招商也不一样。

15:00

北京远洋未来广场招商总监 张磊

超级物种、盒马鲜生和线上线下结合的新零售的概念,其实我们都有过接触,因为我们项目的超市是华联的高超,我们也有接触过这些新零售的品牌。其实对于这种研究,我们认为如果是引进的话,对我们项目来说,可能从业绩、从租金来说是有提升的,而且跟我们现有的品牌的对比,是有很明显的提高。

但其实我们现在也在考虑,因为我们是社区型,社区的这些顾客们是在逛场的时候,也会有这样的想法,可能我有的时候不愿意出门,我在家就可以完成我日常所需的产品,所以是不是会导致我们在初期会有一个爆发,在之后的一段平稳期的时候,会不会影响到我的商场比较正常的一部分顾客的到店情况,这其实是我们之前也有考虑到的。所以我是觉得线上线下的新零售的品牌对于社区商业来讲真的是有利有弊。好的地方我是觉得从业绩等方面来说是不排斥的,是需要去更多的增加它对于顾客的吸引力。因为我们旁边有几所大学,现在年轻人接受新鲜事物是OK的,是没有问题的。所以也会对项目有客流的吸引力的。对项目的影响是很多社区型的商业需要考虑到这方面的问题的。

14:59

全国标准化社区商业中心建设管理办公室副主任 鄂丽华

随着购物环境和购物方式发生了新的改变、有了新的商业模式,消费者在消费习惯上和消费理念上对新生物种都逐步接受。其实这也是年轻人、新生代家庭对新物种的一种需求。未来,追求品质生活和便捷生活、精致生活,新零售对未来的创新型商业和人民提高生活水平品质提供了保障。

这种新型商业业态会随着经济的繁荣以及商业环境的创新,增加一些便捷服务、上门服务。所以在未来,社区商业也好商业地产领域也好,这种新的物种会给我们的商业带来新的生机。电商的冲击不再是持续的事态,各种新生业态和新的创新型商业会支撑商业环境和消费主体。

14:58

盈石(北京)常务副总裁 周睿

今天谈美好生活的最后一公里,也是关于我们的社区商业的部分,其实真的是蛮应景的。因为在最近一年多里面,我们盈石有接到不同的业主考虑去做社区商业的部分。有一部分是解决自己单个项目的问题,另外一方面是也会有要求我们去帮它去梳理社区商业的产品线。这说明其实这是全行业大家普遍在进行的思考,所以今天的活动特别有意义。

在我们以往去面对传统的,比如解决人民菜篮子问题的超市、生鲜或者菜市场问题的时候,可能我们以往没有什么选择,或者只有那么几个。在今天出现了新零售的业态,一方面可以提供更新鲜的食材,另外也可以用更好的服务来满足消费者当下的需求,并且他们开店意愿非常强。从资本持有方来讲,有更多谈判可能性,这是好事情。

其实社区商业有它的独特特征。社区商业我们通常来讲一个商场的营业额是来自于几个部分,第一是周边的消费客群的基数,这个基数其实社区商业的基数是相对固定的,其实周边是3万人、5万人还是10万人,这批人的变化度是不强的。它跟一个在核心商圈西单或者王府井每天50%的客流是不同的。所以这决定了社区商业的基本特征,如果你的内容三天两头没有新鲜的东西,又不能满足他日常所需的高频次的需求的话,一定会流失掉。

第二,社区商业本身的客单价是有天花板的,发力点在哪里呢?就是高频次。

最后我扣一下美好生活的题。因为美好生活的需求是代表方方面面的很多东西,可能生鲜类是现在最早受到线上冲击的,除此之外,消费者现在因为城市空间被挤压,大家对美好生活的需求层次也是越来越复合的,比如我们的情感诉求、我们亲子类的需求,很多项目都在不断强化,包括一些自我提升的需求。

14:42

鲁能集团商业管理中心常务副总经理 黄子健

鲁能集团也正在研究社区产品线,我们现在增加了社区产品线。我们经过研究之后发现万科、保利等等大的房地产企业做了很多,我们从中也偷学了一点点。但是我们发现其实社区产品有很多种,不是一种,也不是两种,更不是三种,有很多种。所以根本不好做,但是还是要做,因为还是那句话“为人民服务”。

社区产品线更重要的是给到社区人民一些服务类的东西,我们的怎么做呢?鲁能本身有三类:

第一类是在市中心的一些住宅的小区里面的商业配套,这是最典型的、基本型的,生活所需型的。

第二类是结合型的,它还是有主题的,但是结合了一些基本的需求。

第三种是比较复杂的,既有标准配套服务,就是生活配套服务,但是它必须要有肩负了地域性、文化性的各种各样的内容要含到里面去。比如现在在中国第三种是很多的文旅项目,这也是我们国家的大方向,哪怕是投资方,华夏这边也会做的。这里面也是有住宅的,但是它是季节性的住宅居民,难道你不给他生活所需吗?他为什么会来到这个地方,因为这里有商业配套,有主题性,但是也必须有能吸引到他到这里游玩的东西,所以它的难度最高。

这三类是大家一定可以展开的,有深化的部分。

14:41

北京万科社区商业总经理 张文静

万科从2012年至今做社区商业的过程中,逐步建立了和商家的联动性,包括如何和商户共赢、怎么和商户形成互动。因为在座的大家都是专家,我只能是说说这几年万科做社区商业的心得。

对于社区商业来说,它不像购物中心,更多时候都是个体商户,如何让这些个体商户在社区内能够存活,成了我们关注的问题。其实,个体商户的灵活度会比很多品牌商家更灵活,它的收入有可能就是它的利润。所以为了帮助这些个体商户,我们会给它做一些推广宣传的工作,让这个品牌在周边的业主中形成共赢或者认可。

万科是以住宅开发为主的,我们根据经验发现对于这些业主来说,与业主最贴近的除了每天都需要购买的菜市场、超市这种业态外,还希望引入的是儿童业态,类似于儿童的成长中心。比如万科的成长中心是覆盖于3岁到6岁的成长阶段的教育,所以只要社区商业能贴近业主的需求、贴近周边客户的需求,给消费者提供更好的服务,这样商户才能够活下来。

14:37

中国社区商业工作委员会主任 董利:

根据北京的消费特点,因为北京过去是政治、文化、经济中心,现在根据政府疏解的要求,今后会是一个政治、文化、国际交流、创新的中心,经济变为其他的中心功能所在地了。但是毕竟北京发展了这么多年,城市的体量巨大,人口非常之多,所以整体的消费力还是比较强的。

我想北京的消费特点分一些重要的区域,有一些区域消费比较强的,社区商业如何来发展。一些比较差的地区,社区商业如何来发展,甚至农村的社区商业如何来发展。

我想城市几个发达的板块,比如CBD、金融街、中关村,包括我们现在的这个区域,这些区域消费力都非常强。实际上这些区域的消费力在这么强的情况下,它的社区商业是要升级的。社区商业升级,更多要根据社区商业的需求,比如品质化的发展、综合化的发展,更多的要贴近生活。这是我们这些区域社区商业的发展方向。

标准化的社区商业中心,这是未来我们的社区商业,不管是大城市、小城市,它会出现在我们身边,是我们社区商业未来终极的解决方案。

14:36

赢商网华北中心总经理 卫芃:

据赢商大数据统计,未来30年在全国将会有20000个小区和社区要建成,而社区商业和人口是最匹配的商业,也是离生活最近的商业。今天赢商网华北区域组织沙龙的主要目的是探讨社区商业怎么做,怎么才能满足最近的生活需求。赢商网各个分站最近一年都在举办各种各样的社区商业沙龙,跟碧桂园、融创、万科等大型房企都在探讨社区商业如何跟城市商业区别开来,这也是今天要探讨的核心议题。

第二个目的则是跟社区工作委员会探讨社区商业怎么来实现我们的愿景、如何实现标准化,社区商业应该有哪些业态和方式来满足最基本的需求,所以今天会公布关于社区商业的标准化要求和业态功能。

14:15

我们的活动正式开始。

今天出席沙龙活动的嘉宾有:

中国社区商业工作委员会主任 董利

赢商网华北中心总经理 卫芃

重庆市浙江商会副会长、赢商网川渝公司总经理 周旭

中国社区商业工作委员会秘书长 赵莹

中国社区商业发展基金联席会主席 黄玺庆

中国社区商业发展基金联席会秘书长 郑雨乔

全国标准化社区商业中心建设管理办公室副主任 鄂丽华

北京万科社区商业总经理 张文静

华夏幸福商业事业部运营总经理 胡泊

鲁能集团商业管理中心常务副总经理 黄子健

中冶置业集团北京公司资产运营总监、文旅公司总经理 段炜

华远商业副总经理 许宁

盈石(北京)常务副总裁 周睿

北京远洋未来广场总经理 李欣妍

北京住总万科广场总经理 郝好丽

北京槐房万达广场总经理 郑晓军

华远商业运营总监 吴狄

北京燕欣商业投资管理有限公司副总经理 江雯

欧尚中国商业地产北京区域项目运营总监 马锡君

中国社区商业工作委员会,康养中心项目组组长 孙孝葵

邦易投资集团总裁 蒋水冰

北京凯特乐游乐设备有限公司总经理 易建龙

煮叶餐饮管理有限公司总经理 刘芳

联想智能生活馆商业合作总监 张亮

乐刻运动联合创始人 饶星星

金科地产北京公司商业地产部高级总监 刘彦瞳

北京远洋未来广场招商总经理 张磊


主要话题:

1、根据北京的消费特点,社区商业应该如何运营才能做到商家和消费者共赢?

2、超级物种、小象生鲜、盒马鲜生为代表的新零售品牌在线下开花结果,这些新零售品牌倡导的“三公里生活圈”“半小时直送”“线上线下联动购物”的新概念也席卷而来,这些新零售品牌的注入,对社区商业起到哪些影响?

3、体验决定商业的未来,“小而美”的社区商业是否需要场景化打造?

4、就北京市场而言,老年消费市场被视为社区商业的掘金高地,作为品牌和商家,应该如何满足老年消费需求?

13:58

各位嘉宾陆续入场

13:57

我们的沙龙快要开始了~

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