二三线城市商业地产将爆发 奢侈品、快时尚加快进入

　　（赢商网记者3月21日广州报道）3月20日，仲量联行发布《中国新兴城市50强》报告，报告指出，包括成都、重庆、沈阳、杭州、天津等在内的中国新兴50强城市预计到2020年将成为一个规模达6.7万亿美元的经济体，超过日本目前的经济规模，将占全球总产量的60%。此外，中国新兴城市50强的商业地产将迎来良好的发展机遇，预计到2014年的零售物业总量将由目前的2500万平方米翻番至4600万平方米，同时，奢侈品、快时尚、超市大卖场等大型零售商也将中国新兴城市50强作为拓展的重要目标城市。

　　中国新兴城市50强经济规模将超日本

　　在《中国新兴城市50强》报告中，将大陆地区50座二、三线城市作为新兴城市进行了研究，其中成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉等9座城市被定义为“1.5线过渡型城市”，即介于一线城市和二线城市中间。

　　2011年，50强总经济规模达到2.9万亿美元，相当于德国目前的水平。若将这50个城市视为一个单一实体，它将是全球第五大经济体。预计到2020年，中国新兴城市50强有望成为一个规模达6.7万亿美元的经济体，超过日本目前的经济规模。而基于当前的经济预测，中国新兴城市50强将贡献未来十年全球经济增长的12%，到2020年，将占全球总产量的6%。

　　据统计，中国新兴城市50强是一个拥有3.7亿庞大消费群体的市场，其中2.6亿是城镇居民。这些城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元（约合1.2万亿美元），而4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%。

　　二三线城市商业地产2014年将翻番

　　随着居民收入增长、消费行为的转变，同时新型的购物中心不断进入二三线城市，零售市场的结构也由传统的国有百货为主的模式，转变为以购物中心的模式转变。

　　据统计在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年，这个数字已大幅攀升至2500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。

　　目前，大型的商业地产开发商，如万达集团、龙湖地产、中粮置地、华润置地等在二三线城市发展其购物中心品牌，也引入了众多品牌商家进二三线城市扩张。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。沈阳、武汉、成都、郑州和西安等大型内陆中心城市的优质零售物业总量预计将增长最快。

　　同时，随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抢占先机，同时也是被低廉的地价所吸引，商业地产开发商正积极进入哈尔滨、长春、呼和浩特和贵阳等三线城市。

　　奢侈品、快时尚加快进入二三线城市

　　随着商业地产开发商纷纷进驻二三线城市，国际零售商进一步进入二三线城市，逐步巩固在哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州和绍兴等三线起步型城市。不过，国际零售商进入某个城市最关键的因素还是当地是否具有高品质的零售物业，而凯德商用、万达、中粮等开发商的发展正是为这些零售商提供了优质的物业。

奢侈品牌零售商集中度，2008年—2011年

　　一些奢侈品零售商已经在大部分中国新兴城市50强开店，充分体现奢侈品牌的实力。奢侈品牌在成都、杭州、大连和沈阳等1.5线城市的集中度最高且增长最快，目前正迫切进入哈尔滨、昆明、温州和福州等三线城市。新的三线城市扩张目标包括常州、贵阳、南宁和石家庄等。

　　Zara、H&M、优衣库和MNG等快时尚零售商正进一步渗入二线城市。随着第一代主要购物中心的开业，快时尚零售商在过去的12个月里在中国新兴城市50强的扩张非常引人注目。在成都等一些城市，许多快时尚零售商已经从一家门店迅速增加到三至四家。2011年12月Zara在成都新开一家面积达3000平方米的旗舰店，充分说明快时尚零售商对进军二线城市充满信心。

　　沃尔玛、家乐福、乐购、华润万家爱等超市大卖场零售商也在中国新兴城市50强扩张，尤其是在重庆、沈阳、天津和武汉。而合肥成为此类零售商增长最快的市场。

　　杭州、成都和沈阳零售市场崛起

　　在中国新兴城市50强中，杭州、成都和沈阳已崛起为首屈一指的零售市场，其次为天津、南京、武汉和重庆，领跑第二梯队。这七个城市的特征是都拥有众多国际零售品牌、与日俱增的优质零售物业总量、大量的高消费群体和众多富裕家庭。

　　在规模较大的零售中心城市中，天津、南京、西安和长沙脱颖而出，主要是因为这几个城市拥有大量中产阶级人士且可支配收入较高。济南、温州、常州和合肥形成拥有巨大潜力的第二梯队。 进入再下一级，贵阳、呼和浩特、烟台、绍兴和南通等三线城市具备进一步发展零售市场的条件，将会成为国际零售商进驻的目标城市。 珠江三角洲的卫星城市——东莞、佛山、珠海和中山——同样具有发展潜力，这主要是得益于该区域内拥有较高可支配收入的人口数量众多。

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