主题演讲三：中小城市的商业地产发展机遇及模式

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家下午好！欢迎再次回到商业推动地产论坛第七届年会的主会场，今天上午的嘉宾给我们带来了精彩的思想盛宴，下午的环节也一样精彩，有请今天下午论坛的第一个环节主题演讲嘉宾：五洲国际集团投资有限公司执行总裁毛景宏先生就“中小城市的商业地产发展机遇及模式”做主题演讲，有请毛总裁！

五洲国际集团投资有限公司执行总裁 毛景宏

　　毛景宏：各位同仁下午好，非常感谢大会组委会给我这次机会，就中小城市的商业地产发展机遇跟大家进行交流。组委会通知我说这个题目，中小城市商业地产发展机遇这个话题，在座的各位都是专家，我说什么呢？让我很苦恼，后来我想是中小城市商业地产发展机遇，就我所掌握的数据和实际的情况向大家报道一下，抛砖引玉，各位专家各位同行仁者见仁、智者见智。

五洲国际集团投资有限公司执行总裁 毛景宏

　　总体从三个方面对这个事情进行阐述，一个方面是中小城市的建立标准，第二个方面是中小城市商业地产的发展机遇到底在哪里？第三个方面中小城市商业地产的风险把控。

　　首先看中小城市标准的建立，2010年发布的《中小城市绿皮书》显示，按照市区常住人口50万以下的是小城市，50-100万是中等城市，100-300万为大城市，300-1000万是特大城市，1000万以上是巨大型城市。跟原来的不太一样，原来是100万以上就是大城市。

　　做商业地产人口是最关键的因素。

　　目前中小城市的数量已经超过了2160个，其中60%以上的地级以上的城市是中小城市，建制县或县级市绝大部分均属于中小城市。按照现在的总量和城市人口来划分，我们现在的平均人口是53万，这个是对中小城市的界定。

　　第二部分就是来看一下中小城市商业地产发展的机遇在什么地方？

　　首先我们看第一个是城市化的机遇，上午的时候各位嘉宾包括领导都谈到了城市化，城市化也是做商业地产不可或缺的推动力。城市化对我们是什么机遇？到2011年我们的城市化率是51.3%，这个是一个公开的标准比率。成熟国家70%-80%相比意味着还将有3-4亿孔村人口要转化为城市人口。

　　居住在100万以上大城市人口占比我国是17%，美国45%，日本49%澳大利亚59%，所以我们国家的城市化率包括城市人口转移的潜力非常巨大。这个是第一个城市化率。第二个城市化进程的中坚力量，大家都讲城市化，哪一个是城市化的主导力量，是大城市、特大城市其是中小城市。今后10-20年是我国城市化快速推进的时期，城市化的提高应当是以中小城市和小城镇扩容为主，特别是50-100万人口城市将程度快速城市化、城镇化的战场。国家不鼓励特大城市，但是100-400万，主要是跟城市的规模有关，100万-400万人口的规模相对是大的，向100万发展的冲动性是最大的，所以是城市化的主战场。

　　第三个现在的中小城市就是将来的大城市，从地方政府的角度来看发展大城市的积极性更高，因为我们做事情都讲究规模效应。从100-400万的大城市规模最大，此外以下的城市净规模效益为零，这个效益包括经济效益、社会效益，跟投入相比它的成本，管理成本其他的成本和产出相比。

　　预计未来10-20年以内将新增100座100万以上的大城市，每年新增城市人口超过1500万人，所以现在的中小城市就是未来的大城市，这个是讲的第一点机遇就是城市化的机遇。

　　第二个机遇就是商业升级换代的机遇。我们现在尽管是从人口规模来讲是中小城市，但是居民的收入水平消费的理念、消费的意识、消费的需求都在迅速提高，迫切需要商业进行升级换代。但是目前中小城市的商业现状是什么？当然不能一概而论，有些地方发展很好，但是有些地方，因为我现在在外面看项目和地方比较多，很多的中小城市商业的现状比较杂，零散的商业，从商家的角度来看，大品牌商家、知名品牌商家不是特别多。

　　同时城市化进程的加快，现在很多城市遇到了拆迁的问题，老城区拆迁不了怎么建新城，建新城人口就要转移，人口转移就带来了多核商圈，现在的中小城市都是逐步向多商圈的要求逐步的进行，这个就面临了商业升级换代的机遇，所以从机遇的第二点就是升级换代。

　　前面两点是从城市的角度来解释，后面我们从企业的角度来解释。所以第三点给予我认为是低成本、快速发展的机遇，有嘉宾要发展商业就是地产要好，地产要好，速度很关键，所以低成本快速是关键。从低成本的角度来说第一地方政府有迫切需要，叫擦亮城市的名片、打造城市的名片，包括实现新城、完善商业配套，这个是第一个。

　　第二个就是相对于大城市中小城市在地价在各类收费甚至是税收方面优惠的力度都比较大，应该说是有一定的谈判空间，大家做市场开发和项目拓展的应该都知道。

　　第三个相关行政审批手续办理速度快，这个从开发商的角度就是低成本、快速开发。

　　第四个机遇就是政策及市场的机遇。中小城市多数限购，当然也有少量的限购，这个跟商业地产没有关系吗？其实不是。限了住宅对商业地产同步有影响，不可能没有影响，但是大部分中小城市从市场的角度来讲还是有比较好的空间。

　　第二点是持续的通胀与居民投资渠道缩小短期的矛盾不容易解决，现在通胀的速度和通胀力远远不止国家公开的，同时投资渠道、股票市场、房地产、基金、黄金、艺术品等等到底投资什么？从中国老百姓的角度来讲，传统的意义来讲，是比较现实的，在这个过程当中可能商业地产对大家的吸引力会比较强烈，如果从销售的角度来讲，现在的商铺总体表现比住宅要好。

　　第三点市场的机遇当中大型物业投资者的投资目标向中小城市偏移，当然有一个比例，有一个过程，现在是开始关注开始偏移，但是目前还是在一二线城市。但是未来一定是在关注中小城市。

　　第五个机遇就是行业上下游相互之间的机遇。第一个大量知名商业企业和品牌进入中小城市的需求强烈，昨天晚上我跟大润发的洪总聊天的时候，我就问大润发有没有进入中小城市的意向，他说如果在经济发达区域他们就会进，而且进的意念也比较强烈，从这个角度来讲，实际上现在很多品牌企业都在要进入中小城市，都知道其实商业是要引领消费的。

　　第二个大量知名住宅开发企业已经将中小城市作为住宅开发的主战场，前几天我参加房地产百强企业发布会的时候里面就评出了2011年的十大品牌房企，去年在三四线拿地增加了50%，今年1-2月这个债务升到了78%，但是同时拿地的总量降低了70%。中国的市场是一个初级市场，初级市场是一个跑马圈地的市场，我不想展开，上午讲到泡沫，人民币都有泡沫，资产难道没有泡沫吗？就看你怎么对待，怎么看。初级市场是一个跑马圈地，商业地产接下来一定是在中小城市大力发展，所以我想中小城市的发展机遇从机遇的角度从这5个方面进行解说，不一定对，抛砖引玉仅供大家参考。

　　最后我想简单的说说，大家也一直聊中小城市，有机遇都看到了，但是也知道有风险，风险怎么办？从哪些方面把控？第一个当然是中小城市的宣传。以五洲国际为例，我们其实有两个产品线，上午赵总已经讲到了问题，一个是大型的专业市场，这个是在中西部搞，是生产性服务业，是向中小企业转移，所以我们在向环渤海和东北推，这个是我们的方向。但是作为城市综合体我们选择的方向目前是长三角和珠三角的都市圈，这个都市圈是我们的重点方向。为什么？因为这个区域当中经济发展水平高，居民人均收入、消费理念、消费习惯包括消费者的需求完全和大城市已经接轨，但是它的现状是什么？供给不足，就是在这些长三角和珠三角的城市当中供给不足，不是说商铺的量供给不足，是集中式，一站式供给的量，就是先进的商业业态供给的量不足。我们在选择中小城市的时候，由大城市作为核心，然后以这个大城市为依托，中间依托中小城市。

　　另外也顺便说一句，其实我们有这个数据，每年都有一个数据的发布，很多城市的人口都是增加的，但是也有一些人口是在负增长，这一点要关注。

　　第二个是地段的选择，地段地段还是地段，地段选择不好，对住宅地产如此，对商业地产也是如此，特别是有一些传统的是根深蒂固，你要怎么逐步转移过去，地段的把握很重要。

　　第三个是规模的把握，第一个是供应量，第二个你本身的盘子你的规模是多少。

　　第四点就是要把握以及业态的定位，因为商业地产当中要有购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓，相应的其他的一些产品，我们以写字楼为例，30万或者是50万的人口弄好几个写字楼来放，风险有多大，产品和业态的定位也是非常的关键，我们也是发展商业把握机遇，到底把握什么？防控什么？今天我就把我的一些数据或者是我在各个城市所看到，所听到的东西给大家回报一下，各位同仁仁者见仁、智者见智，谢谢。