赢盛中国研究：城市商业地产旧城改造开发模式专项分析

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　　核心提示：城市化进程越来越快，为了展现城市发展，体现经济状况，摩天大楼拔地而起；不同时代的建筑物，遗址，名人故居等在推土机的轰鸣声中灰飞烟灭，城市的历史掩埋在废墟之中。针对这些问题，分析思考什么是旧，什么是改，什么是造，使得城市建设为旧城改造服务，让改造完成后的“现代气息”适应城市建设。

　　对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。

　　一、旧城改造中存在的问题

　　1. 将问题简单化

　　对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

　　2. 以盈利为主要目标

　　以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，增大建筑密度，减少建筑间距，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

　　3. 只看局部眼前利益

　　只看到局部的眼前的经济利益，在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和特色。目前重庆市旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。如重庆化龙桥旧城改造项目过程中孔二小姐旧居被野蛮拆除。

　　4. 局限于开发有利可图的项目和黄金地段

　　局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势：一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

　　二、不同类型旧城改造项目的比较研究

　　在旧城改造中，根据不同城市地理特点，对新增的储备土地，尽量减少单纯的房地产建设面积，集约一部分的土地资源，为带动产业的发展创造空间。要进行合理的项目开发，以及与现代服务业、第三产业发展相结合，形成不同的产业发展特色和新的经济增长点，尽量培植和增加城市长远税源。如中山火炬开发区在实现行政区中心调整的基础上，优化重组土地等资源，拓宽中心城区的发展空间，实施商贸中心、会展中心、物流配送中心、研发中心、软件园等重大项目开发建设，提高城市品位,努力引导产业链发展和集聚，突出商贸个性和产业形成，强化产业支撑力，提高经济整体素质和增长质量，保证经济的活力，从而实现产业发展和城市化的良性互动。

　　类型一：城市中心区

　　通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。最典型的案例便是:早期上海市卢湾区、静安区、黄浦等中心城区进行的旧区改造。

　　城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。

城市商业中心改造项目的比较研究

　　类型二：历史文化区

　　每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除；或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。

　　随着城市保护意识的增强，一种由“建筑更新+功能置换+商业运作”的开发模式日渐普及，代表项目如以青岛租界地、上海新天地等，通过引入现代的商业经营管理运作，转变市场对于旧建筑的认知，使消费者对旧城印象从破乱不堪转变到富有文化品味。该种模式要真正实现效益(商业效益、社会品牌效益)需要高额的改造费用，如新天地仅6万平方米，改造费用却高达14亿元。此外，这类改造项目还必须拥有较强的商业运作经验，例如新天地为带动整个区域的人气，在早期开发中，投入了大量的前期成本，并以极优惠的政策引进品牌商家，才能有带动整个区域的人气，使得周边房地产价值提升，从最开始的每平方米8000-10000元，到后来均价每平方米4万元。

　　类型三：混合居住区

　　混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。

　　房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。

　　类型四：城市边缘区

　　城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。

　　三、旧城改造的开发模式分析

　　在我国现阶段的旧城改造形式的房地产开发中主要存在五种开发模式——新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式、工业园区改造开发模式。五种开发模式难以区分孰优孰劣，具体采用哪种开发模式主要是由项目的特定背景决定的。

　　模式一：新天地模式

　　因上海石库门建筑的成功改造，新天地模式、新天地运动已经成为全国旧城改造模范的一个专用词语。

　　A.新天地的整体策略

　　新天地广场定位根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

　　B.新天地广场规划理念

　　新天地以“一大”会址所在的兴业路为中轴，分为北里和南里。北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。

　　C.新天地的成功效应

　　上海新天地作为一个成功的旧城改造项目，目前已经被当作国内旧区改造的样板。国内如北京、杭州、宁波、青岛、桂林、南京、重庆等地陆续前来考察学习，有意借鉴新天地的理念，应用到当地的旧区改造项目中。

　　D.新天地的效益分析

　　新天地位于淮海中路南侧，延安路高架和南北高架的交汇点，属于上海的黄金地段。同时石库门建筑最高不超过四层，这样大面积、低密度的房地产改造项目成本相当大。

　　按照瑞安集团的介绍，新天地每平方米的建造成本就高达2万元人民币－－这个数字相当于当时上海最高档公寓的销售价格，新天地整个工程耗资14亿元。其中6.7亿用于新天地地区近万人的动迁安置，而剩下的7亿多资金又有３亿埋在了地下：石库门旧房没有地下排污管、煤气管等基础设施，新天地的每幢楼都要挖地数米，铺设下水、电、煤气管道，通信电缆，污水处理，消防系统。从回报上讲，新天地项目的容积率只有1.8，这样的项目在上海市中心肯定亏本。对此，瑞安集团方面的有关人士也承认：尽管商家入住十分踊跃，现在的新天地的确是亏的。

　　E.新天地模式的特点

　　特点一：对项目地块进行重新的规划和改造，对国家政策规定保护的或具有保护价值的历史文物（如古建筑、原街区景观等）予以保留，并进行维修、维护和包装。

　　特点二：充分利用地块原有的历史文化底蕴、并经过重新的规划、包装、改造，使建筑的历史文脉得以继承，并焕发出新的现代色彩

　　特点三：项目具有传统老区的吸引力，目标市场广阔，但成本高，投资回收期长

　　模式二：住宅物业开发模式

　　在旧城改造中，往往受地块自身条件和区位地段影响而必须进行住宅开发。在住宅开发中，最关键的是如何结合地块自身条件，充分利用地块原有资源，打造与区域文化氛围相融合的社区文化特色。住宅开发模式具有以下特点：

　　特点一：项目往往是城区中原有的工业厂房、学校、露天仓库等面积较大的地块，并且保留有较好的绿化环境，周边生活配套设施齐全，但离城区主干道有一定的距离，地块商业价值低；

　　特点二：充分利用项目原有的基础设施，包括树林、小山、池塘、人造景观等配套设施，结合项目的地方文化特色，建设中高档的园林生态社区；

　　特点三：项目自身基础设施较好，投资风险小，但利润空间也小。

　　模式三：商业物业开发模式

　　在旧城改造中，商业开发模式的利润空间最大，同样风险也是最高的。商业物业的开发形式多种多样，但最重要的是项目物业要与地块区域甚至是大商圈范围内的商业特征和经济环境相匹配、相融合。此类模式具以下特征：

　　特点一：项目位于人口密集区域，交通方便，周边缺乏大型的购物中心，附近居民消费力强，地块商业价值高；

　　特点二：通常是大规模“造市”，建造大型集购物、娱乐、休闲、餐饮一体的商业中心；

　　特点三：项目投资成本大、利润高、但风险也高。

　　模式四：综合物业开发模式

　　综合物业开发模式主要是指在旧城改造中开发住宅与商业物业或商务物业的组合开发。此类模式具以下特点：

　　特点一：项目地块小，位于人口密集区，周边多商务中心、并且交通四通八达，附近居民消费力强，并且主要以时尚消费为主，地块商业价值较高

　　特点二：项目通常采用“公寓＋写字楼”、“底商＋住宅”或“住宅＋商铺＋写字楼”等组合开发模式

　　特点三：组合开发，风险较小，利润空间较高，但产品种类多，目标客户分散，后期管理难度大

　　模式五：工业园区改造模式

　　20世纪中后期原本在城市中占地大、能耗高、污染重、利润低的传统工业区陆续关闭或外迁，形成了高层次管理部门在城市中集聚，而制造、生产等低层次部门在周边地区扩散的逆工业化现象，从而导致城市留下了大量的空置厂房。这成为了对城市旧工业区进行改造与更新的原动力。

　　四、城市旧城改造型项目借鉴——成都锦里古街

　　成都锦里古街总占地16亩，建筑面积6520平方米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地，尤显古朴、典雅。

　　1.项目定位

　　整体主要强调“一条龙服务“和”全方位展示“，利用武侯祠人文资源，走市场化运作之路，打造体验川西民俗文化的旅游文化休闲一条街，引进品牌产品，逐步形成以武侯祠为中心的锦里商圈，做强做大三国文化产业。

　　2.项目规划

　　锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成都生活的精华。

　　从平面布局上看，采用”步行街—广场—步行街—广场“的整体线性发展完成商业空间的营造。总的步行路线约350米，街道空间艺术效果丰富多彩：建筑布局前后错位，沿街建筑不同的界面表达和高低搭配，横跨街道的骑楼，分隔街道纵向空间的门洞、马头墙及牌坊，街道侧向空间的收放与透漏。

　　古街主要分为宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等坐落其间，其传统特色令人感到时光倒流。

　　3.项目特色

　　锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色 ，经营以四川当地特色的风俗小店遍布街区，定期举办经典川戏节目，民俗小摊，如皮影、糖人、剪纸等。将休闲充分融入生活，各样特色的活动选择在这里开展，游人可以自由参与，有效传达了民俗文化的个性。

　　项目特色

　　4.借鉴意义

　　A.准确的项目定位：锦里仿古步行街的建筑特色、内部空间布局、内部商业运营是其成功的重要因素。其所营造的复古情景增添了步行街的特色，内部线型的动态空间，都是其成功的关键。

　　B.特色化的经营模式：主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间。

　　C.依托城市大环境背景：依托成都整体市场大环境，借助武侯祠旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。

　　（本文选自赢盛中国《商业地产决策参考》第12期）