瑞安房地产上海企业天地5号开幕 已预租面积近70%

　　企业天地二期落成后，为上海写字楼市场新增超过15万平方米供应量，也将为瑞安带来6-7亿元年租金收益。

　　瑞安房地产近日宣布，企业天地二期项目中的“企业天地5号”正式开幕。距离二期项目启动开发仅一年时间。

　　企业天地系瑞安在上海推进的旧城改造项目太平桥项目的一部分，位于太平桥人工湖北侧的湖滨路，毗邻上海新天地，分两期开发。

　　据了解，企业天地一期包括1号和2号两幢甲级写字楼及购物娱乐中心，于2004年落成。二期规划总建筑面积15.6万平方米。包括企业天地3号和5号两幢甲级写字楼及一个国际购物中心，于去年1月10日正式动工。

　　瑞安房地产商业总经理刘梦洁接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时介绍，企业天地5号正式交房的时间是今年4月，目前预租已将近70%。企业天地3号预计今年底竣工。

　　年租金超过6亿元

　　企业天地二期启动之初，刘梦洁就公开透露，项目落成后，将会为瑞安房地产增加6-7亿元的年租金收益。按照刘梦洁的说法，项目租金预计在10.5-12.5元/平方米/天。

　　不过，此次刘梦洁并未向《东地产》透露5号楼的具体租金水平，只表示“企业天地的租金一直都是浦西最高的，对比全市市中心甲A水平，要高出20%左右。”

　　机构数据统计也证实了刘梦洁的说法。DTZ 戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写字楼 2013 年第四季度整体平均租金为8.73 元/平方米/天。其中，浦西区域为8.67元/平方米/天。

　　在刘梦洁看来，“贵”是有理由的。首先企业天地做了一个国际级LEED认证，这也是为了更好服务于租户。

　　此外，二期项目是淮海路商圈近十年来全新的、唯一的办公楼的供应量。刘梦洁告诉《东地产》，企业天地二期的优势在于其位于非常成熟的、传统的CBD的区域，硬件的交通便利不用去说了，软件的氛围也是一些新兴商务区不能比拟的。“浦西的核心商务区，始终还是南京(楼盘) 路和淮海路。企业天地比较幸运，因为十多年以来，这是唯一一个新增供应，如果你要选择这个地方，就没有什么其他的选择了。”

　　除了地理位置的优势，企业天地二期的商场配套、物业服务以及智能化楼宇管理也将对租户产生“磁石效应”。

　　基于此，即便租金高企，刘梦洁对于招租依然充满信心：“应该说真正好的租户，他们是在综合评判的，所以在同期面世的楼宇里面，我们有些客户在最后两三家里面选，最终选择我们的。我们都是租金最高，有些楼层可能会高出挺大一定比例的，但是他们仍然选择我们。”

　　“因为我们招的都是行业领头羊企业，租金上并没有特别的优惠。”刘梦洁说。

　　已预租面积近70%

　　作为中国新天地独立营运后的首批标杆项目，企业天地二期项目在启动之初就受到了市场的关注。

　　刘梦洁对《东地产》称，企业天地5号，我们之前已经在招租了，最近招租效果非常好，到目前为止，我们已经招租到将近70%。

　　据刘梦洁介绍，目前已经预租的客户主要集中在现代服务业，境内境外的都有。包括会计师事务所、咨询公司、律师事务所、人力资源公司、评估事务所等。“一些金融服务类衍生、私人高端理财等行业目前也在洽谈中。爱奇艺这类新兴科技类公司，我们也密切关注。”

　　刘梦洁说，未来将会有更多这样新兴的、成长非常快速的，同时对自己的办公环境和形象比较重视的企业入驻。“原先大家可能觉得这些企业在科技园区，但现在来看，当企业有比较好的形象和营收的时候，市中心也会是他们的选择。”

　　据《东地产》了解，目前企业天地5号已经入驻的企业包括电通广告公司、埃森哲咨询事务所、盛德国际律师事务所、朗盛化学、爱奇艺等，这些企业均是行业领先企业。“这也是企业天地的定位。”此外还有新西兰领事馆以及德事商务中心。

　　“我们也会挑客户，一些‘土豪型’的客户，出得起钱，我们不一定会接受。”刘梦洁非常肯定。

　　“我们很在意保持整个大楼的品质，大楼里的人，其实他的行为模式会影响到整个大楼的品质。简单而言，有一些民企，他们的高层老板抽烟，我们是全楼禁烟的，整个空调的新风系统都是连着的，如果抽烟，其他办公室人也会闻到，所以像这些公司，哪怕出再多的钱，会对其他的办公有影响，我们会综合考虑到。此外，一些粗放型的企业我们也不会考虑。”

　　刘梦洁补充说，企业天地是一个客户来了就不想走的楼，会给客户一个最优的生态环境。

　　太平桥项目开发加速

　　企业天地二期位于太平桥项目的核心，随着二期的落成，整个太平桥项目办公面积、商业面积都增至2倍，目前企业天地三期也在规划中，这一区域愈加成熟，项目潜力也日渐凸显。

　　刘梦洁坦言，太平桥项目后期还有很大的体量等待开发。“我们很看好上海在2020年成为国际金融中心，我们希望在2020年之前加速开发太平桥项目，所以在资金上我们需要做一些安排。”

　　刘梦洁向《东地产》透露，为了促进太平桥项目的开发，我们将企业天地整体出售给到了中国人寿 ，国外80%以上业主企业都来自寿险企业，等于是长期资金成本很低的一些机构、投资人来作为业主。“我们做这样的操作是为了回笼资金，去加速后续的开发。”

　　按照刘梦洁的规划，未来会将企业天地从中国人寿那里买回来。也就是说，在一个比较长的时间段上，去通过不同的资产组合和债务结构，做一个现金流的管理，利于瑞安的不同资产在不同阶段去配置到最适合的资金成本，去加快整体项目进度。

　　据了解，太平桥项目是瑞安房地产位于上海城市核心的大型改造项目。涵盖住宅、办公楼、零售、娱乐文化等功能，总占地面积52公顷。按照规划，太平桥项目将成为汇聚五星级酒店、高端住宅、甲级办公楼及时尚购物中心等多种业态为一体的国际化商圈。主要部分包括太平桥人工湖、上海新天地、新天地时尚、企业天地、新天地朗廷酒店、瑞安广场、翠湖天地、白玉兰大厦和东台路古董街等。未来还计划配备学校、医疗、剧院等一系列设施。