注入大悦城及酒店业务 中粮置地致力发展商业地产

　　8月27日，在中粮置地控股有限公司的香港2014年中期业绩会上，针对业界普遍关注的大悦城注资计划，该公司董事长及执行董事周政透露，自去年10月底，中粮展开托管大悦城工作，目前这些资产已经顺利划转到香港上市平台--中粮置地。

　　“正常来说，未来这些项目的注资没有什么障碍，”周政进一步解释称。现阶段来看，没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。

　　同时，周政数次强调，对于中粮置地和中粮地产，中粮集团有一个承诺，中粮置地做商业及综合体，包括酒店、旅游地产等，未来重点是商业；而中粮地产的重点就是住宅。

　　不过，现场有媒体质疑，中粮地产在成都开放了一个大悦城项目，这是否会有矛盾之处？

　　对此，周政纠正道，成都大悦城本身就在中粮置地里面，属于注入的第一批资产。“成都项目有一部分做住宅，中粮置地主要还是酒店”。

　　众所周知，沈阳商业市场过剩，那么中粮将如何推进沈阳大悦城的发展？对此，周政回应称，对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市，还是事在人为，“要面对这种竞争的情况，找出独特的经营模式，在对项目进行了调整，发挥中粮集团品牌优势和团队优势”。

　　提到酒店，周政或许也比较头疼，毕竟去年直至今年，酒店业务受国内政策影响，整个营收都有所萎缩，竞争压力也不断增大。

　　“不是一味为了发展酒店而发展，”周政十分谨慎地强调，未来中粮置地不能盲目大规模发展酒店。“酒店这一块首先就是运营好，如果项目不成熟、不具备酒店条件，政府规划有酒店，那么也会照样拿综合体，但却来做酒店公寓或写字楼，这个是可以调整的”。

　　另外，在注入大悦城的背景下，中粮置地也在尝试开启新的商业模式，今年上半年推出的祥云小镇便是探索。“如果它未来成功的话，可能逐步能够形成一种新的模式，并进一步复制到其他地区。”周政进一步表示，从定位来说，目前公司还是很有信心的。

　　今年以来，房地产下行趋势明显，也给房企带来极大压力。在周政看来，市场现在应该说是比较理性的调整，既不是大量救市，也不是大量遏制市场；“长远来看，房地产市场还是看好，短期内各种状态的调整还需要一段时间”。

　　“在未来不要指望限购放开就会救市”，尽管认为限购放开是市场一大利好消息，周政依然略显悲观，其称市场有一个适应过程，不会很快就有一个很大变化，将持续稳定。

　　而在融资方面，现场媒体提到永续债或会增加企业的负债。而中粮置地首席财务官徐汉平(女)则表示，永续债是一种相对比较灵活的新融资方式，中粮也关注这个产品，不排除未来会用。

　　“如果中粮发行永续债，更多考虑财务状况改善，另外要考虑到市场怎么来看，能不能发得出去？这个是中粮要关注的。”徐汉平再次强调，永续债是一个融资渠道，也是中粮不排除以后会用到的一个产品。

　　如下是中粮置地控股有限公司的2014年中期业绩会的现场问答环节实录：

　　现场提问：中粮把上海两个物业和三亚一个酒店注入到了中粮置地，未来还有哪些商业或其他业务注入到中粮置地？成都大悦城有部分属于中粮地产，对于置地有没有影响？请问大悦城什么时候完成注入？

　　周政：在去年10月底，托管大悦城这些资产都已经顺利划转到香港上市平台中粮置地，各项工作比较正常，在中粮内部是有条不紊的，有专业顾问公司一起做设计和推进，现阶段来看，没有发现对于这个项目推进不利或负面的不正常现象。

　　至于成都大悦城本身就在中粮置地里面，属于注入的第一批资产，成都项目有一部分做住宅，中粮置地主要还是酒店，刚才所说的战略是商业问题。中粮集团对于中粮置地和中粮地产有一个承诺，中粮置地做商业及商业综合体，当然包括酒店、旅游地产等，但是未来重点是商业，另外中粮地产就是住宅。

　　今年已开业烟台大悦城整个状况都是非常正常，我们会通盘考虑项目的销售。沈阳大悦城做了一些商业方面的改造，沈阳竞争比较激烈，但是沈阳大悦城上半年销售额和租金都出现一个比较好的增长。从招商、推广、运营到数据化管理，沈阳中粮的专业团队很下决心。

　　正常来说，未来这些项目的注资没有什么障碍，正在正常推进。不过，时间点原因，现在不便于向大家介绍，我们希望尽快完成这个工作。

　　现场提问：有些观点认为永续债可以拉低整体负债率，但是现在投资者好像是把它当成一个债，反而更加担心负债率比较高，有没有考虑这些问题？怎么评价这个问题？、

　　徐汉平：永续债是融资方式，相对比较灵活，中粮也关注这个产品，不排除未来会用。永续债分国内和香港两个市场，香港市场相对更市场化一些，国内现在目前发的只有三支真正的永续债。从计算来看，国内还有争议：一个是财务认可，认为可以进权益的；另一个是直接进入到负债，这个还没有管理会计准则明确判断。

　　有一些房地产企业，大概有上百亿元永续债，他们当初也是一个创新，但现在，分析师和投资者都觉得，列在永续债里面的资金只是放在权益里面。其实一些永续债到了第五年后有一个非常高的增长利率，所以实际上还是一个五年期的债，我们都在关注这个市场问题。

　　从中粮的角度来说，如果中粮发行永续债，更多考虑财务状况改善，另外要考虑到市场怎么来看，能不能发得出去？这个是中粮要关注的。毕竟永续债是一个融资渠道，也是中粮不排除以后会用到的一个产品。

　　现场提问：上海、北京等一线城市，有价格方面的压力吗？

　　周政：这里首先声明一下，中粮置地未来重点不是住宅方面，当然过去在上海、北京及三亚确实有些项目，在市场变化当中，也确实受到影响。比如，今年上半年，中粮置地海南龙溪29项目应该来说表现不错；当然在价格方面，在这个时候要走量，所以有促销措施，但整体毛利率比较高，整个财务回报比较正常。

　　从市场来说，现在应该说是比较理性的调整，既不是大量救市，也不是大量遏制市场。政府在政策上更多是引导市场进行结构性调整，进行一个理性调整。从住宅市场来看，政府正向支持刚需类产品，当然了，恢复到前几年还不到这个程度。

　　长远来看，房地产市场还是看好，短期内各种状态的调整还需要一个时间。另外，中粮在中粮置地里面有一些是高端项目，这些项目主要在上海、北京或三亚等这些一线及重点城市，并拥有好的高端区位，此外产品设计和品牌比较好，这些市场未来也是市场化。所以在这一块，高端项目的去化速度和价格还比较坚持。

　　中粮置地未来发展的主要战略是在一线城市中心区或副中心区，二线城市中心区或新城区寻找商业或商业综合体。如果这个综合体投资50万平方米左右，中粮置地可能持有15万平方米到20万平方米左右，其余部分可能是住宅、写字楼或公寓、地商，这部分会卖掉，主要目的是要收回现金流，以支持进一步发展，进一步选择的在存在发展空间的城市发展。

　　现场提问：刚才周总说到关于今年没有大的政策，其实前一段时间，有观点认为今年出现两个比较严厉的政策，一个是棚户区改造，这会压缩一部分商业住宅市场；另外是紧缩的信贷政策，你怎么看？

　　周政：对于市场的政策面，市场没有紧缩的政策是一直有的，不过，我说的是新问题，限购放开是有积极意义的，对于这个市场来说，棚户区改造及三个一个亿也有正向影响。应该说，这个市场有一个适应过程，并将持续稳定，不会很快就有一个很大变化。所以，未来不要指望限购放开就会救市，整体市场还是要持续长远去做调整。

　　现场提问：酒店业受政策的影响比较大，会不会未来缩小酒店业务？未来酒店业的发展策略是什么？上半年北京新推出祥云小镇模式，未来能不能复制呢？

　　周政：酒店这一块首先就是运营好，未来大悦城综合体里面，可能有些城市区位合适的话就会配酒店，这个要分析，不是一味为了发展酒店而发展。比如，在南京有一个综合体位置非常好，是一个城市新中心，除了商业购物中心之外，如果配一个酒店是非常好的。如果项目不成熟，不具备酒店的条件，政府规划有酒店，那么，也会照样拿综合体，可能做酒店公寓或写字楼，这个是可以调整的。未来，中粮置地不能盲目大规模发展酒店。

　　我们也反复强调，中粮置地主张的是商业及伴随商业综合体的战略。对于祥云小镇模式，正好在北京也有项目适合这个模式，本身项目体量足够大，有一部分要求建商业，正好有这样的机会。目前，从定位来说，公司还是很有信心的，如果它未来成功的话，可能逐步能够形成一种新的模式，并进一步复制到其他地区。

　　现场提问：此前的收购对中粮置地的业务发展，会不会有什么贡献？另外公司预计每一年都会增加一到两个新项目，但是已经9月份了，好像没有什么新的消息？在拿地以及新项目方面是否可以透露一下进度？

　　周政：相关收购事宜刚刚完成，这是基于中粮战略合作及协商的结果，这两家公司一个在上海，一个在三亚，都是中粮现有二期里面非常优质的资产，这次收购使中粮置地的核心净利润增长到20%多，这一块对于上市公司非常有利。这两家小股东愿意放到中粮置地这个公司层面持有中粮置地的股份，也是相信公司未来发展会更好。

　　关于中粮置地的未来发展，公司管理层一直持续不懈努力。根据中粮置地的定位和下属公司的发展，按照商业物业以及城市综合体的规律下，依靠中粮集团的政府优势和大悦城的品牌影响力，由一二线城市政府推进，从中粮置地的独特定位出发，展公司开了拿地工作。目前确实是紧锣密鼓进行中。

　　到刚才讲过的8月11日在三亚获得的15万平方米的地块。大悦城关注的城市，除了北京、上海、天津、沈阳、成都、南京、广州等一线城市和杭州等二线城市，沿着大悦城整体战略正在做拿地的工作。

　　现场提问：沈阳市场现在特别难，尤其是商业这一块，如何应对沈阳这样的商业市场？北京也提出了核心区域不再发展住宅和商业，未来北京这种一线城市发展商业有没有挑战？

　　周政：整体来说，在中国商业市场的前景还是不错的。但是中国发展也有一个大问题，就是一个城市能承受多少商业供应量的问题，这个值得思考。进入一个城市后，中粮一定要考虑整个城市供应量的问题，如果不分析就过去了，这样是有风险的。

　　这里就分两个层面，第一个层面是新的发展城市，有政府或一些区域是有限制的，我觉得这是正常和健康的，有限制的地方，中粮置地就不要再去往里钻，我们尽量这些区域。

　　在一线城市的一些区域上要分析，同样是一线城市，不同区域的商业布局、格局是不一样的，所以我们需要找到一个机会点。所以现在，中粮置地的目标城市不是一个城市。对于目标一线城市和二线城市的核心区域，公司建立长期跟踪机制，展开城市地图研究、价值分析、供应链、整个需求分析和市场分析。也就是说，在新的城市，从进去到项目开业，中粮置地要处于比较主动的地位，不是一个很被动的地位。

　　毕竟土地拿到后有一个建设期，如果在这个建设期，别人已经在这个区域开了好几个购物中心，那这个时候中粮置地就要考虑这个因素。不加强市场研究，不同政府进行指导与沟通，中粮不盲目地拍脑袋建设。

　　对于沈阳这种已经进去但竞争激烈的城市，这里有两个方面，首先，对于进去的情况，我们也是一句话--事在人为，要面对这种竞争的情况，就可能要找出独特的经营模式，就要在沈阳进行了进一步调整，发挥中粮集团品牌优势和团队优势，在招商方面上还发挥中粮的六个板块的整合优势，不断推进整个商务结构调整。所以，在沈阳竞争激烈的情况下，中粮大悦城还是脱颖而出。我们的团队对于这个项目非常有信心，管理层几乎每个月要对所有运营情况进行检查，每一周、每一天都要跟踪三四百家商户每一家情况怎么样。

　　可能努力了，就可能是一枝独秀。在现有竞争比较激烈的情况下，要在竞争当中脱颖而出，就要做足差异化，做足与众不同的地方。在整个服务创新、推广创新、商务组合创新及做一些小改善，使得购物中心很鲜活有活力。这方面来说，对于中粮商业的发展，我觉得我们自身非常有信心，都很有信心把它做好。