恒隆在上海取得成功 地价并非是商业投资成败关键

　　中国经济增长近年出现放缓，目前的悲观情绪部分是合理的，部分是误判。例如，地方政府债务和住宅市场疲弱皆令人困扰，但两者对宏观经济并无灾难性的影响。

　　在目前经济环境里，高端消费是薄弱的一环。最近关于世界奢侈品牌的一些公开资料证实，它们在中国面对艰难的经营环境，表现理想者少之又少。目前奢侈品的低迷情况，可能需要一些时间才会复苏，或找到其“新常态”。

　　毫无疑问，内地投资物业业务，现在正面临15年来的最大挑战。与2008年和2009年金融危机时相比，地产业目前的颓势需要更长时间才能复原，复原时间可能比我们预期的更长，坦白说，现在仍未看到它的尽头。尽管内地市场情况摇摆不定，但中国消费力持续上升却是不争的经济现象。

　　恒隆在上海取得的成功，明显与便宜买地无关。与在香港发展住宅销售的情况不同，地价并非是在内地进行商业物业投资项目的成败关键。原因有二：一是建筑费较地价贵，而且在消费急升的情况下，租金会水涨船高。二是买错土地（例如地点欠佳）远比高价买对土地，对商业物业投资的伤害来得严重。近年来，我们在二线城市的土地购置均是买对和价格相宜的。

　　我们的乐观态度是基于高端购物商场的业务性质，其成功的最关键因素是硬件，成功的地产“基因”是：地点、规模、设计和施工。

　　那些“基因”是至为关键的，因其一旦落实，便不能更改。一个购物商场如果缺乏上述四大要素的任何一项，均有可能永久丧失竞争力，而在打造硬件过程中，容不得一丝失误。放眼竞争环境，全中国只有极少数购物商场拥有良好（更谈不上卓越）的硬件。

　　有分析人士认为，我们面对的主要难题是商铺供应过剩，这是不对的。恒隆在香港和上海多年的成功绝非侥幸，事实上，在每个二线城市，恒隆的豪华购物商场通常只有最多一个直接竞争对手，而当地可以容纳最少两个。至于恒隆的次级豪华购物商场，通常不超过两个直接竞争对手，但市场可以容纳许多。我们的一贯目标，是要成为我们参与的每个市场里的最佳购物商场。总的来看，我们每个购物商场在其所在市场中都是数一数二的。