华远地产联手诺亚试水地产众筹 房企开启轻资产模式

　　7月15日，诺亚财富旗下的诺亚“员工宝”与华远地产在京宣布，双方将联合推出房地产众筹项目。

　　受互联网众筹市场火热的影响，房地产众筹也纷纷登场。近期，倍受关注的就有平安好房与数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟，以及万达推出首个商业地产众筹项目“稳赚1号”等。

　　目前市场上的房地产众筹模式，以类似于“幸运抽奖”的形式进行，有些以旅游目的地酒店为标的，以享受“分时度假”的方式进行，有些则以“分享商业综合体收益”的形式进行。

　　诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波在发布会上一再强调：“我们不仅是一个嘘头，而是真正的众筹。我们希望做得比较实，我们的众筹不仅仅是解决开发商融资的问题，而是‘以销定产’来卖房。”

　　汪静波还表示，不以众筹资金的规模为目标，而是通过互联网平台来解决开发商和购房者的痛点。

　　据悉，该产品主要是解决潜在购房者的需求，购房者在前期参与众筹可享受约6%的理财收益，而在实际购房时，还可以获得8.8-9折的购房优惠。这样，购房者可以获得双重收益，实质性是一种奖励性众筹产品。

　　房地产众筹对接刚需

　　“以前有很多的叫集资建房，员工或者认识的朋友住在一起比较安全，在员工宝上这一点也可以实现。比如说华远做一个房产项目在上海，为我们诺亚的员工定制，我相信很多人都愿意买。”汪静波表示。

　　在汪静波看来，针对银行等传统金融机构暂未覆盖的群体，国内将会出现房地美、房利美这样的住房抵押贷款公司，而诺亚无疑就有成为中国“房地美”的野心。

　　她表示：“我们可以提供一些按揭的模式，我现在最期待的就是能够把民间做按揭的利率降下来。假如我们可以做到8%，很多的白领会喜欢，而且我们可以做成非常大的以按揭为主的公司。”

　　据诺亚易捷员工宝CEO黄俊鹏介绍，“员工宝”是诺亚财富旗下的互联网金融平台，去年6月上线至今客户投资的理财产品总额高达72亿元，单个用户平均的投资额为18万元。注册群体主要是华为、海尔、百度、腾讯、阿里巴巴、华远、蒙牛、欧普等国内一流企业的员工，而这些人同时也是房地产市场的刚需客户。

　　华远地产董事长孙誉晏也表示，华远地产将在诺亚员工宝平台上线北京市场的三大项目：位于西山的商业综合体项目“华远·华中心”、大兴的别墅项目“华远·和墅”和西红门的“华远·西红世”项目。

　　据孙介绍，之所以选择这三个项目，主要是均为尚未开盘的项目。用户可以在员工宝平台上购买针对上述三个项目设计的众筹产品，期限半年，投资人不仅可以获得约6%的预期年化收益率，在购房时还可以获得8.8-9折的购房优惠。

　　华远地产原董事长任志强也表示，早期的众筹，主要是以消费模式开始的，例如金融客咖啡。众筹引入房地产领域后，会有很多新的模式。比如，在房地产预售开始前众筹，不仅解决了开发商的资金问题，反过来也解决了消费者的理财问题，同时在实际消费中又可以用减价的方式，获得一定优惠政策或者转让增值等。

　　在任志强看来，这些新的模式重要的功能是让资金迅速地活跃起来，并且颠覆传统的生产方式。“今天我们说一个公司有多少钱，买多少地，盖多少房子，从银行获得多少的贷款，但是明天可能这些完全和你的自有资金没有关系。”

　　黄俊鹏也表示，华远是诺亚员工宝平台上线的第一款房地产互联网金融产品，未来，诺亚员工宝将继续加深与华远在互联网金融方面的合作，创新更多“互联网+地产+金融”的跨界新玩法。

　　房企开启“轻资产”模式

　　随着房地产企业融资环境的变化，越来越多的房地产企业也开启了“轻资产”的发展模式。

　　汪静波也在会上透露，诺亚和华远合作最早开始于2012年，一开始便是创新型股债结合的房地产基金和“轻资产”的运作模式。截至目前，双方已经累计合作发行房地产基金规模达28.5亿元人民币，目前正在募集资金阶段的合作规模也有6亿元人民币。

　　任志强坦言，之所以地产不断地和基金合作，一个重要的因素就是房地产企业从银行融资的占比在下降。“五年以前，银行信贷在房地产的比重是非常高的，大概占到90%，但是这几年从银行融资的比重在迅速下降，在整体的融资里银行的占比已经到了50%以下，用基金、债券、信托等其他方式进行的房地产融资比例已经高过了仅从银行获取资金。”

　　诺言财富近期发布的2015年下半年投策报告也显示，房企融资模式出现了分化，互联网金融、众筹、资产证券化、CBMS等模式的出现，使房地产企业的融资渠道更加多元化。

　　利用金融的手段盘活大量的固定资产，房地产企业有这样的迫切需求，其中普遍被看好的就是房地产基金REITs模式。此前，苏宁和万科都尝试过通过REITs来盘活资金，获得融资支持。

　　诺亚财富旗下歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲也向21世纪经济报道记者表示，未来将与华远联合推出REITs产品。诺亚和华远方面均表示，未来歌斐资产、员工宝都将与华远地产就地产投资、地产运营、互联网金融等方面开展深度合作。