似乎每一个落地昆明的外来开发商,对于昆明房地产市场及行业发展的评价,都会被惊人相似地总结为“相较于一线城市,昆明房地产市场发展仍有较大增长空间,房价价值洼地优势较为明显”。
外来房企会这样评价昆明市场,并非巧合,更不是“英雄所见略同”,而是站在外来房企,尤其是具备高品质开发实力的一线开发企业角度,昆明地产行业的发展仍处于水平较低的初级阶段。
天宇澜山项目实景图
的确,对于昆明房地产“价值洼地”的市场特点,其实可以简单地理解为起步晚、发展缓慢、开发理念落后、品质地产开发企业较少等直观市场表现,这也使得凡有外来地产开发企业进驻,必引发昆明业界及行业媒体的高度关注,但来自北京的神州天宇置业入昆7年以来,似乎并未受到如其他外来地产企业那般的关注与追捧。
帝都房企到昆明拼价格
2008年,云南神州天宇置业有限公司正式成立,作为北京神州天宇投资集团的下属子公司,云南神州天宇置业也算得上是拥有一线城市背景的外来房地产开发企业,且从企业介绍中还了解到,神州天宇集团以“土地一二级联动开发”的经营模式著称,目前已具备10多年的房地产开发经营经验,已开发项目15个,目前控地规模总计5.5万亩,总建筑体量195万方、竣工面积33万方。
按理说,对于来自北京的房地产开发企业,又拥有多年、多个城市的房地产开发经验,神州天宇置业从落地之初,就应该受到昆明业界的高度关注,但奇怪的是,行业圈内鲜少有关于神州天宇置业的声音出现。而且,在昆明近8年的发展历程中,神州天宇置业不仅未能崭露头角,也并未体现出一家“帝都”北京企业应有的开发实力。
的确,纵使神州天宇置业拥有一线城市的投资背景和光鲜的企业履历,但实际来看,云南神州天宇置业截止目前仅开发过合金公寓、葡萄街区、天宇澜山3个地产项目,而市场对其关注最高的一次,也只是由于旗下项目全线降价所致。
面对去年的楼市调整,带来的市场成交下行,神州天宇置业于2014年4月正式对外宣布“天宇澜山项目最高优惠18万元”,成为市场下行期中在昆首个扛起降价大旗的地产开发企业;一个月后,神州天宇置业启动的“海燕行动”将葡萄街区也列入降价范围,最高直降10万元;这还不算,同年10月,神州天宇置业的“诺曼底登陆”计划宣布,公司旗下所有项目全线调价。
大面积、大幅度的降价,使得神州天宇置业旗下所有项目在去年备受昆明业界关注,而在逆市下率先挑起价格战的神州天宇置业也被封为楼市下行期的“价格屠夫”。
虽然旗下项目价格的全线下调,让神州天宇置业能够在去年并不理想的市场环境下快速实现走量,只不过相比一线城市外来房企该有的关注度,降价换来的市场青睐似乎并不正面,且作为拥有一线城市背景的外来企业,采用价格战的营销策略似乎也有失身段。甚至当天宇澜山打出“北京路高端洋房”的营销概念时,有媒体略带讽刺的评价:“习惯了打价格战的神州天宇如何玩得转‘高大上’?”
关注褪去后的默默无闻
不可否认,神州天宇置业进入昆明的这7年时间里,在昆明房地产市场低调得几乎毫无参与感,尤其刚刚落地的头几年,甚至很多昆明地产人都不知道位于昆明市佴家湾4号的合金公寓项目是由神州天宇置业开发。
相比入昆初期的无人问津,2014年三度宣布降价,并下调旗下所有项目售价的大胆举动,第一次让神州天宇置业站在了昆明地产行业的焦点中心,加之葡萄街区的一环区位优势及天宇澜山独占北部山水新城的优越自然景观资源,两个降价项目的知名度在昆明楼市得以快速建立。
也正是在降价销售策略的带动下,神州天宇置业旗下项目得以快速去化,并截止2014年9月30日,以18.69亿元的销售回款成为当时昆明楼市销售金额排名第四的企业,但遗憾的是,好不容易做了一回昆明房地产市场的主角,却只是给项目销售做了嫁衣,而神州天宇置业自身的企业品牌影响力并未因这次“主角表演”得到显著提升。
相反,在“降价等于降质”市场普遍认知引导下,纵使神州天宇置业通过三次调价实现旗下项目库存的快速消耗,但对于企业主动降价挑起“价格战”的行为,市场往往不会给予太多正面的评价。
套用时下的一句流行语“本来应该靠实力,却要来拼价格”,的确,随着降价风潮逐渐退去,昆明楼市缓步回调,左右购房者置业意愿的关键因素由价格转向品质,尤其面对当前市场预期上行推动不足的现实情况,品质项目及大牌开发商自然就成为购房者的置业首选,而有过降价过往的企业,其市场认可度也会受到不同程度的影响。
企业开发实力不算突出;开发项目数量少、且缺乏精品项目;市场下行期“价格战”的引发者,这些因素的存在导致神州天宇置业在昆明市场一直默默无闻。而且,产品线较为单一的神州天宇置业在昆明始终只有住宅物业呈现,但面对同质化开发的市场环境,项目开发缺乏特色的神州天宇置业想要通过产品开发突围几乎没有可能。
似乎正是意识到了这一点,在昆明7年开发3个住宅项目的神州天宇开始扩充企业产品线,而其转变地产开发思路的首个作品,天宇时代广场即将以城市综合体的形式呈现,且不论从住宅开发到城中综合体运作的跨度有多大,也不谈专注住宅物业开发的神州天宇置业是否具备玩转商业地产实力,单说作为一家拥有一线城市资本底蕴的外来房地产开发企业,神州天宇置业在昆明房地产行业7年的开发经验积累俨然已经使得企业开发实力发生质的变化,而这种自我突破实现跨越的变化,现在已经发生。
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