天宇时代“断代论”：会是北市区商业的第三次浪潮？

　　天宇时代对于神州天宇来说，有条件成为神州天宇的断代作品，此前和此后，神州天宇可能判若两人。另一方面，天宇时代之于北市区的商业发展进程，同样可能是一个划时代的作品。所谓划时代，是指北市区商业发展时间进程层面。北市区商业发展都是沿北京路一字长龙排开，干线商业属性无可比拟。在这条商业干线上，北辰财富中心率先挑起北市商业开端，随后是以同德昆明广场为标志，形成北站隧道至北辰大道期间两大商业圈层。

　　可是，北市向北至霖雨桥，北京路仅仅串起了北市区的一半，剩下至松华坝端，正在大兴土木，人口基数已经占近半基数，对新的商业中心有了新的需求。这就是天宇时代的发展背景，承接昆明广场、北辰财富的商业脉络，一路将商业向北递进。

昆明北市区第三代商圈猜想图

　　天宇时代的断代功能，无论之于神州天宇还是北市区商业，都处于主客观都需要的境地。可是，天宇时代到底能否担当此大任，尚且处于愿望阶段，其关键，取决于神州天宇这家房地产企业不仅仅是心有余，力亦需要足。

　　北市区商业的两次潮起

　　据最新一次昆明人口普查数据显示，北市区目前常驻人口数量超过80万，算上流动人口，这个数字约在100万左右。对于商业地产而言，如此庞大的人口数量必将带来强劲的商业消费力，但在北市区发展起始后的很长一段时间里，北市区居民的购物消费需求都需要到返回市区才能得到满足。

　　随着北辰财富中心、欣都龙城、邦利嘉年华、同德·昆明广场等购物中心延北京路开始出现，北市区原本商业配套极度缺乏的状况得到改变，但由于北京路升级改造完成、地铁一二号线贯通运营，交通便利程度的再次升级，使得片区人口吸附能力进一步增强。

　　同时，片区可开发范围的继续外扩以及区域居住氛围的日益成熟，延北京路、龙泉路等北市区主干道形成了密集的住宅组团，现有的商业配套完全无法满足庞大居住人口的商业消费需求，反而在此影响下，一些定位相对低端、业态较为的单一的社区型商业逐渐依托住宅小区开始形成。

　　纵观北市区商业地产的发展历程，金星立交桥到霖雨桥段出现了以北辰财富中心和欣都龙城为核心的第一代北市区商圈；随着同德·昆明广场的开业，金星立交桥至北站隧道段的第二代北市区商圈逐渐形成。但无论是氛围较为成熟的第一代商圈，还是代表昆明新兴商业力量的第二代商圈，都存在片区辐射能力不强的问题。

　　之所以会出现这样的商业发展现状，主要在于北市区商业中心基本都以单体开发、点式发展，导致整个片区商业中心集合程度不高，无法形成类似主城传统商圈的片状覆盖效应。而且，虽然北市区多数商业中心都延北京路一线分布，但各自之间缺少呼应、相对独立的运营方式，使得线状布局的北市区商业项目未能产生带状效应，从而大大削弱了商圈的辐射能力，区域商业的便利条件对于一些不靠近北京路沿线的居住区并不具备明显吸附效果。

　　而更有趣的是，虽然北市区商业中心呈点式分散分布，但以霖雨桥为界，北市区所有商业配套均处在霖雨桥以南区域，霖雨桥以北一侧除了和谐世纪板块存在一些品质定位相较低端的零散商业以外，几乎没有任何成规模的商业配套存在。但随着北京路延长线及地铁二号线的通车，霖雨桥以北片区大片社区的消费需求已经产生。

　　当然，北市区商业中心的单点式分散分布并非偶然。据不完全统计，目前北市区已建成使用的住宅项目超过70个，还有近30个在建及新规划的住宅项目存在，超过100个住宅社区的高强度开发，在带来成熟居住氛围的同时，也使得北市区可供规模打造商业配套的空间较为有限，但对于有意在北市区开发商业地产项目的地产商而言，这无疑是一个机会。

　　北市区第三次商业浪潮

　　商业配套分散分布、商圈辐射力不强、霖雨桥以北片区商业配套极度匮乏等商业发展问题的存在，使得北市区整体商业布局亟需形成新的商圈进行补强。同时，虽然北市区存在的大量住宅项目挤压了商业地产项目的开发空间，导致片区商圈很难规模呈现，但庞大居住人口带来的消费需求十分可观。

　　在这样的片区现状面前，开发商在北市区打造商业地产项目要做的就是填空补缺，尤其商业配套较为短缺的霖雨桥北侧片区，更是北市区商业地产开发的价值洼地。面对这样的发展优势，率先进驻开发的商业地产项目无疑将引发北市区商圈的第三次升级换代，而随着天宇时代广场落子铂金大道，北市区第三代商圈亦步亦趋。

　　天宇时代会是北市区商业的第三次浪潮吗？

　　在昆7年一直从事住宅物业开发的神州天宇是否具备打造和运营商业地产项目的敏锐与智慧？神州天宇转型开发的第一个城市综合体落址霖雨桥以北，在充分享受片区交通优势的同时，更使项目商业部分成为片区的稀缺配套，这些都在不同意义层面，暗示天宇时代的大任所在。

　　按照目前所披露出来的信息，针对目前北市区商业休闲娱乐功能的缺乏的特质，天宇时代广场专门引入儿童主题商业，结合儿童文化、教育、购物、游乐等体验性消费业态，在配套大型儿童、青年游乐设施的设置，形成以家庭为单位的体验型商业购物中心，从而提升项目的差异化竞争力。

　　更重要的是，天宇时代广场作为神州天宇置业转型城市综合体开发的首发作品，项目理应以最高品质进行开发，而神州天宇以原昆百大部分高管班底领衔的商业运营团队，也将应该有足够的理由推动项目商业部分的成功运营。

　　天宇时代的未来，赋予的意义已经足够多，看上去似乎万事俱备，只欠开发企业神州天宇的持续东风了。是否准备并有能力着力打造一个让人刮目相看的天宇时代，就看神州天宇了。