任志强:未来的商业地产比住宅地产的风险大多了

新安房产网   2016-02-10 09:52
核心提示:“部分地区出现大量房地产库存,从现在数字来看,有风险的其实是商业地产。”任志强指出。目前,商业地产库存量2亿多平方米,全国一年销售2亿多平米,库存量和销售量基本上是1:1的关系。

  “部分地区出现大量房地产库存,从现在数字来看,有风险的其实是商业地产。”任志强指出。

  目前,商业地产库存量2亿多平方米,全国一年销售2亿多平米,库存量和销售量基本上是1:1的关系。

  住宅地产尽管存量4亿平方米,但是任志强去年销售了10个亿,所以是0.4:1。任志强表示,住房出现空置是因为人群移动了,有些城市人口增加了,房子越来越紧张;有些城市盖好了房子,但是因为人口迁出,造成空置。这些只是地区区域差别的问题,总体上住宅地产的销售量远大于库存。

  任大炮曾提出了一个惊人的观点“只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”其背后有其经济逻辑。在供给过剩的情况下,开发商所能做的选择只有三个:囤积、降价、炸楼。

  囤积。目前许多房地产开放商的资金链都不健康,随时都处于断裂的危机。中小房地产商有的已经出现了举债度日的情况。去年社科院曾发布报告称,消化我国国内的房地产库存需要约8年时间。对于房地产开放商来说,等8年显然不现实。

  尽管如此,任志强依然预测:“2016年的房价还将继续上涨!”这位准确“预测”2015年房价暴涨的地产“大炮”曾表示,只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长,现在不买房再等30年。

  农民是过去十年里进入城市的主力军,城市里的收入高于农村,所以农村人口来城市打工。这个趋势未来十年也不会改变,80后90后他们一旦进入城市,是不太可能回农村的。未来的人口依然会源源不断地进入城市,这种趋势不会改变。而且中国政府放开城市户籍,户籍城市化的政策全面实施的话,会有更多的人愿意进城。只要城镇化继续,中国房价就不会出现日本式的崩盘下跌。

  任志强表示,在北京,面粉(土地)的价格已经超过了面包(房价)的价格,而且是成倍超过,所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。以上海为例,房价已经远远超过收入价格比。这与我们国家的土地制度有关系。

  我国土地被分成农村基本用地和城市基础用地两个部分,而城市用地只有一个出口——国家。以香港为例,有公有土地,同时私有土地也存在,两者之间可以互相平抑。如果公有土地价格太高,那么可以购买私有土地,两者互相牵制,平衡市场。但是中国没有这样的制度,地主只有一个:就是政府。

  “房价的高低与政府土地的供应价格密切相关,也与政府土地的供应数量密切相关。”任志强称,部分地区大量房地产库存,是因为政府放出大量土地,导致房价无力上升。房价快速上升的地区,两大因素: 第一是政府的土地供应少;第二个是有大量的人员进入这个地区,这两个因素体现的正是供求关系的调整。

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文章关键词: 商业地产任志强空置
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