预见贾耀勇2016：中国新市镇商业地产的创新模式和需求演变

　　兴一不同于传统的商业地产开发企业，将是以商业模式主导地产开发，金融投资与地产开发并进，轻资产与重资产相结合的创新型，创业型，具有互联网思维的金融地产企业。

　　问题一：

　　赢商网：您认为中国新市镇的商业机会和特点在哪里？

　　贾耀勇：十八大以来，中央对中国特色的新型城镇化发展进行重要的战略部署，而中国城镇化发展的速度，不断实现着“量”的突破！中国的城市化率年均提升1个百分点，每提高1个百分点，就会拉动投资增长3.7个百分点，拉动消费增长1.8个百分点，而消费的增长直接推动中国新市镇商业设施的需求。不论是从发展空间还是从政策基调来看，城镇化是未来经济增长的核心驱动力量。

兴一集团执行总裁：贾耀勇

　　现在中国的新市镇中，也就是我们通常说的四五线城市，有品质感，体验感的商业场所也明显不足，当地居民无法享受到优质商业消费的便利性，我认为，小而精，小而美的Mini Mall将是未来5年的发展新趋势。

　　经过我们商业地产研究院的潜心研究，确信中国新市镇的商业地产是具有巨大的商机，但是也急需创新性的发展，而非需要传统型的商业模式。

　　根据我们兴一商业地产研究院对中国新市镇的实地研究分析，发现中国新市镇有着自己独特的需求，与发达城市既有相似性，也有独特的个性：

　　1. 大众化的商业业态才是主流需求，电子商务在新市镇级别的去也早已经渗透，即使在这种级别的城市，也需要同款同价的全新的O2O商业模式能够消弱电商竞争力。

　　2. 客单价要与要与市镇级相符，因为低级别城镇的居民收入无法与发达城市相比，盲目引入客单价较高的品牌，最终也是无法存活下去的。

　　3. 即使在发达城市，像绿茶这样的大众时尚品牌生存能力也远胜于客单价较高的品牌，这点在新市镇一样适用，人均50元以内的自助餐生意非常好，举个例子来说也就是巴西烤肉，好伦哥，火锅烧烤一体的这种餐饮模式是完全没有问题的。

　　4. 由于新市镇的人口有限，收入有限，所以商业MALL的体量无需大，MINI型刚刚好，另外很重要的一点是即使在新市镇级别的地区，文化体验和生活情怀方式同样重要

　　举例说明，粤东区域兴宁这个级别城市有咖啡甜品一条街，里面的装修设计跟深圳的风格不相上下，情调和情怀丝毫不差。但是由于租金和人工比较便宜，所以客单价只有深圳的70-80%，当地年轻人趋之若鹜，营业到凌晨，当地的80，90后对于新事物接受程度是非常高的，只是收入无法与一、二线城市比，但是同样在新市镇中的消费水平也低，综合考虑，其实他们的消费能力反而高于一二线城市那些交着高额房贷的白领。

　　另外，我们兴宁兴一广场的主力店欧尚超市在2015年的双十一积极参与到电商节日的竞争之中，当天客流惊人，晚上12点依然在排队结账，丝毫不受电商的影响，这就是最好的例子，国家的社会零售品总额年年递增，有人说整个行业出问题了，我是不认同这种说法的，实体商业不会灭亡，一切的困境，都源自落后零售模式和没有特色的业态，商业发展已经进入新一轮变革期。

　　问题二：

　　赢商网：听说兴一针对中国新市镇打造了独特的NIMI综合体的产品线，请您详细的介绍一下。

　　贾耀勇：我们兴一集团的确针对中国新市镇打造了Mini综合体这一特色产品线，它在确保业态品牌丰富度以及商业独特体验性的基础上，合理缩小建筑规模，避免不必要的资源浪费，以“轻旗舰”为理念的城市聚客厅。

　　我们的MINI综合体有五大优势，四大特征，核心亮点就是周期短，业态全，转型快，易复制，易选址，弱购物，强体验，我们不拘泥于体量大小，侧重体验，与电商形成互融共通，能够实现见缝插针的选址，其宗旨就是坚持小而美，小而专，小而精的理念。

　　基于对中国新市镇商业发展阶段的研究，兴一打造了三条不同级别的产品线，共同汇集在“兴一广场”这个统一的MINI综合体商业品牌之下，“以轻见美”是兴一产品线的总体发展理念。

　　第一种是轻旗舰版的星星MALL品牌，它是以主力店与商业街区相结合的产品线

　　第二种是旗舰PLUS版的星乐荟品牌，它定位于区域型MINI综合体

　　第三种是顶配PRO版的星乐广场品牌，它定位于都市型MINI综合体

　　问题三：

　　赢商网：新型城镇化说来容易，但是由于经济和消费等多方面原因，具体落地还面临着诸多“质”的挑战！未来兴一将采取什么模式来规避新市镇发展战略的风险在新市镇级别开发MINI MALL更需要注意哪些问题？如何让项目落地实际？

　　贾耀勇：

　　这的确是中国城镇化面临的问题，不光是商业地产，其实其他领域也都会遇到的，我们兴一设计了一套较为完整的全商业链运作模式，在实际操作中，将会遇到很多挑战，这是我们是有心理准备的。进入新市镇发展商业地产，必须要有坚实的基础，具体表现在解决财务资金输血、商业品牌下沉易落地、产品线可复制性较高、自己的潜在竞争威胁和清晰了解消费客户需求5个方面。

　　我简要的介绍一下兴一未来如何来解决可能遇到的问题：

　　第一：关于解决快速发展过程中的资金输血问题，优化财务结构。

　　我们计划与国内外知名的资本集团合作成立商业地产投资基金，商业品牌投资基金。同时在北京总部成立资本运营部，兴一要从“商业地产开发商”向“全价值链商业定制运营商”转型，兴一集团的资本利用领域遵循整个商业的产业链之间的特点，基于商业业态及生态圈关联产业，对外建立辐射能力和对内建立共生力量，使得优势资源能够在未来资本运作中得到最大限度的发挥。

　　兴一要做创新的，新型的商业资本投资企业，所有的资本都围绕着减低开发风险，快速扩张而投资的，我们采取两种方式，第一是自建基金团队募集，募集资金，第二是借助外部基金，目前我们已经已与多家金融机构达成合作意向，我们在设计基金模式的初始，已经想好打通资本市场的道路和后期如何运用资金杠杆的问题。

　　另外，兴一已经确立了以“合作+分享”的经营思想降低项目风险的意识，我们将采用自建自营，参股控股，合资合作，委托管理四大开发运营模式，实现规模化，连锁化，品牌化的快速扩张。我们已经在与中农，珠影，昌盛，中华两岸连锁协会，正大生活馆在洽谈，希望尽快实现合作项目的落地。通过这种方式，公司迅速实现了规模的增长和品牌影响力的扩大。这种合作方式顺应市场发展趋势，充分利用我们商业核心竞争力、人才专业优势，实现了小股操盘和降低风险的目标，未来公司保持这种大规模合作拿地、开发的模式，以“合作+分享”的态度迎接行业“白银时代”的到来。

　　第二：目前兴一主攻的新市镇级别的城市，一些知名品牌很难下沉。因此，兴一在与传统品牌战略合作的同时，也将与业内优秀的超市，影院，儿童乐园，餐饮等品牌商家联合投资打造适应新市镇消费特点的产品线，以实现优秀品牌能够顺利进驻至新市镇的战略目标，并希望能为新市镇带来独特的品牌价值。我们制定了通过全国品牌战略联盟，特色品牌合资合作，主题品牌自身孵化等多元化品牌战略，并通过与人人投等众筹机构与阿里巴巴等电商平台战略合作，来打造多元化、体验化的主题型商业品牌组合。

　　为此，我们成立了商业品牌投资公司，其目的就是为兴一自身的项目服务，投资符合新市镇特色化的主题定制品牌，以符合集团制定的全商业产业链的总目标。兴一商业品牌投资都通过全产业链的整合模型投资，实现全面的创新转型升级，通过巩固传统商业实体品牌的合作，投资范围不仅是体验式实体业态，也考虑运营服务类品牌，形成相互协同，相互背书，相互作用，最终实现全商业产业链的闭环关系，只有这样才能应对商业地产新常态下的招商难，运营难，资产金融化，盈利瓶颈等难题。

　　第三，就是前面提到的产品线标准化的问题，只有适合新市镇的产品线才是快速复制扩张的基本保障，兴一已经针对新市镇研发了三大产品线，分别为星星MALL，星乐荟和星乐广场，由于涉及到商业机密，具体研发成果，暂时不方便透露。

　　第四，关于我们的潜在竞争对手和客户的需求，这点我们有清晰的认识，中国的城镇化发展还在初期，我们作为新生的企业不可能盲目扩张，兴一的投资拓展区域将主攻珠三角，长三角，环渤海经济圈和高铁经济带四大区域，只有这样才能保障企业发展的安全性，我们持续关注产业发达的百强镇和百强县，牢牢抓住经济繁荣和人口基数两大要素。在一二线1-2线城市以自建和收购资产为主，兼顾委托管理资产；三至五线新市镇以自建自营为主，轻重资产相结合。

　　4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。