回归一二线初显成效 “红二代”华润置地欲探索多元化

　　编者按：2016年新形势之下，传统商业将面临怎样的挑战？突破口到底在哪儿？商业地产未来发展之路该何去何从？继2014年、2015年连续发布“中国房企商业价值百强榜单”之后，赢商网继续联合亿翰智库，推出《2016年中国房企商业价值百强榜单》，并将于2016年8月31日在上海发布。在此之前，赢商网推出中国商业地产百强峰会之房企战略调整系列报道，对代表商业地产企业的发展战略进行解读。

　　（赢商网报道）在房地产界，若论背景深厚，华润置地当仁不让值得一提。因母公司华润集团“共和国长子”的荣耀标签，其一直被业内称为“红二代”、“豪门公子”。

　　2016年，华润置地香港上市20周年之际，这个“红二代”正面临着企业发展战略调整的挑战。那么调整过后的华润置地，将会朝哪些方向发展呢？

　　据华润置地2016年已公布前7个月未经审核营运数据显示，截止到7月底，前7个月合同销售总金额为639.6亿元，完成全年960亿目标的67%，其中前7个月投资物业实现租金收入35.07亿元。或许，2016年，华润置地有望成功冲击千亿俱乐部。

　　区域调整加速变革

　　今年6月底，华润置地对其内部组织构架做了一番调整，将原来的九大区域分公司将调整为六大区，管理层方面确定三人核心管理团队。其中董事会副主席唐勇主持公司全面工作，同时设置2个联席总裁职位，由张大为和李欣担任。

　　据悉，此前华润置地秉持“总部、大区、城市公司”的三级管控，大区权限极大，在大区辖内各城市精耕细作。在此次调整之前，华润置地共有北京、上海、深圳、福建、沈阳、山东、江苏、成都、武汉九个大区，其中北京大区将和山东大区合并、上海大区和江苏大区合并、深圳大区和福建大区合并，成都、沈阳、武汉大区不变。

图片来源：华润置地官网

　　此次大区的调整，分析主要目的有二，其一，加强区域深耕、聚焦核心城市，尤其是一、二线城市。其二，强化华润置地的整体风格。此前各大区域公司经营策略与风格各不相同。以商业地产为例，各区域开发五彩城、万象城、万象汇等项目定位与标准也各不相同。

　　成绩：回归一二线城市初显成效

　　对房地产市场趋势能否准备预判，将严重影响企业的发展策略的制定。对于华润置地而言，更是如此。

　　早在2010年，华润置地开始进军三四线城市，并缩减一线布局，仅2年时间就新进17个三四线城市。然这样的战略选择，并未给华润置地带来业绩的大幅增长，反而一定程度上拖累了华润置地的毛利率。

　　2013年后，华润置地开始逐渐回归一二线城市，制定了“深耕一二线重点城市、择机布局部分表现较好的二三线城市”的投资策略。2013年华润置地拿下广州国际金融城地块，完成北上广深四大一线城市布局。这种发展策略在2015年尤为明显，2015年前9个月华润置地先后斥资近400亿元，在北京、上海等一二线核心城市拿下高价地块。

　　2015年年报显示，华润置地进入全国53个城市，总土地储备面积达4126万平方米，其中85%的土地位于一、二线城市，基本完成从三、四线城市回归一、二线城市的战略转变。

　　从业绩表现来看，2015年度华润置地销售额达到851.5亿元，完成年度目标109%，增幅达到23%。其中深圳大区销售额贡献率为27%，上海大区为10.2%，北京大区为9.3%。一线城市的贡献率接近50%。

　　2016年前7个月，华润置地斥资184.3亿元全国拿下15块土地，分别位于成都、苏州、珠海、海口、佛山、宁波、温州、哈尔滨、上海、南昌、武汉等十三个城市。虽然拿地速度有所放缓，然一二线城市占比依然很高。

　　毫无疑问，在三四线城市房地产市场低迷之际，华润置地依然将继续深耕一二线城市。

　　商业地产：开发提速、3年内开业MALL数量翻一倍

　　作为华润置地的支柱产业，以“万象城”品牌闻名全国的商业地产一直是华润置地引以为豪的业务，多年来稳扎稳打的商业运营备受业内称赞。

　　从2002年到2014年，华润置地在全国拥有13个购物中心，并拥有万象城、万象汇、五彩城、华润1234pace等诸多商业品牌。基本保持每年1-2家的开业速度。

　　然而从2015年开始，华润置地商业地产进入了发展快车道。

深圳万象城 图片来源：赢商网

　　仅2015年度就有7个购物中心开业。2016年，上半年温州万象城开业，下半年将迎来日照万象汇的亮相，到年底已开业购物中心将达到22个。2017年，华润置地或将迎来商业项目开业的高峰期，包括深圳万象天地等位于上海、西安、太原、南通、成都、杭州、北京密云、昆山、厦门等城市10个万象系列项目均将亮相。

　　根据华润置地此前对外的数据，到2017年末，华润置地将拥有31个自营购物中心，合计体量714万平米。这意味着，从2015-2017年，仅3年内，华润置地开业购物中心数量将从13增长到31个，翻了一倍还多。

　　同时，万象系列商业的品牌线也逐渐多元化，除上述的四大商业品牌外，还将有万象天地、万象食家、万象世界等陆续亮相。

　　与此同时，随之自持商业体量越来越大，未来，华润置地拆分商业地产板块独立上市也有可能。或利用华润信托等融资渠道，将商业地产资产对接资本市场，探索轻资产模式。

　　未来：探索多元化发展

　　多年来，一直坚持着住宅与商业两条腿走路的华润置地，未来或将迎来多元化的发展契机。

　　据相关媒体报道，在华润置地新的“十三五”规划中，原来的“销售物业+投资物业+增值”发展战略将转变为“销售物业+投资物业+X”，其中的“X”意味着公司的发展方向也要进行转型、创新。

　　日前，华润置地北京大区总经理蒋智生在媒体见面会上透露，“以北京大区为例，在一贯坚持销售物业和投资物业双轮驱动以外，公司也在挖掘诸如城市更新项目、轻资产项目以及产业地产项目等机会。”

　　而事实上，华润置地在深圳大本营早已率先开始了城市更新和产业地产的探索。其大冲华润城正是广东省内最大的城中村改造项目。2016年6月22日，华润置地又宣布与“天安数码城”达成战略合作，双方将以龙华新区大浪中心区城市更新项目为合作起点，将联合各自优势多方面展开合作，探索产业地产新模式。

　　华润置地高级副总裁，深圳大区总经理孔小凯也表示，华润置地未来将在住宅与商业之外，探索产业地产、物流地产等诸多业务。

　　显然，作为中国房地产开发的标杆企业，华润置地依托“华润集团”这颗大树，正期望能够在地产这条道路上，越走越宽，越走越深。