73万平龙泉区域商业一半未呈现 需求仍靠底商支撑

　　从中环驱车直行在驿都大道上，出了成渝立交后，整个城市“高大上”的面貌开始发生变化。随眼望去，由墨绿色植物组成的“龙泉驿欢迎您”几个大字清晰可见，各路汽修厂如水幕电影轮番上演，似乎都在向你展示产业造城的成果。几栋高楼突兀地“生长”在一片荒草与深灰色老旧小区之间，他们似乎都在伸长脖子试图遮挡住这些“不登台面”的小区。

　　就在这个时候，在建中的绿地468毫无预警地出现在眼前，庞大的综合体与周围城郊的气氛有些格格不入。再往东走便是大面镇，龙城1号，炜岸城以及远处的师大花园商城，一个接着一个出现在视野中。

　　驿都大道龙泉路口实景图

　　龙泉“产城一体”红利初现

　　190万人的生活需求仍靠底商支撑

　　龙泉，这个一直以汽车产业作为驱动的近郊城市，在城市化变迁中，努力寻找自己的一席之地。产业不仅拉动区域经济的发展，同时也为该区域带来巨大的人流量。东莞如是，龙泉也如是。

　　据统计，龙泉目前的常住人口80万，加上流动人口约120多万。根据规划，到2020年，龙泉驿区人口将达到190万人;2030年全区总人口或达到208万人。

　　看起来，龙泉似乎正在享受人口红利。然而，不管是已经破产的底特律还是岌岌可危的东莞，产业造城在带来巨大人流的同时，也安装了“不定时炸弹”，就是流动人口的不确定性以及市政规划的落后。除此之外，人口的涌入对龙泉的商业也是一种考验。

　　龙泉市区人民商场实景拍摄图

　　记者在实地走访中，一位家住龙泉的滴滴司机介绍，龙泉老城区的商业已经与市民的生活有些脱节。“市区都是很老的一批百货商场了，比方说人民商场。除此之外，老城区只有一些小区底下的超市。”当记者来到现场时，只见到很少的顾客，不合理的动线设计以及四五线品牌的招商定位，的确很难“与时俱进。”

　　龙泉市区街道实景图

　　而当记者走在龙泉街道上，蓝色的玻璃窗，低矮的楼房，整个城市像被塑封在上个世纪90年代。“你要看新盘只有往书房那边找，市区里很少。”这位师傅好心提醒道。

　　一位家住龙泉驿区的程姓朋友透露，龙泉大部分商业集中在龙泉中街的老城区商业街，“比如果说买衣服，买日用品等大部分都还在小区周边稍微大型的超市。

　　这样的业态势必很难满足年轻人的需求，程先生告诉记者，这里的年轻人周末还要到春熙路那边去逛街。“龙泉现在连一家像样的电影院都没有。”

　　相关数据显示，目前龙泉拥有各类商业面积约140万㎡，按照120万的区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡。低于成都1.5㎡/人的人均商业面积，并且还大多老旧，社区底商为主，业态较为低端，现代商业服务严重缺乏。

　　此外，这位朋友还告诉记者，集中在书房村一带的新城区商业还没有起来。

　　73万㎡龙泉区域商业一半未呈现

　　商业发展折射成都郊县悬殊大势

　　在书房村，住宅主要有皇冠国际社区、果壳里的城、艺锦湾、寅生花香龙都、锦橙、合能四季康城，除艺锦湾之外，基本上都有住宅底商配套。而以类综合体或纯商业来规划打造的项目主要有驿都城、森悦中心、第九空间大厦、壹中心、湘银国际大厦、恩德·恒鼎世纪以及新城吾悦广场。

　　龙泉商业体量一览

　　当记者来到皇冠国际社区附近时发现，不同于老城区的90年代城市面貌，大片新盘如雨后新笋般拔地而起，已经入住的业主也为周边聚集了人气。即使是深灰色为主的低矮安置小区——怡和新城也十分热闹。

　　“这里的永辉超市，一到周末就是人山人海。”时值周五中午，记者到达现场时发现这里的品牌定位以中档为主，时值中午时分，门口的一家快餐店座无虚席。社区商业已经成型的果壳里的城，药店，火锅店，手机修理等等日常需求都能够满足。

　　果壳里的城下社区商业实景图

　　“就在怡和新城附近有一家菜市场，日常生活基本上都能够满足。”同时这位师傅也提到，驿都城也将引进沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）超市，不仅家乐福超市也会在龙泉亮相。

　　成都的城市结构在不断扩张的过程中，商业市场发展不均衡的状况也愈演愈烈。在这其中，表现最为明显的莫过于国际城南的商业规划和呈现速度，与城东相比。据第一太平戴维斯统计，目前城南现有零售商业体量已经高达133万方，截至2014年底，城南未能准时开业的商业面积达34万方。

　　而与此相比，城东范围出了以建设路商圈为核心的二环外，商业综合体都处于在建或待建的状态。辐射三圣乡片区、紧邻成龙大道的绿地468、华熙528艺术村的打围工地里仍然还在如火如荼的建设中，而不远处的大面区域，百悦城、世茂城20万平米的商业配套在其住宅大规模交房入住之际，现阶段仍停留在规划图纸上，实现时间未可而知。