竞争残酷性渐显 成都老牌购物中心如何破冰求生？

　　编者按：2010年对于商业地产市场而言是一个巨大的分水岭，随着房地产紧缩型调控政策的到来，商业地产在这一年迎来了爆发式的增长。而在2010年之前所开出的购物中心历经市场磨炼，如今又以怎样的姿态存在？它们是如何适应市场变化的，又给整个商业地产市场带来了何种思考和借鉴意义？未来，它们还将如何前行？赢商网四川站特以成都6家老牌购物中心为样本，进行了实地探查。 

　　在成都商业地产市场被高库存、高空置率问题缠身之时，新项目仍在不断涌现，已开购物中心面临的竞争达到白热化，一些硬件设施陈旧、服务跟不上节奏、运营问题重重的老牌购物中心开始被市场边缘化甚至淘汰。但在这场赛跑中，我们发现留在跑道上的并不仅仅是一些新生力量，一些开业时间较长的项目即使历经岁月以及市场的考验依然后劲十足。那么，这些老牌购物中心的生存法则是什么？它们拿什么与新成员展开竞争？又是什么让它们历久弥新？赢商网就此采访了第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华。 

　　靠情怀博消费的时代已经过去

　　2016年一开始，成都的商业地产市场就风波不断，关门闭店的购物中心、超市一波接着一波，就连开业22年的华联商厦也没顶住压力悄然更换了门头。市场竞争的残酷性日渐显现，仅仅靠消费者的怀旧情怀就能维持生计的时代早已过去，而成都的几大老牌购物中心在历经风波后现状又如何呢？

　　赢商网小编选择了6家成都老牌购物中心进行踩盘，如锦华万达、凯德广场金牛、SM广场等。不难发现，几家购物中心当初选址时其所处的片区已经是或者已经被规划为居住集中区域，常住人口众多，所以人流量是有保障的。邓耀华表示：“成都的一些老牌购物中心即使开业时间较长，但它们的运营情况还是很好的，这些购物中心大多服务其周边区域，定位家庭社区型商场，它们的辐射范围在两三公里左右，服务的客群基本不变，所以人流量不会有巨大的变化。”

　　而从业态上来看，此类老牌购物中心在长时间的运营后其业态并没有发生翻天覆地的变化，有的只是对部分品牌的微调，而由于固有的物业条件的限制，这些购物中心也很少会考虑做业态调整。

　　“购物中心不会变老，变老的只是物业条件，如果一个购物中心随着时间的流逝越来越老越来越坏，那一定是运营的问题。”邓耀华表示。诚然，香港海港城开业已有50年之久，时至今日，它依然是香港最具魅力的购物中心之一。事实证明，固有的物业条件确实不能成为一个购物中心止步不前的理由。

　　那么，这些老牌购物中心与市场上所出现的新鲜血液相比较，又有什么优势呢？邓耀华表示：“老牌购物中心在市场上存在多时，已经有了自己的固定客群，且它们对自己的客群已经足够了解，如此便能够在调整品牌时做到心中有数。”的确，一家购物中心要在市场上站稳脚跟，对自身客群的足够了解是非常重要的一环，客流的数量和质量在衡量购物中心运营的维度中占主导地位，在一定程度上，经营客群比业绩更加重要。

　　看清自身筹码再决定打法

　　经过成都商业地产市场的集中爆发式增长，新兴项目占据市场主导地位，老牌购物中心的生存空间变得更加局促，要想在竞争如此激烈的环境中站稳脚跟，它们必须更加谨慎且想方设法突破重围。

　　邓耀华表示：“要适应市场变化留住客群，其实并没有一劳永逸的方法，且每家购物中心的情况不尽相同，必须要具体问题具体分析。”但同时，邓耀华也提到了几点大家都可以去注意的地方。

　　首先还是客群，老牌购物中心对自身客群仅仅了解是远远不够的，在了解的基础上还需要去精准分析。客群本身所扮演的社会角色一直在变化，他们的需求也会随之变化，而购物中心需要跟随这些变化及时做出调整。此外，购物中心还需要通过原有客群去深挖潜在客群，扩大辐射范围以及辐射人群，如此才能够保证购物中心客流量长久稳定。

　　其次，千方百计增加客户粘性，让购物中心与消费者走得更近。在了解并精准定位自身客群的基础上增加客户粘性显得尤为重要，客流引过来还需要留下来。此时，一些好的便利系统或者一套完善的会员制度就能够起到很大作用。

　　第三，利用一切可以利用的新技术新手段增加客流量。例如免费wifi、智能停车系统、母婴室等等，让老牌购物中心增添新的活力，不断适应瞬息万变的市场以及消费者需求。

　　邓耀华表示：“购物中心在做以上动作时最重要的一点在于看清楚自己手里的筹码，有多大脚穿多大鞋，不要盲目跟随也不要固步自封。”物业固然会随着岁月的流逝不断老化，但这并不代表一个购物中心的老去，正确的运营决策能够让其不断焕发新的活力。