浙欧置业无法偿还银行贷款：杭州尊宝大厦分拆拍卖

　　调控深入，温州资本在浙江投资房地产的浮沉故事陆续上演：由于浙江浙欧置业有限公司（简称“浙欧置业”）无法偿还银行抵押贷款，最终将面临资产清算。浙欧置业给出的解释为：由于租户拖欠租金引发纠纷，导致物业无法偿还银行开发贷款利息，最终抵押给银行的资产被司法拍卖。

　　12月1日，尊宝大厦商业第三次被法院通过网上司法拍卖，评估价为6.0233亿元的资产，拍卖价只有3.085亿元。结果只有一人报名，在上午10点的终结时间点上宣告再度流拍。21世纪经济报道记者独家获悉，尊宝大厦被法院通过闲鱼拍卖平台拍卖，经历了三次流拍。资产包整体起拍价超过14亿元。

　　21世纪经济报道记者查询工商资料获悉，浙欧置业的法人代表是温州人刘丐算。1950年出生于温州永嘉县的刘丐算，曾任温州市政协常委、市政协委员。

　　尊宝大厦2013年建成，但近年来由于资金问题，拖欠银行抵押贷款，被强制执行司法程序，拍卖无果之下，便要进入寻求买家的阶段了。

　　然而，对于尊宝大厦商业资产的价值，浙欧置业相关人士却认为是“羊肉当狗肉卖了”，他指出，由于娃哈哈此前一直没有交出部分商场的钥匙，导致有兴趣参与拍卖的买家看不了商业，而娃哈哈已于11月20日将尊宝商业的钥匙交还给浙欧置业，正式退出尊宝大厦，“有兴趣的买家终于可以进场看看了”。

　　据法院相关人士12月7日透露，尊宝大厦由于拖欠银行抵押贷款而进入拍卖程序，由于涉及资产比较多，所以分拆拍卖，目前已经拍了三次。而上述浙欧置业人士透露，浙欧置业与娃哈哈的官司还处于双方律师沟通中。

　　杭州业内资深人士12月7日分析指出，尊宝大厦背后的资金来自温州，宗庆后投资商业零售业的失利，恰恰是又一出温州资本的衰落大戏。

　　败走高杠杆

　　由于位于钱江新城、体量较大，尊宝大厦的拍卖引起了业内关注，实际上，近期杭州整栋商业的拍卖数量在增加。因此，上述业内人士认为，尊宝大厦被拍卖，与娃欧商场的租金纠纷关联不大。“更为关键的是尊宝大厦的资金链出了问题。”

　　对此，12月7日有浙欧置业相关人士表示，资金问题出在租户的租金纠纷上。近两年来，网商对现有零售业冲击很大，杭州的商业综合体都面临困境。此外，当初政府在钱江新城规划中存在局部集中度过高问题：公建写字楼集中在4平方公里内，且有多个商业综合体。“明年初钱江新城还会有多个商业综合体面市。”

　　娃哈哈与浙欧置业的租金纠纷在2014年中就被媒体报道过。那时距离娃哈哈进入零售业不过一年半。

　　据一名接近娃哈哈的人士透露，娃欧商场于2012年年底入驻尊宝大厦裙楼，也是娃哈哈跨界商业的第一步棋。娃欧商场主要销售欧洲一线奢侈品牌的副牌和二线奢侈品牌，定位高端品牌买手店，当时，宗庆后表示，娃哈哈要在全国开100家欧美精品商场。

　　“或许是宗庆后的实体商业光环与规划过于吸引人，浙欧置业也想与之联手打造100个 尊宝大厦 。”上述浙欧置业相关人士说，浙欧置业以低于市场价70%的租金，将娃哈哈的合同租期签了16年之久。

　　然而，在缴纳了接近7000万元的保证金与第一年500万租金后，娃哈哈就在2014年以浙欧置业在“消防与车位”上负有违约责任为理由，提出从最初缴纳的保证金里扣除拖欠房租，遭到浙欧置业的反对，双方陷入官司纠纷。

　　有业内人士指出，娃哈哈与浙欧置业的租金纠纷源于娃欧商场运营来业绩不佳。2014年中，21世纪经济报道记者曾在周末探访娃欧商场，发现逛商场的顾客并不多，只有四楼的美食廊有零星客人消费。

　　随后，杭州娃欧商场转型做了儿童教育城，欧洲高端买手店货品也逐渐转入商场内打折专区。据透露，在交付钥匙给尊宝大厦之前，娃欧商场的商品已通过促销、内部渠道等处理完毕。2016年6月3日，娃欧商场的微信公众号发布了最后一条打折促销信息。

　　12月7日，21世纪经济报道记者致电娃哈哈商业徐姓负责人询问娃欧商场去向，以及求证娃哈哈是否全面退出商业零售业一事，对方表示刚上任不久，不方便接受采访。

　　4年来，按照浙欧置业的说法，该公司收到娃哈哈的保证金与租金，一共只有7420万。而当年尊宝大厦总建筑面积16万平方米，被限制销售房产套数为45套，总面积为8.1万平方米。换言之，尊宝大厦已经抵押了一半面积出去以换取贷款。上述浙欧置业相关人士透露，公司的贷款加利息已超过2亿元。

　　温州资本浮沉

　　值得关注的是，刘丐算不仅对外投资了4家企业，还在10多家企业里担任董事长、副董事长等重要职务，生意涉足房地产、农业、保健品、化工、百货等。

　　“过去房地产没有和金融结合得那么紧密，温州的传统商业模式资金肯定跟不上，民间融资的利率大多数在10%以上。”一名长期研究温州经济的人士认为，温州商人如果没有操盘经验，很容易踏错周期。他透露，温州人在武汉也有失败案例，原来测算100%盈利的项目，由于缺乏经验，导致周期加长，利息就吞噬了利润。

　　12月7日，杭州双赢机构董事长章慧芳指出，杭州的商业零售市场整体处于徘徊局面，有好有差，总体上来看，房企日子还是有点难过。“因为很多商场招租压力也非常大，受到线上的冲击，导致线下租金一直在调整、走低。但是商场的兴衰与地段、经营方式有很大关系。比如城西银泰城就很好。”

　　另一方面，在钱江新城也有不少温州资本赚钱了，例如财富中心、钱江国际、迪凯国际等。就在尊宝大厦不远处的亚洲包装中心总部大楼也是温州资本投资的，现也正在烂尾停工。

　　值得关注的是，尊宝大厦很多物业都卖给了温州人，环环相扣，温州资本的问题并非一两个投资人的问题。因此，章慧芳认为，尊宝大厦进入拍卖程序也很正常，关键还是投资方的资金情况。

　　尊宝大厦工程开始有5亿多授信及工程抵押贷款是民生银行给的，作为合作，又吸引民生银行浙江分行总部进尊宝大厦，为此浙欧置业将大约2万平方米的写字楼以相当于市场价一半不到的8000元/平方米卖给民生银行。

　　2014年以来，温州资本受到调控、经济低迷影响，温州资本抛售手中物业资产、破产的案例并不少见。

　　21世纪经济报道记者查阅工商资料发现，刘丐算在杭州投资了两个公司：浙欧置业与精欧置业。浙欧置业项目为尊宝大厦，精欧置业在下沙有一个项目精欧荣寓。2014年底，精欧置业小股东由于投资多年拿不回成本，发生了内讧，后来刘丐算不得不将剩余房源抵押。彼时精欧荣寓的均价大概在12000元/平方米，共售出3.9万平方米的房源，资金回笼大约4.68亿元，而剔除地价2.74亿元，再加上各项建安成本和6年的资金成本，整个项目成本保守估计超过5亿，刘丐算并没有从中赚到太多钱。