开业、转型、土拍……聊一聊第3季度福建商业地产圈的那些事

　　过去的三个月，福建商业地产行业新闻不断：商业项目集中9月份开业、百货业加快转型创新步伐、土地市场风起云涌……针对福建商业地产行业动态，赢商网福建站特梳理了关键词解读，回顾第三季度的商业大事件。

　　关键词：商业项目、开业

　　继7月和8月的沉寂后，9月的福建市场迎来了商业项目开业的小高峰。据不完全统计，仅9月份，泉州就有东海泰禾广场、开元盛世广场、南益·美岁天地（试营业）、百捷上悦城（试营业）4个项目开业，福州融侨中心ART MALL和漳州万科里也于9月底亮相。

　　融侨中心ART MALL：福州首个集艺术鉴赏、圈层社交、美学生活于一体的多元化空间，将体验、社交、娱乐、场景消费和文创消费等功能进行融合，打造时尚、艺术复合空间。

　　东海泰禾广场：泰禾集团旗下第四座正式对外营业的泰禾广场，结合体验式的购物、休闲、娱乐，打造双MALL模式，即国际精品MALL+大型时尚MALL的双MALL商业体系。

　　开元盛世广场：立足于古城深厚的文化底蕴，相融于周边旅游资源，打造院落式的特色文旅商业。

　　南益·美岁天地：以轻奢风尚、高端品位、生活乐趣为定位，旨在打造精致、品位、乐享生活的主题商业体验中心。

　　百捷上悦城：定位“泉州首席家庭人文购物公园”，重点引进以公园及家庭为核心的生活体验业态。

　　漳州万科里：万科里落地漳州的首家社区邻里中心，集合万科旗下教育品牌梅沙教育、万管家、万街市，结合零售、餐饮和配套，打造一站式商业空间。

　　业内观点：

　　从9月开业的项目来看，无论是融侨中心ART MALL的艺术商业相融，还是东海泰禾广场双MALL商业体系，甚至是开元盛世广场的文旅商业，都在走差异化之路。事实上，与目前日趋饱和的传统体验型商业相比，无论是艺术融于商业还是打造文旅商业，都赋予商业更具内涵的体验空间，这种跨界融合的商业模式也逐渐成为商业地产行业发展的一股风潮。需注意的是，打造任何一个商业，都需从消费者的心理需求出发，这样才能真正吸引消费者。

　　关键词：土地出让、竞拍

　　进入第3季度以来，福建土地市场就引起一阵“骚动”。包括福州、厦门、漳州、宁德、龙岩等城市都举行了土地出让活动。

　　福州市区于7月底举行的2017第三场土拍就拍出9幅地块，总面积达876.09亩，可建建筑总面积96.77万㎡，最终，九幅地块共吸金119.244亿。此外，福州马尾、闽侯、连江等地也有土拍活动。9月1日马尾土拍中，名城地产就以6.69亿拿下马宗地2017-05号铁南西路以南地块；万科则以11.67亿将马宗地2017-06号地块收入囊中。

　　厦门则在9月迎来了土地出让的高峰期。在15日和29日举行的两场土拍中，成功出让14幅地块，吸金222.95亿元。15日，7幅地块总成交价77.75亿元。29日，海沧临港新城H2017P02、H2017P03和翔安新店2017XP02、2017XP03、2017XP04及翔安马巷2017XP07、2017XP08七幅地块共吸金145.2亿元。其中，仅2017XP02地块以“最高限价+竞配建”形式成交。

　　厦门15日土拍详表：

　　厦门29日土拍详表：

　　业内观点：

　　随着政策调控的持续，土地市场逐渐回归理性。以厦门进行的两场土拍为例，土拍过程显得有些平淡，多幅地块未达到竞价上限。有业内人士分析称，“这正是土地市场回归正常理性的表现。当前，金融环境不好，对开发商拿地有很大的影响，他们对市场的判断并不是特别乐观，拿地比以往淡定了。”也有观点表示，“从北京吹来的政策之风，使市场热度降下来，环境有所改变，开发商正做出应变，对土地的价值预期也回归理性。”

　　关键词：百货、转型

　　2017年以来，中国百货零售业正面临着更深层次的变革与挑战，在此背景下，探索转型与创新的福建百货业也加快业态的创新。

　　新华都百货继8月在泉州推出“丰泽惠”后，福州宝龙店的“回家喽（GO HOME）”及东街店的“新华都自由人”也于9月亮相。据了解，“丰泽惠”是新华都百货打造的泉州首家百货精品折扣主题店；“回家喽”则定位全新交互式体验馆，涵盖手作、家居生活、亲子乐园、亲子阅读四大主题；“自由人”以运动主题打造年轻人最爱的潮流文化购物中心。

　　无独有偶，福州东百、王府井百货和大洋百货也于第三季度亮相了转型成果。

　　·继7月“甜爱小路”街区亮相后，东百爱琴海店8月再推出“管饱街”，加大餐饮比例。据了解，由东百东街店与东方百货合并而成的“东百中心”也于9月开始试营业；

　　·王府井“欢夕里”规划“巴肚街、妖里巷、盐仓前”三大主题街区，集合购物、休闲、娱乐、餐饮等多重业态，为市民提供一个时尚生活休闲的选择；

　　·重装开业的大洋百货对外观形象、内部设计，业态组合、品牌筛选等方面进行了改造，向多元化、立体化、体验化的方向转变。

　　业内观点：

　　百货转型早已屡见不鲜，有观点认为，其中趋势之一就是转型为体验性更强的综合购物广场或专业主题店。从福建百货业的转型方向来看，也确实顺应了这一趋势。值得一提的是，面对消费新潮流，商业新模式，零售新技术的来袭，百货行业的转型都需客观判断，理性选择，找到稳健务实的切入点，进行具体环节的落地实施。未来，百货业唯有能够精准地解读顾客、洞察需求、满足顾客，为客户创造最大的价值，才能成功的走出符合自身特色的转型之路。

　　关键词：购物中心、升级

　　调整升级的又何止百货业，随着同质化竞争的不断加剧，购物中心的调整升级也从未停止。

　　9月底，福州世欧广场举办“生活进化论”全新品牌形象发布会，“汇欢乐·惠生活”首次亮相。开业于2014年底的世欧广场，在个性化消费提升的背景下，也迈开了升级的步伐。2017年，世欧广场以营造生活化体验为突破口，引进福建首家永辉绿标店与超级物种二合一店；与天虹百货联合打造亲子主题街区“辣妈集市”；推出“美美时尚天地”街区，加大餐饮与儿童业态比例……

　　事实上，无论是主动或者被动的调整，尝试以主题差异化来获得竞争力也是商业地产行业的趋势之一。龙岩万达广场进行大面积改造，投入3000万元对近15000平方的面积进行重装升级，主要围绕三大板块展开，分别集中在一楼的第五大道时尚购物街区、二楼的童梦空间儿童业态聚集区、三楼的闽西印象餐饮主题街区。经过五个月的改造，龙岩万达广场主题街也于9月底开业。

　　业内观点：

　　在商业地产行业中，商业项目的调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是购物中心提高经营业绩和保持竞争优势的重要措施之一。值得一提的是，任何项目的调整与创新都应立足于项目自身存在的问题，并对业态配比、品类组合、品牌级次等方面进行基于客观数据的分析研究，最终提供科学合理、可实施性强的调整建议。切忌盲目复制其他案例，以防造成新一轮的同质化及避免调整方案不适合而最终导致失败。

　　关键词：品牌、拓店

　　第3季度，品牌的拓店步伐也不曾停止。而备受业内热议之一的便是永辉旗下超级物种和永辉生活。

　　据赢商网统计，过去三个月，超级物种于福州、南京、北京、深圳4个城市就开出7家门店（福州2家，深圳3家，北京1家，南京1家）。自此，加上10月1日在世欧广场开业的门店，超级物种在全国已开业门店达12家。值得一提的是，9月30日开业的深圳星河店是以永辉精标店+超级物种双业态呈现，这也是全国第三家永辉精标店；超级物种北京鲁谷店是其在北京开设的首家门店，以永辉绿标店+超级物种双业态呈现；而福州世欧店则是福建首家永辉绿标店与超级物种二合一店。

　　比起超级物种的开店速度，永辉生活更是有过之而无不及。据赢商网统计，截止9月27日，永辉生活已成功在全国开出100家门店，分别是上海64家、北京5家、福州10家、重庆15家、深圳4家、厦门2 家。据了解，到今年底，永辉生活还将在这6个城市再开100家，实现200家门店的布局。

　　截止截稿日止，赢商网再查阅相关资料，永辉生活在福建门店已达16家，其中福州13家（福州首店开业于6月18日），厦门3家。

　　业内解读：

　　业内有观点分析称，新零售时代，行业内的跨业态竞争已然不可避免，也正基于此，永辉除了布局Bravo永辉超市外，更是大力拓展超级物种、永辉生活、永辉生活APP等多种业态。因为只有这样，永辉才有可能在大卖场增长频临天花板时，从不同消费场景触达消费者，获取新的利润增长点。同时利用多业态布局，联通产业链闭环。