上海新天地：巧借旧瓶装新酒 开创全新商业模式

　　 走进上海新天地（开业时间:2001-06、已签约206个品牌），很容易让人产生一种错觉，石库门历史建筑与石库门屋里厢博物馆仿佛将人带到上世纪二、三十年代的老上海时光，而步入上海新天地那内部，现代化的建筑与时尚品牌又将人拉回21世纪的当下。

　　 这便是上海新天地的“魔力”之处：将老上海风情与现代化完美结合，并寻求到一种全新的商业模式——新天地模式。

　　现在，上海新天地不仅是上海白领一族体验小资生活的专属地，居住在上海外籍人士交流和聚会的根据地，也是外地游客来上海旅游的打卡“景点”之一。

　　而上海新天地也由此成为城区改造工程的典范，并进一步促进了行业对购物中心模式的创新探索。

　　不一样的新天地模式：借“旧”创新

　　 毗邻上海中共一大会址纪念馆，紧邻淮海中路商圈，上海新天地所处的地理位置可谓城市“中心的中心”。

　　实际上，新天地只是瑞安集团在上海的太平桥改造规划的首期项目之一，公开信息显示，整个太平桥改造规划分为如下几部分：

　　A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观；

　　B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里；

　　C翠湖天地高级住宅小区，总建68万；

　　D企业天地甲级写字楼区，总建面50万；

　　E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑。

　　上海新天地北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人。

　　瑞安集团改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，以石库门建筑旧区为基础，融合中西文化风貌，将带有上海历史、文化的老房子改造成集主题餐厅、国际画廊、咖啡酒吧、时装、演艺等功能的文化、时尚、休闲、娱乐商业中心，创新性打造体验式商业功能，成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新坐标。

　　2001年上海新天地竣工，石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于上世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感。

　　商业地产模式有了更多探索创新空间

　　新天地借鉴国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。

　　这一全新模式，即寻找城市中心大块的旧城区域，将其中的一小部分经过拆迁、设计、改造，使其重新成为一个带有怀旧、保留原貌风格的国际化商业娱乐中心，通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发，也成为中国房地产区域改造的经典案例。

　　从购物中心发展史来看，2001年国内购物中心模式还是以办公楼下面建购物中心的形式为主，上海新天地从这一模式中脱颖而出，打造了一个完全不一样的商业项目；在商业模式上，上海新天地“只租不售”的经营模式，统一进行招租、整体运营，形成良性互动格局和新的商业模式。

　　在时尚创建执行董事陈焯宾看来，进入21世纪，百货已经开始走下坡路，当时的上海缺乏高端及统一管理的休闲片区，上海新天地可谓应运而生，“　对于一个商业项目而言，在打造初期获得市场并不难，但要持续保持市场竞争力,让顾客重复来访却不容易，上海新天地的魅力就在于招商和运营能力很强，并一直变化，有着持续性的生命力。”

　　以北里为例，赢商网了解到，经过近20年的运营，许多长时间入驻的餐饮企业是去了新鲜感，为此，瑞安中国新天地团队详细盘整北里核心区的整体规划及调整，促使北里区域餐饮商户的更新升级。2014年—2016年间，新天地北里共有30余家新餐厅陆续亮相，更新面积超过60%。

　　上海新天地早已不仅仅只是一个商业项目。

　　今天，它已然是时尚的代名词，不仅有Vera Wang等设计师品牌、买手店进驻，自2011年起，它也是上海时装周的定点发布基地和长期战略合作伙伴，而连续13年的上海新年倒计时活动，也使它早已成为很多人跨年的首选地。

　　编者按：“九层之台起于垒土”。改变总是从一个人或者一个企业开始，最终影响的却是整个行业，甚至一个时代。在国内商业地产领域，从来就不缺少创新，也不缺少勇气。行业得以向前发展，正是来自一个个企业的创新和勇气。从这个角度来看，那些拥有远见的企业的变化，正是商业地产未来变化的开始。

　　赢商网以《商业一小步，时代一大步》系列报道，

　　记录这些具有创新和勇气的企业和购物中心。

　　2018年4月10日~12日，第13届商业地产节即将举办

　　与大佬们聊聊商业地产的曾经与未来的变化，一起向这些先行者致敬！