房地产租赁时代 铂涛如何通过品牌势能激活存量物业?

　　国内连锁酒店经过十多年的发展，正从高端与经济型细分市场两头增长较快的“哑铃型”格局，逐步向“橄榄型”转变，中端酒店市场的空白正在逐步填补。最近几年，由于中端酒店投入相对适中而收益又高于经济型酒店，成为各大酒店集团争夺的主战场。

　　2018年5月16日，酒店业界盛会第五届中国国际酒店投资加盟与特许经营展览会(简称HFE)正式开幕，铂涛再次坐拥全场最大展区1500㎡，并携全品牌升级产品亮相，为地产商、加盟商和投资人带来了独特调性的创新体验。

　　为期三天的展览会，铂涛的展区都显得最为火爆。作为孵化酒店品牌最强的运营者，十多年的沉淀，已经让铂涛成为这个行业重要的创新标杆。

HFE现场图片

　　消费市场的快速迭代，使得酒店市场更加的细分。从经营层面上，对于发展成熟的酒店集团而言，多品牌的运作不仅有利于全面覆盖受众群体，还可以在同一市场满足多层次消费需求的消费者，提高酒店在市场的占有率的同时，又可以分散酒店在市场中的风险危机；其次，也满足了需求不同的合作伙伴，这也利于品牌的扩展。但近几年的消费升级所带来的红利也使得国内外酒店集团纷纷加快发展步伐，布局中端酒店市场。

　　在这场群雄角逐中，铂涛究竟是如何在行业内进行创新引领？怎样挖掘价值去满足消费者日益个性化的需求？在存量市场上，铂涛又是如何通过品牌势能为地产物业增值赋能？

　　“品牌先行”理念

　　打造符合消费者喜好的品牌

　　在任何行业领域，投资回报率都是个不可避开的话题。在酒店领域，越来越多的投资人、加盟商希望所投资的产品不仅能满足投资回报预期，也希望所投资的品牌能反映个人的喜好及价值诉求，同时也是个人审美或品位的体现。铂涛展区之所以在HFE中受到投资人青睐，铂涛集团副总裁莫敏俭认为集团的“品牌先行”思路功不可没。“品牌的调性、实力，决定了终端消费者的价值感知，并最终影响物业的价值变现。集团自2013年相继推出麗枫酒店（需求面积:5000-12000平方米）、喆啡酒店、ZMAX潮漫酒店、希岸酒店等多个具有独特调性的中高端品牌，每个品牌抓取某一消费族群的喜好确定品牌价值诉求，并由此构建产品和服务。”

　　中国旅游研究院、国家旅游局数据中心近期发布的《中国旅游经济蓝皮书NO.10》显示，2017年中国旅游经济继续保持高于GDP增速的较快发展，对于包含大住宿在内的旅游经济，预期2018年继续保持繁荣发展趋势。同时由中国旅游研究院发布的《中国旅游集团发展报告2017》显示， 以80/90后和中产阶级为代表的新生代消费群体已成为市场需求的主导者，他们更关注旅游活动中体验的深度和丰富度，对优质品牌和高品质的旅游产品提出新的要求，并愿意为优质的产品和内容额外付费。

　　其实，早在2013年，铂涛集团创始人、首席品牌建构师、CEO郑南雁提出，在互联网时代，产品和服务永远都供过于求，基本需求很容易满足。如果要增强用户黏性，就必须得研究消费者的喜好度，根据消费者的价值取向定制产品。而铂涛要做的就是：打造符合消费者喜好的品牌、产品和服务。他表示：“真正的消费升级，不仅仅是支付能力的升级，更是消费者审美的升级。这样的消费驱动不是‘从口’，不是只满足功能需求，而是‘从心’，愿意为自己喜好买单。铂涛所打造的品牌，要体现目标人群的喜好、内心价值，创造可持续的生命力。”

铂涛集团创始人、首席品牌建构师、CEO郑南雁

　　基于这一“品牌先行”思路，铂涛自2013年相继推出多个具有独特调性的中高端品牌。

　　 1、希岸酒店

　　希岸酒店 Xana Hotelle，一个致力于打造综合旅居体验的时尚精品跨界酒店品牌，为客人创造一个优雅、经典、精致的气质专属空间，倡导一种旅途中的新生活态度，Xana Life——无论何时，出游何地，选择一个贴心、懂自己的休憩空间。希岸酒店3年时间内实现开业120家店，签约360家店，覆盖全国28个省市。

　　2、喆啡酒店

　　James Joyce Coffetel喆啡酒店，是全球首家以咖啡馆文化与酒店完美结合的中高端酒店品牌，独创24小时Café + Hotel+Galleria的Coffetel理念，打破传统酒店的经营模式，将咖啡馆文化与酒店融合为一、创造出前所未有的酒店品类，致力缔造投资者与品牌完美双赢的新投资方式，消费者与酒店情感互动的新生活方式，为商务顾客营造旅途上最宜人的一抹温度。 

　　自2013年7月创立至今，2017年9月突破开业100家，签约超350家。在中端酒店市场，喆啡酒店创造了一个百店级规模的酒店品类Coffetel。

喆啡酒店

　　3、麗枫酒店

　　倡导“自然自在”的麗枫酒店，秉承自然、随心的生活态度，让一切张弛有度，自然自在。用自然的力量舒缓城市的焦灼，用慵懒的游客的心态赏析每一刻停留。通过自然元素，芳香之境和自在服务的深度打造，为每一位向往自在人生的旅人提供一个随心随意的居住空间。

　　麗枫酒店创立短短5年时间内，已成为全国开业门店超350家，签约数超680个，服务消费者超过1000万人次的酒店品牌。在一线城市投资回报期基本在3年以内，部分优秀分店的投资回报期为2年。

麗枫酒店

　　4、ZMAX潮漫酒店

　　ZMAX潮漫酒店ZMAX HOTELS是以“智能客房+时尚酒廊+社交平台”，集时尚、音乐、美酒、智能一身的时尚生活社交酒店，致力让多元时尚生活方式成为旅客出行的一部分。ZMAX潮漫酒店会员增长率为220%，客人重复入住率为55%，一线城市RePAR同比增长率高达142%，多元体验消费为酒店带来客房营业收入外10%的创收。

　　截止2017年底数据显示，铂涛中端系列签约品牌项目多达1400家，总房量超15万间，覆盖全国各省份，在营门店总数523间，开业店数位居中端市场第一。

　　内容创新

　　为加盟商创造更多客源

　　铂涛在中国酒店业首倡“品牌先行”理念，基于消费者的价值诉求、内心喜好来打造及运营品牌，通过创建、投资、合作等形式，连接酒店、公寓、咖啡、共享办公、艺术公益平台等领域中具有独特调性的品牌，为消费者构建一个丰富多彩的体验生活圈。

　　同时，铂涛在业内首创新品营销模式，每年为消费者带来新产品、新服务、新设计。它不仅是新品的首发地，同时也在跨界连接更多的时尚、快消、泛旅游等领域的品牌，为品牌注入更多的流量，打造不同的生活场景体验。自去年12月铂涛2018年新品时尚秀发布新品后，全品牌升级产品首次集结亮相，成为HFE现场最亮眼的明星阵容。

铂涛2018新品时尚秀现场

　　比如，麗枫酒店的2.0升级，把 “多一点自在”的品牌理念延展深耕，提炼出“懒”的元素，淬炼出品牌特有的价值主张——自然自在，将薰衣草元素全面深度融合，使品牌从视觉到体验，都更加聚焦和具有高识别度。

　　而喆啡酒店则在原有的Café+Hotel+Galleria（生活平台）的Coffetel体验功能基础上，放大体验，升级细节，将咖啡馆文化与酒店融合为一。在此次HFE广州站还推出高端品牌喆啡·锐品（elite）。

喆啡·锐品

　　不仅如此，铂涛拥有业内规模最大的会员平台，拥有超过1亿有效会员，为门店输送75%的客源，同时有效降低酒店加盟商的门店获客成本。而供应商资源集中，一站式全球酒店采购平台，优质供应商资源集中，全国物流配送，可以为超过3000家门店提供优质的采购服务解决方案。

　　激活存量物业价值 

　　领跑“酒店+地产”模式

　　随着十九大提出“房住不炒”的制度，以及一系列的楼市调控措施的出台，房地产行业纷纷探索发展新思路，把物业回归到使用价值上。

　　在HFE展会广州站铂涛举办的“酒店+地产”专场论坛—地产存量时代的价值创造，广东省房地产协会专家委员会委员、广东省公寓协会专家委员会委员刘策认为，在过去整个房地产行业以开发商作为主体，开发商能够在这个行业里面获得主导权的根本原因在于可以从银行获得低息的贷款来滚动，因此整个市场的价格在上升。但当越来越多基金、REITs以及CMBS进来以后，类似铂涛集团这样具有品牌势能的运营商成为了稀缺品。地产存量时代，从“卖”变成了“营”。谁能够把资产运营的好，能够产生的租金回报高，整个物业未来的估值就高，这就对酒店运营能力产生大的需求。

　　同时，STR市场开发经理张晋烨认为，2018年， 酒店消费需求在回升，市场在回暖。中档及中档偏上酒店的发展增速开始加快，存量物业在选择植入品牌的时候，要在对的市场放入正确的品牌，即使投资不大，最终的产出也是相当可观的。

“地产存量时代的价值创造”论坛现场 

　　在莫敏俭看来，随着政策变化，存量时代的到来，在“房住不炒”的基调下，通过转手赚取溢价收益的时代已不复存在。而“酒店+地产”这种模式早已出现，铂涛选择这个时机把两者结合，乃是一种顺势而为。“在对未来资产价值不确定的大背景下，通过对存量资产进行盘活升级，提高物业使用价值，获得稳定、可观的现金流十分重要。铂涛经过十多年的打磨和成长，在市场不断地孵化出越来越多成功的品牌。这证明了两个方面，一方面是品牌经营能力，另一方面是把物业变成活的物业和有收益物业的经营理念。”　 

　　作为国内专业的商业地产内容运营商，铂涛凭借着强大的品牌势能、多年的运营经验，铂涛在业内率先拉开“酒店+地产”规模扩张的序幕，通过集团旗下酒店和公寓的品牌溢价能力、资产运营能力广泛且深入的引入房地产行业，实现存量物业的有效盘活，成为了备受地产商青睐的合作伙伴。

铂涛集团副总裁莫敏俭

　　而铂涛的“酒店+地产”模式，本质是回归地产物业的使用价值。简而言之，就是由地产商提供优质物业，铂涛旗下的知名酒店及公寓品牌提供优质体验和内容以及后期高效运营，实现物业的使用价值并提升未来的资产价值，从而构建新的价值链。

　　窝趣品牌副总裁杨稷补充道，依托于自身的品牌影响力及铂涛的资源，窝趣可以给地产商有效提供运营解决方案，助力地产商进一步去库存化。此外，窝趣通过产品、服务及其系统管理满足年轻消费者的需求，在某种程度上，提升了租客的满意度和产品的溢价，让资产价值的提升同时，也衍生大量的金融服务。

　　目前，窝趣旗下拥有针对90后都市白领的“窝趣轻社区”和针对80后金领商旅住宿需求、主打轻奢享乐生活的“窝趣服务式公寓”两个产品线，市场版图由一、二线城市扩展至三、四线城市。

　　结语：

　　在多年的中端酒店运营经验积累中，铂涛集团目前已构建了以上品牌、管理、供应链、信息系统的完整的生态链，每个环节都能单独成为集团的优势，从而为酒店投资“赋能”。

　　与此同时，在消费升级的背景下，庞大的中端酒店的品牌优势及规模也成为铂涛探索“酒店+地产”模式的底气与决心。铂涛将旗下品牌的品牌溢价能力、资产运营能力广泛且深入的引入房地产行业，实现资产和其价值的转换。据介绍，目前铂涛已经和一些开发商进行深度合作，开发商从前期的开发、设计、规划，以及后期的管理、运营，甚至是中间的融资，都已经考虑了铂涛旗下酒店和公寓的嵌入。

　　在行业里，持续领跑“酒店+地产”模式；在房地产新一轮跨界整合中，占领行业制高点。由此看来，铂涛要做的不仅仅是世界级酒店集团，而且还是专业的商业地产内容运营商。

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