秦虹：扩大内需的核心关键是发展城镇化

　　非常高兴能够在这里见到各位新老朋友。

　　应该说从明年开始进入了十二五发展时期，十二五发展对商业地产意味着什么？可以从中央关于十二五建议的脉络里看出我们今天发展寻找的机遇，大家知道当前的经济发展面临着外需需求非常不稳定，全球金融危机对国外发达国家主要经济体国家的影响要远远大于对中国的影响，所以外需不稳定，国家的债务危机还在发生，面临这样的问题，十二五规划的一个重要的核心内容就是要加快转变经济发展方式，所以这就把加快转变经济增长方式作为这次十二五发展的核心。

　　那么转变经济发展方式的核心是什么？就是调整经济结构，经济结构的战略性转型，这个转型不是我们传统中说的国内经济的第一产业、第二产业、第三产业这样的转型，这样的经济结构的战略转型指的是外需和内需拉动经济增长的转型，所以过去我们从2010年进入WTO之后的经济发展转型，以扩大内需为主的经济发展的战略选择。

　　那么扩大内需的核心和关键是什么？我们现在所确定的发展目标是城镇化，那么城镇化对于商业房地产来说又有什么重要意义呢？我们觉得是三点，第一，从客观上来讲，城镇化会对商业，对房地产，特别是对商业地产的发展有一个重大的机遇，这个机遇就是中国城镇化不仅仅是农民进到城市，城市人口越来越多这么一个简单的数字上的现象，更重要的是我们在这几年的城市化发展的过程中，大城市，龙头城市，两百万人口以上的城市增长速度是非常快的。大家知道在2001年的时候 200万的城市在2001年的时候有25个，大家知道2008年底的时候全国有多少？41个，也就是说，我们不到10年的时间里平均以每年2个的速度在增加，200万以上的人口的数量，也就是大城市规模的扩张，大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，也就是说城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。

　　这是从客观发展的环境来讲中国目前城市发展过程中大城市成长速度最快，而大城市的成长速度会使商业需求越来越大，以前的超市就可以满足城市的需求，但是城市扩大了以后，人们对于城市的商业需求就需要有专门的写字楼，专门的酒店、咖啡厅、酒吧这些高层次的场所，这从客观上来讲，目前的城镇化发展正在促进中国大城市的发展，特别是200万以上人口的大城市，我们看到在十二五时期也将会如此，这是从客观上来讲的。

　　从主观来讲，目前中国城市发展的转变，大家知道我们过去几十年来中国城市的发展是以什么为中心？是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，但是现在我们中国城市发展的思路已经开始发生了转变，转变为以人为中心，所以大家可以看到，现在在城市里哪还有在工厂上班的？很少有到工厂上班的，在城市里大家都要到办公室里上班，到公司去上班，到商场去上班，到酒店去上班，没有到工厂去上班的了，所以现在城市发展的思路变成了以大力提升服务业，城市的第三产业发展为核心的，以人为中心的城市发展的模式，所以从产业，从我们的主观指导思想上，各级政府正在推动城市的功能整体上的升级。

　　那么整体的升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以大家可以看到我们城市的综合体代表了一种商业发展的模式，城市综合体德国了政府高度的关注，我们看到了杭州市要在十年之内建造一百座城市综合体，无锡市说在三年内打造10座综合题，济南市说刚刚颁布了一个规划，最近要在3年内打造16所城市的综合体，从主观上和我们城市发展的思路有很大关系。

　　城市综合体为什么现在越来越地受到各级地方政府和我们开发企业的高度关注呢？因为从客观规律上来讲，城市综合体代表着一种土地实用功能的综合利用，那么土地功能的综合利用可以说是我们现在城市发展，现在城市持续繁荣和发展的一个重要的经验，大家想一想，欧洲当年在旧城复兴的时候，把城市中心给予复兴采取的一个重要的指导思想和理念就是城市土地供应的综合利用，通过在一个城市里把居住、办公、商业、休闲、旅游、这些功能混合在一起，打造人流、资金流、信息流之间的交互使用，满足现代人生活节奏快，对办公、休闲，甚至旅游、生活、文化等等短时间内出现的巨大需求，从我们近百年来各个国家城市发展的主体思想上来看，城市土地功能的混合利用是城市中心繁荣发展的一条重要经验，而我们过去延续的苏联的那种城市规划的理念，单独的居住区，单独的文化区、单独的商业区，这样的发展思路反而造就了城市交通的阻碍和交融的停滞，不符合现代社会生活的快速、高效、丰富的要求。

　　所以如果说我们的商业地产，商业综合体在十二五时期有什么发展机会的话，我觉得从大的层面上来看，我们面临着扩大内需城镇化的机遇，这是我们客观上的规律，从主观上来看，各地政府是高度关注的，在中国只要是政府关注的事情，政府大力促进的事情发展只是时间问题，而且是符合一个城市中心持续发展的客观规律，符合这样的一个方向和规律，所以很高兴我们能够就商业地产的发展，就城市综合题的发展的有关问题，借这样的机会和大家共同交流，一起探索机遇，规避风险，为我们今后城市化的进展，城市质量的提高，城市大幅度的繁荣创造更多的机会，尽一份力量。今天我在这里祝贺大会的成功，也预祝大会取得圆满、丰硕的成果。谢谢大家！