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盘活与修复一座旧城,就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大,城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

8月10日,由赢商网华北中心与中国经营报联合主办的《城市更新——商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙在合生 · 霄云路8号华府会举办。

北京大红门商圈即将疏散完成,
超过10家市场待改造!
北京亚奥商圈核心商业多次调改,
小体量如何打造一站式消费?
解密上海长风大悦城如何“边运营、
边改造”存量商业!
中国超过1亿平方米的存量商业,
究竟怎么改?
赢商网华北中心第四届城市沙龙

对话嘉宾:

主持人:

赢商网华北中心主编 王杰

嘉宾:

赢商网华北区域中心总经理 卫芃

中信资本房地产投资执行董事 柴志培

黄金湾投资集团董事长 申威

中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事 刘兵

北京金隅嘉品Mall总经理 王萍

富龙控股有限公司集团总裁助理 李欣然

纵观北京房地产市场,地产商们面临着拿地难、开发难的问题,新增入市的项目逐渐减少,于是拿存量市场做文章成为商业地产商们的选择之一。但是,梦想照进现实,仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;前期策划定位有问题使项目流产;后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。商业地产运营的“阿格硫斯之踵”,到底是什么?

黄金湾投资集团董事长 申威

从我们的角度看,当前的商业出了很多问题,或者说在经营上遇到了一些障碍,而这个时候是收购的好机会,因为可以谈一个比较好的价格。【详细内容】

中信资本房地产投资执行董事 柴志培

目前,商业地产存在供大于求、供给量过大的问题,无论是前期进入还是后期退出的渠道都不畅通,这也影响了商业地产的发展。有些项目本来做得很好,应该能在市场上快速发展,但是由于退出渠道却不畅通,没有办法在市场上去的理想的回报,在我看来,原因很多金融机构都不愿意投资商业地产,因为商业地产是对资产管理能力要求非常高。【详细内容】

对于北京市核心区域的存量商业物业,在开发商眼中,一直是“香饽饽”。但这种项目往往可遇而不可求。随着北京人口疏解计划持续推进,从各类批发市场搬迁,如动物园、新发地等,到目前在全市进行综合整治工作,开墙的沿街小店铺纷纷关张,都是疏解非首都功能、引导人口疏解转移的重要举措。

中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立

对于一个购物中心来说,既要保证购物又要保证体验,餐饮和娱乐等体验业态的比例设置多少,由消费者来决定,应该以消费者为主,根据这个区域的人口密集度、消费习惯的养成,通过数据的分析和积累推算出来,分析数据很重要。【详细内容】

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事 刘兵

举例来讲,成功大广场是马来西亚的业主,那时候燕郊还没有这么火。成功大广场就是定位定早了,当时做水上乐园、娱乐的设施设备,有小孩子的家庭周末去逛。但这些内容比市场至少早五年,所以大家可能接受不了。如果重新改造的话,从去年的角度,转让的时间点,燕郊有更大的利好,可以发掘出很多利润。【详细内容】

一个商业地产项目的“流产”,往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损,因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的重要手段。虽然优质的存量商业物业,可以给投资方带来丰厚的收益。但在收购前,仍需要提前“排雷”,降低风险。对于项目收购方而言,什么样的购物中心是可以收购的,如何评估项目价值?  

北京金隅嘉品Mall总经理 王萍

现在有一些项目运营得不好,可能是策略上的问题,但很多是因为项目的操盘手,没有真正扎根于这个项目。拿国内区域而言,虽然成都已经很饱和了,但是成都商业氛围非常好,至少成都这个市场从品牌方角度来说是很好的。但是在苏州、杭州、南京沿线来说,就没有什么能够提供给项目的。所以作为操盘手,对这个项目、区块的了解很重要。【详细内容】

大咖讨论

对存量物业的评估和收购,要从两端来进行调整,一个是收购端,一个是市场端,收购的时点上不能总是按照现有时点来算物业的价值,因为随着资产的增值,过去认为很贵的价格,未来回过头来看会觉得很便宜,所以这里面要考虑很多因素。买地其实买的是趋势,包括对经济形势的判断,其实这是最考验能力的。【详细内容】

就在今年,“商改住”项目迎来政策调控重拳。而在此前,一些对于住宅市场无购房资格个人,通常把“商改住”项目作为置业需求的一种过渡,上述政策的横空出世,无疑限制了此类需求。在业内人士看来,北京市的“商改住”限购政策是所有城市中最严格的,它不仅对购房者有诸多限制,同时也对开发企业做了进一步规范。

大咖交流

近期的商改住政策是为了打压散售,其实很多前期政策对鼓励过剩商业供应增加居住功能都没有持续下去。比如很多原来核心区公寓都打散卖掉了,很多高端商务人群没有地方住服务式公寓居住。商业产权和住宅产权只要满足居住功能就会有市场,位置不同满足不同层次的需求。商改住还是有需求的,或许会是下一个风口。价格预期没有那么高了,就想有流通性,等到价格降下来,随着租赁升上去,反而会变成一个很好的产品。【详细内容】

大咖交流

我觉得这个题挺难解的,不要去挑战政策,应该要学会理解政府的要求。去赌将来政策会不会打开这个方向,我觉得并不一定是正确的选择。我只能干我能干的事情和我能够看得到、想得到的事情,至于其他人员会不会有好的解决方案,我不太知道。我们在非常努力得研究,也有一点点进展。【详细内容】

花絮