购物中心总存量近605万㎡

2014-2016年重庆全市购物中心（统计标准：商业面积5万㎡及以上的购物中心，下同）的总存量年均同比增幅达16%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，重庆全市购物中心累计总存量近605万㎡。

购物中心平均租金在702-731元/㎡/月

2014年一季度至2017年一季度，重庆全市购物中心首层租金平均在702-731元/㎡/月区间浮动，季度平均环比增幅近0.5%。

整体而言，重庆购物中心租金走势平稳，核心商圈购物中心表现良好，潜力商圈部分运营堪忧购物中心带来租金下行压力。

2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡

2014-2016年，重庆全市购物中心增量年均同比增幅33%；据赢商大数据中心监测，2017-2018年重庆拟开业购物中心约67个，增量近887万㎡。其中，2017年预计将迎来722.4万㎡新增供应，同比2016年增幅高达378%，商业发展驶入“快车道”。

从社零总额看

2016年，社零总额突破502亿元，成为重庆全市首个500亿级商圈。

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金看

截至2017年一季度，平均空置率在3-5%，平均首层租金在800-1300元/㎡/月。

从购物中心存量、增量看

截至2017年一季度，购物中心总存量62万㎡，典型项目如环球金融中心、日月光中心广场、大都会东方广场、协信星光广场、英利大融城等；预计2017-2018年，将迎来融创白象街、来福士广场等优质购物中心，新增供应35.5万㎡。

从商圈客群消费倾向看

零售消费力强劲，“买买买”为解放碑商圈独特标识，购物消费占比高达50%。

从商圈客群年龄段看

18-30岁为主力消费客群，占比近70%，客群偏向年轻化。

从商圈客群消费金额看

1000元及以上消费占比近一半，为重庆“土豪”最多的商圈。

从已开业购物中心业态组合看

零售占比54%，餐饮占比28%，休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创分别占比7%、6%、4%、1%，呈现“偏向买与吃，文娱相对缺乏”的业态组合特性。

从已开业购物中心新兴品牌引进看

新兴品牌引进热情较高，平均占比近22%；从新兴品牌细分业态看，新兴餐饮品牌占半壁江山，新兴零售占比23%，新兴休闲娱乐占比11%，新兴生活服务、儿童亲子、文创占比均在6%及以下。（新兴品牌界定：2014年后创立/进驻中国内地购物中心的品牌）

解放碑商圈代表案例：重庆时代广场

项目区位：

重庆时代广场位于解放碑“十字金街”黄金位置。“十字金街”是重庆最适宜发展商业、金融业的热土；区域内世贸大厦、国际贸易中心、纽约·纽约、大都会商厦等高耸林立，知名企业比邻相居。

业态组合/创新：

重庆时代广场零售占比高达68%，餐饮、儿童亲子分别占比16%、10%；生活服务、休闲娱乐、文创占比均在4%及以下。其中，奢侈品/轻奢占零售业态的近20%，为西南最高端购物商场之一，是重庆目前最大奢侈品/轻奢聚集地。

新兴品牌引进：

重庆时代广场新兴品牌占比约12%，主要集中在新兴餐饮、零售、儿童亲子品牌，分别占比45%、44%、12%。2015年引进新兴墨镜品牌—镜特梦GENTLE MONSTER（临时概念店），品牌设计风格大胆，配色鲜艳，配饰元素前卫，因韩剧《来自星星的你》爆红，拥有全智贤、金宇彬、李钟硕、李光洙、权志龙、吴亦凡等忠实拥趸。

从社零总额、客流看

2015年社零总额300亿元，占整个江北区的73%，地均零售额2.28亿元/万㎡，居重庆全市第四位；目前日均客流量60万人，预计到2018年，日均客流达80万人，庞大的客流量保证了商圈的基本消费流。

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看

截至2017年一季度，平均空置率在5-7%，平均首层租金在700-800元/㎡/月。

从购物中心存量、增量看

截至2017年一季度，购物中心总存量近57万㎡，典型项目如大融城、龙湖北城天街等；预计2017-2018年，龙湖新壹街、隆鑫中心、新华·协信中心将入市，新增供应66万㎡。

从商圈客群消费倾向看

“吃、娱”消费高于购物消费，“买买买”动力不强。

从商圈客群年龄段看

18-30岁客群为消费主力

从商圈客群消费金额看

500元及以下消费占比高达70%，消费趋向平民化。

从已开业购物中心业态组合看

零售占比高达60%，餐饮占比25%，休闲娱乐占比仅3%，与观音桥目前整体消费倾向（吃、娱消费高于购物消费，“买买买”动力不强）“货不对板”；另儿童亲子、生活服务、文创分别占比8%、4%、1%。

从已开业购物中心新兴品牌引进看

新兴品牌引进热情不高，占比仅5%。从新兴品牌细分业态看，新兴零售品牌受青睐，占比53%，其次为新兴餐饮，占比40%；另新兴儿童亲子占比7%。

观音桥商圈代表案例：龙湖重庆北城天街

2016年业绩：出租率87%；租金收入4.02亿；同比增幅3.5%

开发商：龙湖地产

开业时间：2003年

商业面积：14万方

项目地址：重庆市江北区北城天街8号

2008年对182个店铺共计1.2万㎡面积进行调整，调整后租金提升75%；调整前出租率为80%，调整后出租率为91%；2011年营业额突破30亿元，年租金收入2.5亿，成为中国大陆盈利率最高的购物中心。

2016年调整引进多家首店，REPLAY中国旗舰店、initial融合雪糕屋西南首店、花隐怀石料理西南首店、GODIVA重庆首家冰淇淋店、野兽派重庆首店、多乐之日重庆首店、素然重庆唯一全系店、Coterie重庆首店。目前已拥有32个重庆独家品牌，100个区域独家品牌以及数10个年销售破千万的店铺。

2017年初打造高端化妆品专区：与雅诗兰黛、LVMH、AmorePacific集团合作，引入七大美妆品牌。

2017年后续调整以美妆、轻奢、时尚运动、潮流男装、国际潮牌、特色餐饮为主

从社零总额看：

2015年社零总额272.3亿元，同比2014年增幅2.6%；2016年社零总额306亿，占九龙坡区社零总额的60%；预计到2020年，社零总额将达600亿，占九龙坡区社零总额的70%。

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看：

截至2017年一季度，平均空置率在4-6%，平均首层租金在400-500元/㎡/月。

从购物中心存量、增量看：

截至2017年一季度，购物中心总存量近48万㎡，典型项目如龙湖西城天街、华润万象城等，预计2017-2018年，中迪广场、汇祥荟广场将入市，新增供应26万㎡。

从商圈客群消费倾向看

“吃吃吃”为第一需求，餐饮消费占比高达73%，为重庆“吃货”最多的商圈。

从商圈客群年龄段看

30岁及以下客群占比87%；其中，18岁及以下客群有上升趋势，占比35%，为重庆年轻化消费趋势最为明显的商圈。

从已开业购物中心业态组合看

零售占比62%，餐饮占比24%，儿童亲子、生活服务、休闲娱乐、文创占比均在7%及以下，与商圈整体消费倾向（“吃吃吃”为第一需求）存在一定异同。

从已开业购物中心新兴品牌引进看

新兴品牌平均占比7.5%；其中，新兴零售占比45%，新兴餐饮占比42%，新兴休闲娱乐、生活服务、儿童亲子占比均在8%及以下。

杨家坪商圈代表案例：重庆万象城

2016年业绩：租金收入2.34亿，同比增幅19.7%；出租率93.9%，同比增幅2.5%

开业时间：2004年

租赁面积：13万方

进驻品牌量：320+

项目区位：重庆万象城所在的九龙坡区属于传统的城市中心区域，常住人口超过100万，除了华润二十四城自身的2万户家庭，项目3公里范围内包括万科、保利、龙湖、恒大、金科、融侨等多个知名开发商在2000年以后兴建了多个中高档社区，新增户数达15万，人口达40-50万。

业态组合：项目于2014年9月19日正式开业，开业当天总客流量达到40万，营业额达到1500万。国际高端、时尚潮流、家庭体验三大主题元素，零售占比63%，餐饮占比22%，儿童亲子、生活服务、休闲娱乐占比均在8%及以下。

品牌引进：Hermès、Dior、Berluti、Mikimoto、Bvlgari、Fendi、Louis Vuitton……汇集三大奢侈品集团的众多品牌以及多个独立奢侈品牌，拥有30余个顶级国际品牌；餐饮品牌数量超过80家。

从社零总额、客流看

2015年实现社零总额330.8亿元，同比2014年涨幅12.5%，地均零售额3.1亿元/万㎡，居重庆全市商圈第三位；目前，核心区域日均客流量约18万人，节假日期间，全商圈日均客流量高达80万人。

从购物中心存量看

截至2017年一季度，购物中心总存量近76万㎡，典型项目如协信星光时代广场、百联上海城、万达广场、东原1891时光道、盛汇商业广场等

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看

截至2017年一季度，平均空置率在8-10%，平均首层租金在300-400元/㎡/月。

从商圈客群消费倾向看

购物消费为主，占比近39%；餐饮、娱乐消费为辅，均占比27%；整体来看，南坪商圈整体消费倾向分布较为均衡。

从商圈客群消费金额看

1000元及以下消费占比70%，大众化消费成主流。

从已开业购物中心业态组合看

零售占比62%，餐饮占比27%，休闲娱乐占比2%，与商圈整体消费倾向（购物消费为主，餐饮、娱乐消费为辅）趋同。

从已开业购物中心新兴品牌引进看

新兴品牌平均占比11%；从细分业态看，新兴零售、餐饮受宠，分比占比46%、34%；新兴儿童亲子占比8%，新兴休闲娱乐、文创、生活服务均占比4%。

从社零总额看

2015年社零总额208.2亿元，同比2014年增幅10.9%。地均零售额7.11亿元/万㎡，居重庆全市商圈之首。

从购物中心存量看

截至2017年一季度，购物中心总存量近15万㎡，典型项目如煌华新纪元购物广场、凯德广场等项目。

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看

截至2017年一季度，平均空置率在2-4%，平均首层租金在300-450元/㎡/月。

从商圈客群消费倾向看

“吃、买”消费旗鼓相当，娱乐消费有攀升趋势。

从商圈客群消费金额看

500元及以下消费占比高达89%，平价消费或成风口。

从已开业购物中心业态组合看

零售占比73%，餐饮占比19%，生活服务、休闲娱乐、儿童亲子、文创占比均在3%及以下。

从已开业购物中心新兴品牌引进看

新兴品牌平均占比近12%；从细分业态看，新兴零售、餐饮“平分秋色”，均占比40%；新兴生活服务占比10%，新兴文创、休闲娱乐分别占比5%、4%。

从社零总额、客流看

2015年实现社零总额100.5亿元，同比2014年增长21.25%，地均零售额1亿元/万㎡，位列重庆全市商圈第九位；目前，日均客流量近10万人，节假日最高客流量达20万人。

从购物中心存量看

截至2017年一季度，购物中心累计总存量近78万㎡，典型项目如龙湖时代天街D馆、大坪英利国际广场等；

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看

截至2017年一季度，平均空置率在8-9%，平均首层租金在200-350元/㎡/月。

从商圈客群消费倾向看

“买、吃”为主，分别占比48%、30%，娱乐消费占比有攀升趋势，占比19%。

从商圈客群年龄段看

18-40岁客群为主力，占比67%；40岁及以上客群占比有上升趋势。

从商圈客群消费金额看

500元及以下消费占比71%，2000元及以上消费有攀升趋势，占比8%，整体呈现“两级分化”的消费趋势。

从商圈客群年龄段看

18-40岁客群为主力，占比67%；40岁及以上客群占比有上升趋势。

从商圈客群消费金额看

500元及以下消费占比71%，2000元及以上消费有攀升趋势，占比8%，整体呈现“两级分化”的消费趋势。

嘉州商圈代表案例：新光天地重庆

预计开业时间：2017年

商业体量：25万方

预计进驻品牌量：1000+

商场楼层：地下4层，地上7层

项目地址：重庆市渝北区新牌坊红锦大道86号

品牌引进：聚集90个顶级品牌、938个全球知名品牌，并拥有10大国际顶级品牌旗舰店，超30%品牌首次进驻重庆，将成为目前中国大陆西部地区面积最大、奢侈品最多的“长江上游最高端购物及生活中心”。

业态创新：打造“玩具故事”、“青春王国”、“森林影院”三大主题，包括一座高达9米、宽达18米的双层式旋转木马；以冰雪奇缘为设计概念的湖上冰宫；涵盖攀岩场的热带雨林风格空中花园等。

从购物中心存量、增量看

截至2017年一季度，购物中心累计总存量13万㎡；预计2017年，IFS国金中心将开业，新增供应11.4万㎡。

从购物中心平均空置率与购物中心平均首层租金水平看

截至2017年一季度，平均空置率在10-15%，平均首层租金在100-200元/㎡/月。

江北嘴商圈代表案例分析：重庆IFS

开放商：九龙仓集团

预计开业时间：2017年

商业面积：11.4万方

项目地址：重庆市江北区中央商务区A08号

项目地址：重庆市渝北区新牌坊红锦大道86号

品牌引进：项目将被打造为“定制版海港城”购物中心，结合电影院、保龄酒廊、溜冰场、美食广场、电影院、生活超市等家庭及娱乐元素来填补市场空白点。商户组合包括高级国际服饰、皮革、钟表、珠宝等，目前已确定引进LV、Dior等多个国际一线奢侈品牌。也将引进重庆稀缺的年轻时尚国际品牌及国际轻奢服饰等。

①重庆18大商圈商业综合发展潜力指数

综合来看，重庆核心商圈中，沙坪坝商圈商圈商业发展潜力较高；潜力商圈中，大坪、嘉州2大商圈商业发展潜力旗鼓相当。（根据商圈地均零售额、2014-2016年社零总额平均同比增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、优质购物中心租金水平与空置率、商圈客群消费金额水平等维度进行综合考量）

②重庆购物中心业态组合优化趋势研判

从重庆各大商圈消费倾向、消费金额水平、消费客群年龄段综合来看：零售消费力较强，餐饮、娱乐消费有攀升趋势，500元及以下消费居主流，18-30岁年轻为消费主力，整体呈现“消费大众化、客群年轻化”特征，预计未来可在中高端零售、特色餐饮、科技娱乐、跨界文创、生活服务等方面优化业态组合。