购物中心总存量近531.2万㎡，2017-2020年新增量近190.6万㎡

据赢商大数据中心数据显示，截至2017年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，2017-2020年天津3万㎡及以上的拟开业购物中心约20个，增量近190.6万㎡。

早在2011年，天津购物中心增量就达到峰值，同比增长率达73%，2012-2014年之间增速浮动较大，从2015年开始，天津购物中心增量增幅有所下降。

预计2017年天津新增体量共138.8万㎡，同比2016年增幅将降至20%。购物中心开发热度不断降温，市场开始步入走向成熟的消化期。

购物中心首层平均租金降至457元/㎡/月

2015年一季度至2017年一季度，全市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动，季度平均环比增幅在1%左右。

截止2017年第一季度，受新入市项目的影响，天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至457.0元/㎡/月。

购物中心整体空置率上升至12.5%

2015年至2017年一季度，天津全市购物中心空置率平均在9%-12.5%。

2017年一季度，新项目持续入市，天津商业市场竞争加剧，天津购物中心整体空置率上升至12.5%，促使部分购物中心为吸引客户积极地进行了品牌调整。

随着城市化的加速推进，旧城改造，使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变，新的居住区形成后不断加强商业配套，优质购物中心不断涌入，加速形成多中心商圈格局。

天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈，大多分布在主城区内，均在天津最发达的商业地段。

传统商圈的购物中心存量占据全市的43%，而其中购物中心在商圈内所有商业形态中占64%，其他均为百货、商业街等。

消费需求愈发多元化，新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战，天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”，知名百货频临倒闭，商业升级压力较大，传统商圈纷纷开始了转型升级之举。

截至2017年二季度，南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达99.6万㎡，商圈是历史最久、最繁华、商业最密集、客流最大、购物中心存量最大的商圈，也是天津最核心的商圈，商圈附近聚集着大量高收入人群，以年轻时尚一族、白领阶层为主，整体购买力强大。

据赢商大数据中心监测，2017年二季度商圈内购物中心首层平均租金在400-900元/㎡/月区间浮动，为全市最高。

历经百年，尽管商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的，但商圈繁华程度有增无减，其购物中心存量也是所有传统商圈中最多的。随着天津恒隆广场、天津天河城购物中心等进驻，商圈档次也在不断提升。

据赢商大数据中心监测，2013年后，商圈内新开业购物中心达6家，总体量57.1万㎡，居传统商圈之首。

新开业的购物中心为商圈引进了许多新兴品牌，商圈内新兴品牌占比超三成。体验业态占比高达45%，随着天津天河城等购物中心落成，文旅体验、环球食肆、室内娱乐、高端影院等多元化业态的引进，商圈的文化、时尚、潮流氛围更加凸显。

南京路-滨江道-和平路商圈代表案例之一：天津和平大悦城

开业时间：2016年12月24日

商业面积：6.8万㎡

开发商：中粮集团

项目由来：由天津的老字号商场津汇广场改造而来，是大悦城地产第一家成功的轻资产管理输出项目，也是在天津的第二个大悦城项目。

主题街区创意无限：天津和平大悦城打造出了5条室内场景商业街区，创意手作街区“超级工厂”、复古主题街区、餐饮不夜城“南岸里”、女性内衣主题街区“Hi内”。

品牌组合创新：70余个品牌首次亮相南京路街区，40多家品牌首次进入天津。首层打破传统概念，减少出现传统零售业态，取而代之的是brunch、外摆阳伞和下午茶。

南京路-滨江道-和平路商圈代表案例之一：天津天河城购物中心

开业时间：2017年6月26日

商业面积：20万㎡

开发商：广东粤海控股集团有限公司

项目区位：坐落在天津市和平区金街的南端起始点，与地铁3、4号线直接接驳，50多条公交线路环绕，是天津市最具规模的双地铁同时兼有公交总站的购物中心

业态品牌创新：根据18-35岁消费群体追求时尚，崇尚个性、热衷社交、追求生活品质等消费特点，引进滚石唱博馆、公元铭美食广场、蘭运动健身中心、汤姆熊欢乐世界、津萃齿科、双面美容等创新多元业态；首次引入天津的新旺茶餐厅、伏牛堂、澳门街等多家餐饮品牌，将让北方市民感受异域风情和味道。另特别引进广州购书中心（品牌首次跨省布局），业态除涵盖主流的图书品类以外，还设置了特色简餐、亲子体验、文创精品之作、生活体验等多元生活版块，旨在打造天津的“城市文化生活中心”。

鼓楼是天津的发祥地，周边分布多个天津旅游景点，商圈内客群大部分为外地旅游者。

中粮集团、陆家嘴集团等多个知名实力房企在此圈地屯兵，截至2017年二季度，整体购物中心存量约达67.1万㎡，未来两年预计还将带来19.5万㎡的增量，为商圈带来了较大的信心，推动600余年历史的商圈，重新定位为年轻时尚消费群体的新型商圈。商圈内购物中心首层平均租金在200-800元/㎡/月区间浮动。

商圈内仍然分布着大量的百货和商业街，随着购物中心的进驻落成，商圈商业氛围越来越密集，购物中心形态比重超60%，模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。

凭借天津大悦城、天津水游城、天津仁恒置地广场等购物中心的进驻，鼓楼商圈实现了业态的多样化，涵盖58种细分业态，以及占比超过14%的新兴业态，满足了消费者的多层次需求，成为业态最丰富的传统商圈。

基于丰厚的历史文化底蕴，以及商圈聚集外地游客的功能，鼓楼商圈更注重文旅消费的作用，购物中心体验式业态占比超50%。

鼓楼商圈代表案例之一：天津大悦城

开业时间：2011年12月25日

商业面积：25万㎡

开发商：中粮集团

六大特色主题街区：针对核心客群细分及需求，天津大悦城打造含骑鹅公社、神兽寺街、五号车库、IF街、良食局、零陆壹捌等具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，加强了社交属性与主题体验，相当于在mall里植入自成一体的“客流发动机”。

鼓楼商圈代表案例之二：L+MALL天津陆家嘴中心

开业时间：2018年

商业面积：11万㎡

开发商：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

情景打造，设计独特，创新科技运用：倾力打造全复合生活需求解决平台，开放式空间融合情景化消费；室外独有的下沉式广场宛若涟漪，惊艳舞台、高雅展区，拓展空间新定义；360度楼体泛光效果，开启城市生活不夜场，打造天津夜景新亮点。反向寻车、室内定位、互联网+理念、移动端便捷会员服务，营造智能便捷感受。

友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。

自2012年以来，友谊路商圈涌现出多个优质购物中心，截至2017年二季度，商圈购物中心存量已达49.8万㎡。随着商务功能加大，商圈也将进一步稳固其商业价值。商圈内购物中心首层平均租金在300-900元/㎡/月区间浮动。

据赢商大数据中心监测，2012-2013年天津银河国际购物中心、天津彩悦城阳光购物中心、天津银河地下商业广场、天津新业广场相继开业，一下子填补了该区域的商业空白，一改商圈以往存量少、业态单一的局面。截止至2017年6月，商圈内81%的商业形态为购物中心类型。

该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体，汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌，其中更有多个当时首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高，对新兴品牌引进需求较低。

为了突出综合功能，友谊路商圈不断优化品牌组合与升级，加大了体验业态的补充，为消费者提供更丰富的消费选择和全新的购物体验。

友谊路商圈代表案例：天津银河国际购物中心

开业时间：2012年9月1日

总出租面积：23.5万㎡

开发商：天津乐城置业

银河国际购物中心坐落于天津文化中心北侧，以“亚洲一流、天津首席”和超越现有商业标准的规格，引领天津消费文化迈向国际级大都会。

高品质的购物环境：银河国际购物中心最为突出的四大主题中庭设计，囊括了日辉厅、大地厅、月光厅和星光厅。

日辉厅流畅、动感、有序的视觉感受，大地厅打造成亲近自然、令人愉悦的观景之地，星光厅被国际奢侈品牌云集周围尽显高贵气质，月光厅安静清爽色调与舒服的软装铺设，为顾客提供与国际接轨的高品质商业购物环境。

品质生活体验场：旨在打造体验式的中高端购物中心，银河国际购物中心引进众多国际顶级奢侈品牌和国内外潮流品牌，又融世界佳肴美食和休闲娱乐为一体，成功引入乐天百货、嘉禾影城和全明星冰场三大主力店，以及国际时尚品牌旗舰店、大型知名餐饮、特色主题娱乐等。

小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。

作为传统商圈，目前商圈内购物中心存量相对较小，仅13.55万㎡。商圈整体更偏向由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展，相对被动。截至2017年二季度，商圈内购物中心首层平均租金在140-300元/㎡/月区间浮动。

就整个小白楼商圈来说，餐饮、娱乐配套较为缺乏，部分购物中心着重将体验业态作为差异化竞争主打，并对品牌进行挑选，为小白楼区域商业业态做了很好的补充，但对比其他传统商圈来说，提振效果仍然较为乏力。

小白楼商圈代表案例：天津国贸购物中心

开业时间：2016年12月10日

商业面积：4.25万㎡

开发商：凯德置地

动线设计灵活：凭借自身丰富的地铁商业运营经验，凯德在天津国贸购物中心的设计上，通过更科学的垂直动线以及横向导流，有效组织地铁出口人流通往商场的各个地方，注重地上、地下商业的互补经营，兼顾地铁客流“快速”的消费习惯。

数据显示，天津国贸购物中心与地铁一号线小白楼站连通后，客流大幅增加，日均客流量近3万人次。

餐饮带动零售：国贸购物中心着重将餐饮体验作为差异化竞争主打，并将餐饮与零售业态进行搭配。其中，与地块1号线小白楼站相连接的B1层主打快餐厅，主打“快捷丰富”的用餐及购物体验，直击小白楼区域商务人群的消费痛点。

该商圈处于天津自贸区中的核心，毗邻于家堡高铁站，近年来吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。截至2017年二季度，商圈购物中心总存量达25万㎡，预计今年下半年还将带来20万㎡的增量。商圈内购物中心首层平均租金在212元/㎡/月左右。

商圈内新型商业不多，天津宝龙国际购物中心算是开启了该商圈传统商业的升级换代，金元宝集团旗下项目也开始步入转型阶段。

下半年预计开业的天津塘沽万达广场和天津秀古商业广场，将进一步巩固商圈在滨海新区的商业霸主地位。

商圈内多为2008年以前开业的购物中心，前期引进的多为百货、休闲服饰、超市、电器卖场业态，新兴配套相对较少，新兴品牌占比相对较低。目前，体验业态正在逐步颠覆过去以百货业态为主的商业模式，未来新兴品牌进驻率及体验业态比例将进一步提高。

解放路商圈代表案例：天津塘沽万达广场

开业时间：2017年12月17日

商业面积：15万㎡

开发商：万达商业地产股份有限公司

天津塘沽万达广场开业后，将汇集国内外300至500家知名主力业态、20多个次主力店及数百中小业态，其中包含标配的万达影城，以及星巴克、优衣库、苏宁等国内外多家一线、时尚品牌，填补滨海新区全业态一站式消费领域的空白，填补滨海文化旅游的空白。

另外，塘沽万达广场还独家配置了最前沿的室外天幕、“三维立体式”店面设计等，对商圈商业档次将是极大的提升。

新兴商圈崛起势能直逼传统商圈

在传统商圈品质升级、更新换代之际，随着城市版图的不断扩张和楼市发展拉动，新兴商圈开始逐渐崭露头角。

据赢商大数据中心监测，截止2017年第二季度，新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡，增量是传统商圈的2倍。不断后来居上的新兴商圈，开始出现与传统商圈分羹趋势，同时带来全新的商业模式，重新影响着天津商圈的商业发展格局。

天津新兴商圈商业发展潜力预判

依托商圈购物中心存量、购物中心增量、创新业态比例、体验业态比例、周边4平方公里房价均值、周边4平方公里近半年房价增幅等维度，对各项数据赋值加权，对比各新兴商圈未来的发展潜力。

综合各项数据来看，泰达开发区商圈未来发展潜力最大，津滨大道商圈紧跟其后，属第一梯队。泰达商圈随着新区人口、行政、商务能力的陆续导入，近年商圈商业人气持续走高，品牌及业态都有较好的发展空间。